青岛崂山道人
有幸赶上了这个社会的“转型”期，或耳闻目睹、或亲历，见证了它的过程。其中的“造富潮”，既可以列入历史，又足以警示今人。
第一次浪潮：房地产热
房地产是个最没有技术含量的行业，它的全部操作技巧就在两个方面：项目和资金。解决了这两个问题，你就是一个成功的房地产大亨。
80年代末和90年代初，房地产企业获得项目用地（行业内叫“拿项目”）有两个途径：政府出让和协议转让。
于是，一些有能耐的人从政府和协议出让方拿到项目后，自己并不开发，而是将项目转让给开发商。当然，按规定是不让转让的，但上有政策，下有对策，任何政策和法律都难不倒中国人，这一点要有清醒的认识。转让的方式是以土地作为出资，与开发商合作开发，但实际上转让费已拿到手，过一段时间再退出合作，完成金蝉脱壳。转让费一般是其从政府批复和与出让方协议价的翻倍。于是，本应是国有土地的收入一半进入了个人的腰包。
开发商也不用自有资金（也没有自有资金）开发，其运作模式是：拿到项目（少量资金）——以土地到银行抵押贷款（最高可贷到项目投资的80%）——建筑商垫资（分期付进度款，拖欠）（施工方再拖欠材料商的材料款和民工的工资，材料商拖欠生产企业的货款，生产企业再拖欠其供货商的货款，最后都欠贷款）——卖楼花（卖图纸，即期房）——销售收入——付建筑商工程款——付贷款。一般一个项目先期筹措到20%的资金即可动工。
当时房地产热始于海南。海口一个只有60万人口的城市，其中一半还是流动人口，就有全国各地1000余家银行参与这里的房地产开发，因为没有需求，全在倒。一个项目几易其手，多的可达十几次。白天楼房林立，晚上一片漆黑——没人住！凡是有正常思维者，都能看到其潜在的危机，但不知为何应当看到者反而没看到，依旧任其击鼓传花。
1993年海南椰子节，当时的副总理朱龘镕基前去参加，发现了海南房地产泡沫，开始整顿地产业和金融业，第一轮房地产热宣告结束，进入长达五、六年的低迷期，直到2000年以后才重新逐渐恢复并重新热起来，和再次产生泡沫，这是后话。
第一次房地产泡沫破灭的后果是：实际上的金融危机。
1.房地产企业破产。当然，是接击鼓传花最后一棒的。
2.银行增加大量的不良资产。所谓房地产企业破产，就是房地产商把其项目还给银行拉到，动不着个人财产。后来媒体曾报道，海南处理空置房屋，别墅1000元/平，住宅500元/平。
3.银行实际上破产：银行没钱，国家收购粮食给农民打白条；大量印纸币，导致通货膨胀——（采取了储蓄保值的办法）。
4.银行业整顿：朱兼任银行行长——成立资产公司——剥离四家国有银行的不良资产——交资产公司——财政向四家银行注资——吸收外资入资——上市。
从这个链条可以清楚的看到，由房地产泡沫破灭引起的金融危机，最终由财政和证券市场中的二级市场投资者（也就是通常所说的股民）买单！
在这一浪潮中，还夹着一个小浪潮：
由于银行业整顿，金融紧缩，房地产企业贷不到款，便到处融资，年息一般是20%——25%，也有达到30%的。于是，产生了一个新的发财行当——金融掮客，业内行话叫“倒资金”，运作方式是：
放款者——掮客——中间银行——贷款者
放款者一般是有钱的大型国有企业和中西部地区的银行，他们的资金没地方用，通过“倒资金”者寻到需求资金的开发商，掮客同双方谈定利率，然后找到一家银行做存贷款的中间银行，放款者将资金存入该银行，贷款者同时从该银行贷出，与银行规定利率相差的部分由贷款方（房地产企业）付给掮客，掮客扣除自己的佣金，打给放贷者。掮客一般可从中得到5个点左右的报酬。
这比较难，掮客要有自己的企业，要懂银行操作程序。多是一些有广泛人脉的私企老板和金融人士联手做，也有相当一批人发财了。员工拉到资金都可以提1——3个点的奖励，想想吧。
