第一章 物业经营管理
一、物业经营管理概念
1。内涵
物业经营管理又称物业资产管理，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
强调为业主提供价值管理服务。
2。管理对象
收益性物业:写字楼、零售商业物业、出租型别墅和公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施;可用于出租获得收益，是房地产投资的主要物质载体。
3。内容
1)物业管理和设施管理:保证物业正常使用的运行操作管理。
2)房地产资产管理和房地产组合投资管理：将物业作为收益性资产所进行的投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
4。目标
1)在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足业主或租户的正常空间使用需求。
2)使物业保值、增值，
即在实现各期净收益最大化的基础上，保持和提升其市场价值以及发展潜力。
3)满足物业投资收益或者企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
二、收益性物业的共型及特点
1。写字楼。
1)为商务、办公活动提供空间的建筑。包括企业自用、出租以及自用出租复合型写字楼。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在公共性上有所区别。
2)写字楼的分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。专业人员主要依照写字楼所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等( 可分解为12个因素)进行等级划分。
3) 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级写字楼具有优越的位置和交通，建筑物理状况优良，功能先进，收益能力优良，有完善的物业管理服务，24小时维修和保安服务。
2。零售商业物业
1) 用于零售商业经营活动的建筑。按建筑物用途分为纯零售物业和综合用途物业内零售商场。
2)产权状况:单一产权或分散产权。分散产权的物业需要通过集中统一的物业经营管理以选择优良租户，优化业态组合，最终实现投资者的收益目标。
3)通常按建筑规模、经营商品的特点、商业辐射区域分类，见下面附表(商业辐射区是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围)。
3。出租型别墅或公寓
别墅(vi||a)是指在风景区或在郊外建造的供休养的独立式住所公寓(Apartment)是指包含有许多住宅单元的建筑物。
4。工业物业
1)为生产活动提供空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。
2)工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供应、内部运输系统的通畅，还要兼顾物业资产的有效利用状况、运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。
5。酒店和休闲娱乐设施
1)为旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的物业，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、寰马场、高尔夫球场等。
2)二者的差别主要是服务对象不同、地理位置不同、服务内容不同、建筑设计和装潢风格不同。
三、零售商业物业的分类
1。区域购物中心
10万㎡以上。包括百货店、大卖场及众多连锁零售店在内的超级商业中心。
服务功能上表现为复合性，经营管理上表现为一致性，服务设施上体现为完整性，能满足各种顿客层次的一站式购物消费和亨受的需求。
不是各类商家简卑的集合，而是一个高效运作的统一体。
有效商业服务半径可达到200km。
2。市级购物中心。
3万㎡以上。通常由一家或数家大型百货公司为主要租户，专卖店和专营店通常可作为次要祖户，银行`，餐饮`，影剧院等，也常常成为其租户。
商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上。
3。地区购物商场。
1~3万㎡。中型百货公司是主要租户，家具店、超市、图书及音像店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等常常是其次要租户。
商业服务区城以城市的某一部分为主，服务人口10~3Q万。
4。居住区商场。
0.3~1万㎡。 日用百货商店和超级市场是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品店、药店等，常常是其次要租户。
商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1~5万人。
5。邻里服务商店。
3000㎡以下。食品、日杂用品、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。
服务人口在1万人以下。
6。特色商店。
其所经营的商品或服务具有特殊性，经营方式具有灵话性，如旅游用品商店、精品店商场、物美价廉的直销店或仓储商店、有较大价格折扣的换季名牌商品店等。这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差弄较大。
一、物业经营管理概念
1。内涵
物业经营管理又称物业资产管理，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
强调为业主提供价值管理服务。
2。管理对象
收益性物业:写字楼、零售商业物业、出租型别墅和公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施;可用于出租获得收益，是房地产投资的主要物质载体。
3。内容
1)物业管理和设施管理:保证物业正常使用的运行操作管理。
2)房地产资产管理和房地产组合投资管理：将物业作为收益性资产所进行的投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
4。目标
1)在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足业主或租户的正常空间使用需求。
2)使物业保值、增值，
即在实现各期净收益最大化的基础上，保持和提升其市场价值以及发展潜力。
3)满足物业投资收益或者企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
二、收益性物业的共型及特点
1。写字楼。
1)为商务、办公活动提供空间的建筑。包括企业自用、出租以及自用出租复合型写字楼。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在公共性上有所区别。
2)写字楼的分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。专业人员主要依照写字楼所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等( 可分解为12个因素)进行等级划分。
3) 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级写字楼具有优越的位置和交通，建筑物理状况优良，功能先进，收益能力优良，有完善的物业管理服务，24小时维修和保安服务。
2。零售商业物业
1) 用于零售商业经营活动的建筑。按建筑物用途分为纯零售物业和综合用途物业内零售商场。
2)产权状况:单一产权或分散产权。分散产权的物业需要通过集中统一的物业经营管理以选择优良租户，优化业态组合，最终实现投资者的收益目标。
3)通常按建筑规模、经营商品的特点、商业辐射区域分类，见下面附表(商业辐射区是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围)。
3。出租型别墅或公寓
别墅(vi||a)是指在风景区或在郊外建造的供休养的独立式住所公寓(Apartment)是指包含有许多住宅单元的建筑物。
4。工业物业
1)为生产活动提供空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。
2)工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供应、内部运输系统的通畅，还要兼顾物业资产的有效利用状况、运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。
5。酒店和休闲娱乐设施
1)为旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的物业，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、寰马场、高尔夫球场等。
2)二者的差别主要是服务对象不同、地理位置不同、服务内容不同、建筑设计和装潢风格不同。
三、零售商业物业的分类
1。区域购物中心
10万㎡以上。包括百货店、大卖场及众多连锁零售店在内的超级商业中心。
服务功能上表现为复合性，经营管理上表现为一致性，服务设施上体现为完整性，能满足各种顿客层次的一站式购物消费和亨受的需求。
不是各类商家简卑的集合，而是一个高效运作的统一体。
有效商业服务半径可达到200km。
2。市级购物中心。
3万㎡以上。通常由一家或数家大型百货公司为主要租户，专卖店和专营店通常可作为次要祖户，银行`，餐饮`，影剧院等，也常常成为其租户。
商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上。
3。地区购物商场。
1~3万㎡。中型百货公司是主要租户，家具店、超市、图书及音像店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等常常是其次要租户。
商业服务区城以城市的某一部分为主，服务人口10~3Q万。
4。居住区商场。
0.3~1万㎡。 日用百货商店和超级市场是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品店、药店等，常常是其次要租户。
商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1~5万人。
5。邻里服务商店。
3000㎡以下。食品、日杂用品、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。
服务人口在1万人以下。
6。特色商店。
其所经营的商品或服务具有特殊性，经营方式具有灵话性，如旅游用品商店、精品店商场、物美价廉的直销店或仓储商店、有较大价格折扣的换季名牌商品店等。这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差弄较大。
