在售楼部以和验房公司待了一下午，知晓了很多内幕也明白了其中缘由，现经过整理发出来供各位业主参考之用。
我这人比较爱较真，凡事我觉得值得挖掘真相的我一定打破砂锅问到底，相当有毅力和定力。但是有些事情得过且过没有意义争论和劳神费力的事情就让他过去吧。为什么这么说呢，随着房子的交工，跟各方面打交道的人比较多，近期发生的事情也比较多，我是一个业主并不是开发商也不是政府职能部门，我只是站在第三方的角度审视整个问题的关键所在。今天发现很多业主看不懂合同，不会看合同，或者说误解合同，回家来大概看了下合同的某些条款，现在像大家解释解释。
先说说今天要说的吧
第一：小区基站问题（一带而过，只是让大家明白其中道理和缘由即可，说太多某些人又要不高兴了）
第二：交工时间问题
第三：开发商本次交工是否符合规定问题
第四：我们业主手里拿的合同其他后续问题
第五：物业问题
第六：建筑施工材料问题
第七：房屋面积差问题
一个一个解释
第一点：基站
上图是小区7号楼西边营业房建设基站，建设时间不是一两天，也不是一两个月，这个营业房楼顶还有板房搭建的机房，是什么公司的基站我不清楚，反正肯定是手机基站。我想说的是，遇事请不要炸锅，也不要着急，更不要跳，挖掘真相，寻找真相，解决问题这才是问题的关键所在，“难道5、6、7号楼的业主们不怕辐射吗”？ 亲们请正确理解我的意思，不喜勿喷，此事到此为止，谢谢！！
第二点：交工时间问题
本次交工属于3期整体交工，也就是17、18、21、22都属于三期，15、16、25属于三期下半期。
17、18号楼交工时间11月1号至3号
21、22交工时间11月4号至6号
交房通知单我不在我手里所以无法给大家扫描照片！！
第三点：开发商本次交工是否符合规定问题
答案是，完全符合。 请各位看自己的合同，我说的看不是你随便看，是仔细看，是通读整个合同，必须跟学生读文言文一样，通读理解其中的意思，我说的并不夸张，开发商制定的合同一般人不仔细看是无法完全理解的因为很绕嘴，下午的时候有业主发出照片问我合同上规定了，交房的时候要有交付使用证，白纸黑字呀，天呐那么你看清楚合同了吗，亲爱的邻居？下面我用红线标出，请大家仔细看有两张照片猫腻在这里：
上面这张图是合同第8页， 第九条所写明的，住宅交付使用条件：取得 《银川市新建住宅配套设施交付使用证》现在售房部缺的就是这个，售房部手续不全呀 呵呵：不要着急，请看下面的照片吧。
上面这张图是合同23页（此页属于这本合同的附加条款），第四条 之规定 请仔细看红线标注！！
我给大家念下吧，双方同意合同第九条交付使用条件“修订”如下。请注意“修订”二字， 住宅与非住宅的交付使用条件为：商品房验收合格，有三证：工程质量竣工验收记录、工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，也就是说这3证是在后面的附加条款里面更改的 或者说第八页的交付期限和条件已经更改了 现在这三证齐全，但是跟大家说个实话吧，官官相护，为什么这么说，我自己在消防队待过大概一年时间，每天干的就是出警、检查各类消防气防设施的工作。而现在的楼里面灭火器是摆上了，但是消防泵房里面水泵没有运行，消防栓里面根本没有水，但是现在取得了消防工程验收，我说到这里聪明人应该都明白了，为什么消防栓没有水却可以经过消防验收？呵呵 只要找找门路，这个事情轻而易举可以办成，就这么简单，就看开发商是不是使劲了！
看看上面的合同吧，A4纸 白纸黑字，一式两份，每一页都有签字和按手印，尤其是从22页以后的附加条款，绝对都让业主签字按手印了，有些业主两个人买的房子还是两个签字两个手印，签了字按了手印 并且是每一页都有，也就证明此合同有了法律依据，法律效力，难道你说你没看清或者看懂合同里面写的吗?每一页可都有亲自的签名哦，对吧。只能说我们自己糊涂，我想100%的业主刚开始买房看合同不可能规避所有风险，通读整个合同，并且过目不忘，可能吗？肯定不可能对吧，本合同是开发商、住房保障局、工商行政管理局共同制定，开发商制定合同的时候
第一也走了门路，规避掉了大部分自己违约的风险、也就避免掉了对人家开发商自己不利的合同里面的因素。
第二人家开发商写合同的时候肯定都是律师在写，这也规避掉了自己承担违约责任的风险。 我们老百姓如果要是觉得合同不和理我们自己的利益得不到保障的话那还是不要买房了 因为合同就是人家制定的。
第四：我们业主手里拿的合同其他问题
请看上图，合同第26页我念一下吧，买受人购买的商品房与出卖人仍未开发的发展用地相邻，买受人在签订合同之日起已充分了解相邻发展用地以后的发展建设施工中可能产生的影响买受人的生活、居住的噪音，灰尘等问题，买受人不会因此而追究出卖人的任何责任。也就是说 兴洲苑没开发完的工地造成的一切灰尘、噪音、任何对业主造成的污染问题，业主是答应不会追求开发商责任的，因为我们自己在合同上签字按手印了。。
再看一张图
上图是合同24页所说，再读下吧，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题等严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，出卖人书面或电话通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已交付房屋。。也就是说除了房屋主体和地基有质量问题可以拒绝收房，其他问题都不能拒绝收房，我们大家平常总是说 诶我不收房 明年再收！！！！！ 这个想法从法律或者说是合同就不支持 以这样的借口不接受房屋的 产生的费用是要自己承担的，并不是说我们不收就不收，人家电话或者书面通知你了收房，实际上就代表你已经收房了，明白了吗？
合同里面类似的霸王条款很多，我只是举例说明，有兴趣有时间了大家可以仔细翻着看看吧，亲爱的邻居们
第五：物业问题
物业的服务标准是分等级的，物华兴洲苑的物业等级是3级 最高是1级，最低好像是4级还是五级，这个不确定，因为每个城市的物业标准并不一样，或者说吧 我们物华兴洲苑的物业等级属于中等，或者说物业费最高的是1级，再往下面物业费越来越低，交着3级物业费的钱，请大家不要和人家一级物业比什么服务了吧，到哪个村就说哪个话吧还是。。 这个到底物华兴洲苑物业服务是否符合规范，还要翻阅银川市3级物业服务规范里面的规定，这个我没有求证，不能100%的准确的说，我说的意思就是交多少物业费就享受什么待遇，别跟那些一级物业的小区比什么服务了。。
第六：建筑施工材料问题
这是个内幕，也是这个行业公开的秘密，因为我认识银川质量技术监督局的一个老师，他专门是培训银川 电梯、起重机、金属工种的上岗从业人员的，他告诉我，所有开发商的建筑单位用的钢材最少要比国家标称的小于1-2个标号这算是比较正常的，这1-2个标号是什么概念我不知道，我只知道建筑单位的采购员在钢材市场买钢材的时候都会拿回扣，从中间抽取提成，这个提成从哪里来？就是从钢材的标号降低来的，比如你买10根螺纹钢，里面有8根的标号是国家规定的10号钢材，另外的2根螺纹钢那当然是9号钢或者是8号了，我只是打个比方，标号高的钢材当然贵，标号低了就便宜，便宜了回扣就让采购员拿了，只要采购员脑子不傻 100%都这么干，，而国家在验收的时候绝不可能砸开墙体去验收钢筋是否标号合格。。
第七：房屋面积差问题
这点是我今天要说的重中之重，为什么这么说呢？我在验房公司待了1个小时 聊了好长时间明白了一个道理：合同上写的套内面积也就是你房子的使用面积的真实误差基本在3-5个平方，对你没看错是3-5个平方左右，，有些人该说了，不都是国家测绘局或者其他相关部门经过几次逐户测量出来的结果吗？为什么还这么夸张跟实际面积有这么大的误差？
还是那句话官官相护，开发商可以说说好话或者使路子让测量房屋的相关单位把房子测量的大一点，明白吗？但是大的这个程度决定不会超过3% 因为超过了的话 开发商还要承担违约责任，绝对在开发商不承担责任之内的面积偏差，就是让你业主掏钱才能收房，即使是现在要交房了 最后经过几次测量出来的实际面积大了多少 让你补交房款，很有可能这些面积根本就不存在！！就是说可能大的这些面积说不定不是真实的明白吗？
还有告诉大家 一个事情吧，一栋楼 当一个楼盖的越高 这个楼隐形的就越像一个宝塔，就是上面小，下面大，我称之为这种隐形的状况较“宝塔形态”，所有的楼都一样，因为这也是一个标准，因为一个楼基座必须结实，而越往楼顶走就面积越小，重量也就越轻，这符合建筑学常理，换句话说一栋楼的房子 一模一样的户型，一个单元，一个楼层，即使公摊一模一样，套内面积肯定是1楼的最大，越往上越小，假如说18层的楼，1楼就是最大的套内面积，18楼就应该是最小的，当然了 我说的这个宝塔用肉眼是看不到的，也不是说楼的外立面是宝塔形状 我的意思是楼上的房子面积小 重量轻 就有利于房屋承重结构的质量，这必须要经过专业的测量仪器 逐户测量，才能得到结论，也不完全是这个意思，反正肯定是越往楼顶走，房子的面积就越小，你的使用面积就越小，这是绝对的，这也就验证了，为什么有的业主说 一个单元，一个楼层对门的房子为什么面积不一样大，我今天的房子说大了0.46平米，我问验房公司，人家说绝对不可能完全一样 合同上写的面积也不完全真实，人家都在测量单位找了人了，肯定给你算大了，人家高兴了给你这套房子少算，不高兴了就多算，人家想怎么给你任意加面积是人家的事 只要不超过3%就符合规定，说了房屋的面积差现在一般都是3-5平米左右，夸张吧 宝塔形态再加上开发商有办法给你任意添加面积也就造成了为什么 我们一栋楼的房子面积不是一模一样的原因 当然了 其中也不排除，正常的原因，比如混凝土浇筑的时候的确浇筑大了或者小了这也有可能 但是我说了 开发商是有可能把面积差给你加到5平米左右甚至更大，而开发商又不承担违约责任，但是我们业主又没话说的，所以说 不要相信合同上最终的结论 说你的房子是多大多大，开发商给你的数据偏差相当大，目的是为了收钱。银川市做的比较好的开发商我举例说明几个，比如：中海国际社区、宝湖湾、吉泰润园这几个小区里面经过第三方专业验收有几套房子连瑕疵都没有，橡胶厂那边的盛世金橡也不错，比较差的就是我也举例阅海万家呵呵，当然了 这个也不是绝对的，因为一个小区是一个开发商，但是建筑单位并不一样，有些楼 一个单元 302和402验收出来的报告显示就截然不同，这个要是有心思了找专业人员一测便知，当然了 没有误差更好 呵呵
最后总结一下吧，我们老百姓买房子，说破大天老百姓买房不可能占优势，除非法律严格到所有有力的条款都站在我们业主这边，否则开发商总会做手脚规避风险，人家规避完了如果老百姓因为对合同有异议的话，那老百姓就别买房子了，道理就是这样，比如说验房这个流程，很多大城市80%的业主现在收房的时候要找专业的验房师检查再去收房的，也就是说人家城市的规定就允许先验收后签字入住，但是银川比较落后，就根本不允许你先验房，也就是说你必须先交钱办手续，这个时候实际上你已经同意收房了，然后才能拿钥匙的。。。我们现在要做的就是，尽量知晓自己房屋里面出现的各种问题，既然无法做到先验房，那么我们第一次进新房的时候一定要仔细去验收，有小的毛病了自己在装修的时候可以整改弥补掉，有什么大问题立刻向开发商提出整改，并且在整改完以后再去装修入住，几十万的东西可不能稀里糊涂的，否则你不知道自己的房子有什么问题将来可能产生的一切维修保养费用 如果扯皮的话还是我们业主自己承担。。
好了 说了这么多 最后恭喜各位即将收房的业主有了新家，也预祝物华兴洲苑全体业主 开心 顺利 谢谢大家I
我这人比较爱较真，凡事我觉得值得挖掘真相的我一定打破砂锅问到底，相当有毅力和定力。但是有些事情得过且过没有意义争论和劳神费力的事情就让他过去吧。为什么这么说呢，随着房子的交工，跟各方面打交道的人比较多，近期发生的事情也比较多，我是一个业主并不是开发商也不是政府职能部门，我只是站在第三方的角度审视整个问题的关键所在。今天发现很多业主看不懂合同，不会看合同，或者说误解合同，回家来大概看了下合同的某些条款，现在像大家解释解释。
先说说今天要说的吧
第一：小区基站问题（一带而过，只是让大家明白其中道理和缘由即可，说太多某些人又要不高兴了）
第二：交工时间问题
第三：开发商本次交工是否符合规定问题
第四：我们业主手里拿的合同其他后续问题
第五：物业问题
第六：建筑施工材料问题
第七：房屋面积差问题
一个一个解释
第一点：基站
上图是小区7号楼西边营业房建设基站，建设时间不是一两天，也不是一两个月，这个营业房楼顶还有板房搭建的机房，是什么公司的基站我不清楚，反正肯定是手机基站。我想说的是，遇事请不要炸锅，也不要着急，更不要跳，挖掘真相，寻找真相，解决问题这才是问题的关键所在，“难道5、6、7号楼的业主们不怕辐射吗”？ 亲们请正确理解我的意思，不喜勿喷，此事到此为止，谢谢！！
第二点：交工时间问题
本次交工属于3期整体交工，也就是17、18、21、22都属于三期，15、16、25属于三期下半期。
17、18号楼交工时间11月1号至3号
21、22交工时间11月4号至6号
交房通知单我不在我手里所以无法给大家扫描照片！！
第三点：开发商本次交工是否符合规定问题
答案是，完全符合。 请各位看自己的合同，我说的看不是你随便看，是仔细看，是通读整个合同，必须跟学生读文言文一样，通读理解其中的意思，我说的并不夸张，开发商制定的合同一般人不仔细看是无法完全理解的因为很绕嘴，下午的时候有业主发出照片问我合同上规定了，交房的时候要有交付使用证，白纸黑字呀，天呐那么你看清楚合同了吗，亲爱的邻居？下面我用红线标出，请大家仔细看有两张照片猫腻在这里：
上面这张图是合同第8页， 第九条所写明的，住宅交付使用条件：取得 《银川市新建住宅配套设施交付使用证》现在售房部缺的就是这个，售房部手续不全呀 呵呵：不要着急，请看下面的照片吧。
上面这张图是合同23页（此页属于这本合同的附加条款），第四条 之规定 请仔细看红线标注！！
我给大家念下吧，双方同意合同第九条交付使用条件“修订”如下。请注意“修订”二字， 住宅与非住宅的交付使用条件为：商品房验收合格，有三证：工程质量竣工验收记录、工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，也就是说这3证是在后面的附加条款里面更改的 或者说第八页的交付期限和条件已经更改了 现在这三证齐全，但是跟大家说个实话吧，官官相护，为什么这么说，我自己在消防队待过大概一年时间，每天干的就是出警、检查各类消防气防设施的工作。而现在的楼里面灭火器是摆上了，但是消防泵房里面水泵没有运行，消防栓里面根本没有水，但是现在取得了消防工程验收，我说到这里聪明人应该都明白了，为什么消防栓没有水却可以经过消防验收？呵呵 只要找找门路，这个事情轻而易举可以办成，就这么简单，就看开发商是不是使劲了！
看看上面的合同吧，A4纸 白纸黑字，一式两份，每一页都有签字和按手印，尤其是从22页以后的附加条款，绝对都让业主签字按手印了，有些业主两个人买的房子还是两个签字两个手印，签了字按了手印 并且是每一页都有，也就证明此合同有了法律依据，法律效力，难道你说你没看清或者看懂合同里面写的吗?每一页可都有亲自的签名哦，对吧。只能说我们自己糊涂，我想100%的业主刚开始买房看合同不可能规避所有风险，通读整个合同，并且过目不忘，可能吗？肯定不可能对吧，本合同是开发商、住房保障局、工商行政管理局共同制定，开发商制定合同的时候
第一也走了门路，规避掉了大部分自己违约的风险、也就避免掉了对人家开发商自己不利的合同里面的因素。
第二人家开发商写合同的时候肯定都是律师在写，这也规避掉了自己承担违约责任的风险。 我们老百姓如果要是觉得合同不和理我们自己的利益得不到保障的话那还是不要买房了 因为合同就是人家制定的。
第四：我们业主手里拿的合同其他问题
请看上图，合同第26页我念一下吧，买受人购买的商品房与出卖人仍未开发的发展用地相邻，买受人在签订合同之日起已充分了解相邻发展用地以后的发展建设施工中可能产生的影响买受人的生活、居住的噪音，灰尘等问题，买受人不会因此而追究出卖人的任何责任。也就是说 兴洲苑没开发完的工地造成的一切灰尘、噪音、任何对业主造成的污染问题，业主是答应不会追求开发商责任的，因为我们自己在合同上签字按手印了。。
再看一张图
上图是合同24页所说，再读下吧，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题等严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，出卖人书面或电话通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已交付房屋。。也就是说除了房屋主体和地基有质量问题可以拒绝收房，其他问题都不能拒绝收房，我们大家平常总是说 诶我不收房 明年再收！！！！！ 这个想法从法律或者说是合同就不支持 以这样的借口不接受房屋的 产生的费用是要自己承担的，并不是说我们不收就不收，人家电话或者书面通知你了收房，实际上就代表你已经收房了，明白了吗？
合同里面类似的霸王条款很多，我只是举例说明，有兴趣有时间了大家可以仔细翻着看看吧，亲爱的邻居们
第五：物业问题
物业的服务标准是分等级的，物华兴洲苑的物业等级是3级 最高是1级，最低好像是4级还是五级，这个不确定，因为每个城市的物业标准并不一样，或者说吧 我们物华兴洲苑的物业等级属于中等，或者说物业费最高的是1级，再往下面物业费越来越低，交着3级物业费的钱，请大家不要和人家一级物业比什么服务了吧，到哪个村就说哪个话吧还是。。 这个到底物华兴洲苑物业服务是否符合规范，还要翻阅银川市3级物业服务规范里面的规定，这个我没有求证，不能100%的准确的说，我说的意思就是交多少物业费就享受什么待遇，别跟那些一级物业的小区比什么服务了。。
第六：建筑施工材料问题
这是个内幕，也是这个行业公开的秘密，因为我认识银川质量技术监督局的一个老师，他专门是培训银川 电梯、起重机、金属工种的上岗从业人员的，他告诉我，所有开发商的建筑单位用的钢材最少要比国家标称的小于1-2个标号这算是比较正常的，这1-2个标号是什么概念我不知道，我只知道建筑单位的采购员在钢材市场买钢材的时候都会拿回扣，从中间抽取提成，这个提成从哪里来？就是从钢材的标号降低来的，比如你买10根螺纹钢，里面有8根的标号是国家规定的10号钢材，另外的2根螺纹钢那当然是9号钢或者是8号了，我只是打个比方，标号高的钢材当然贵，标号低了就便宜，便宜了回扣就让采购员拿了，只要采购员脑子不傻 100%都这么干，，而国家在验收的时候绝不可能砸开墙体去验收钢筋是否标号合格。。
第七：房屋面积差问题
这点是我今天要说的重中之重，为什么这么说呢？我在验房公司待了1个小时 聊了好长时间明白了一个道理：合同上写的套内面积也就是你房子的使用面积的真实误差基本在3-5个平方，对你没看错是3-5个平方左右，，有些人该说了，不都是国家测绘局或者其他相关部门经过几次逐户测量出来的结果吗？为什么还这么夸张跟实际面积有这么大的误差？
还是那句话官官相护，开发商可以说说好话或者使路子让测量房屋的相关单位把房子测量的大一点，明白吗？但是大的这个程度决定不会超过3% 因为超过了的话 开发商还要承担违约责任，绝对在开发商不承担责任之内的面积偏差，就是让你业主掏钱才能收房，即使是现在要交房了 最后经过几次测量出来的实际面积大了多少 让你补交房款，很有可能这些面积根本就不存在！！就是说可能大的这些面积说不定不是真实的明白吗？
还有告诉大家 一个事情吧，一栋楼 当一个楼盖的越高 这个楼隐形的就越像一个宝塔，就是上面小，下面大，我称之为这种隐形的状况较“宝塔形态”，所有的楼都一样，因为这也是一个标准，因为一个楼基座必须结实，而越往楼顶走就面积越小，重量也就越轻，这符合建筑学常理，换句话说一栋楼的房子 一模一样的户型，一个单元，一个楼层，即使公摊一模一样，套内面积肯定是1楼的最大，越往上越小，假如说18层的楼，1楼就是最大的套内面积，18楼就应该是最小的，当然了 我说的这个宝塔用肉眼是看不到的，也不是说楼的外立面是宝塔形状 我的意思是楼上的房子面积小 重量轻 就有利于房屋承重结构的质量，这必须要经过专业的测量仪器 逐户测量，才能得到结论，也不完全是这个意思，反正肯定是越往楼顶走，房子的面积就越小，你的使用面积就越小，这是绝对的，这也就验证了，为什么有的业主说 一个单元，一个楼层对门的房子为什么面积不一样大，我今天的房子说大了0.46平米，我问验房公司，人家说绝对不可能完全一样 合同上写的面积也不完全真实，人家都在测量单位找了人了，肯定给你算大了，人家高兴了给你这套房子少算，不高兴了就多算，人家想怎么给你任意加面积是人家的事 只要不超过3%就符合规定，说了房屋的面积差现在一般都是3-5平米左右，夸张吧 宝塔形态再加上开发商有办法给你任意添加面积也就造成了为什么 我们一栋楼的房子面积不是一模一样的原因 当然了 其中也不排除，正常的原因，比如混凝土浇筑的时候的确浇筑大了或者小了这也有可能 但是我说了 开发商是有可能把面积差给你加到5平米左右甚至更大，而开发商又不承担违约责任，但是我们业主又没话说的，所以说 不要相信合同上最终的结论 说你的房子是多大多大，开发商给你的数据偏差相当大，目的是为了收钱。银川市做的比较好的开发商我举例说明几个，比如：中海国际社区、宝湖湾、吉泰润园这几个小区里面经过第三方专业验收有几套房子连瑕疵都没有，橡胶厂那边的盛世金橡也不错，比较差的就是我也举例阅海万家呵呵，当然了 这个也不是绝对的，因为一个小区是一个开发商，但是建筑单位并不一样，有些楼 一个单元 302和402验收出来的报告显示就截然不同，这个要是有心思了找专业人员一测便知，当然了 没有误差更好 呵呵
最后总结一下吧，我们老百姓买房子，说破大天老百姓买房不可能占优势，除非法律严格到所有有力的条款都站在我们业主这边，否则开发商总会做手脚规避风险，人家规避完了如果老百姓因为对合同有异议的话，那老百姓就别买房子了，道理就是这样，比如说验房这个流程，很多大城市80%的业主现在收房的时候要找专业的验房师检查再去收房的，也就是说人家城市的规定就允许先验收后签字入住，但是银川比较落后，就根本不允许你先验房，也就是说你必须先交钱办手续，这个时候实际上你已经同意收房了，然后才能拿钥匙的。。。我们现在要做的就是，尽量知晓自己房屋里面出现的各种问题，既然无法做到先验房，那么我们第一次进新房的时候一定要仔细去验收，有小的毛病了自己在装修的时候可以整改弥补掉，有什么大问题立刻向开发商提出整改，并且在整改完以后再去装修入住，几十万的东西可不能稀里糊涂的，否则你不知道自己的房子有什么问题将来可能产生的一切维修保养费用 如果扯皮的话还是我们业主自己承担。。
好了 说了这么多 最后恭喜各位即将收房的业主有了新家，也预祝物华兴洲苑全体业主 开心 顺利 谢谢大家I
