揭秘土地高溢价：政府通过税收返还开发商维稳2014年05月13日 02:41 21世纪经济报道 我有话说(6,893人参与) 收藏本文
【推荐阅读】人民日报引述专家观点：土地财政是房价高企重要因素
一线城市房价进入调整期 谁在推高地价
纪睿坤
楼市降价风暴已经烧向一线城市。
以最具代表意义的北京为例，4月，北京二手住宅成交量仅为7616套，为近11个月以来最低水平，在“量跌”之时，二手住宅挂牌价格也开始下调。
与此相对的是，依然火爆的土地市场。
一家第三方机构房地产研究院的数据显示，前4月，包括北上广深在内的10个典型城市土地出让收入为3403亿元，与2013年同期相比增长81.1%，较2012年同期大增330.6%，创造了历史新高。这也是10个典型城市持续19个月呈现同比正增长的趋势。
其中，截止到4月底，北京的卖地收入已经高达1056亿元，同比上涨92%，相当于2013年全年的58%。
“这也是当前房地产市场出现的一个新命题，即三四线城市库存过剩，一线城市地价较高以及如何消化高地价的命题。”中国房地产市场学会副会长陈国强对21世纪经济报道记者如是表示，三四线库存较多，可以通过产业导入、减少土地供应等方式去缓解，而一线城市的高地价会推高房价，房企出于利润的考虑，产品类型上更趋于高端。
看不懂的拿地经
一个月前，中筑以48.9%的溢价率拿下了北京市长辛店镇辛庄村地块7成以上为限价商品房的地块，为业内关注。
“该宗地的地块属性有三种，包括居住类用地、托幼用地和中学用地，总成交金额为21亿元，其中商品房部分的楼面价高达4.5万元/平方米，”中原地产首席分析师张大伟称，长辛店区域新建住宅目前的区域市场均价为3万元/平方米左右，区域内二手房的成交均价在2.5万元/平方米左右，是北京市场上典型的面粉价格贵于面包的情况。
对此，一位全国大型上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示，看不懂，“即使按照最严格的成本控制，按照目前的市场来看，也很难算得过来账。”
实际上，上述“面粉贵于面包”的情况在一线城市频现，广州增城、黄浦更是同一天诞生两大赶超区域房价的区域“地王”。
根据中国指数研究院[微博]数据，4月，10个重点城市中，北京、上海等5个城市平均溢价率超过30%，其中，成都以66%的平均溢价率排名首位，上海的平均溢价率为65%，北京4月出让的7宗住宅用地的平均溢价率为51%，亦创今年新高。
相比重点城市的高溢价的土地出让，二三线城市的土地市场稍显平淡，底价或低溢价成交的情况常见。
21世纪经济报道记者采访了解，沈阳、佛山、顺德等多个二三四线城市频现土地流拍现象。
5月5日，沈阳共有五幅土地挂牌出让，最终四地流拍，唯一一幅成功出让的土地接近底价成交。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，一般来说，土地市场会慢于一二手市场3-6个月，诸如沈阳、佛山等城市楼市库存较大，在去年就开始回调，相对而言，一二线城市的楼市降温才刚刚开始，预计土地市场的降温会在二三季度显现。
谁在推高地价？
谈及一线城市“面粉贵于面包”的特殊情况，K8黄金(1297.80, 2.00, 0.15%)湾董事长申威告诉21世纪经济报道记者，一方面是出于部分房企在楼市分化的角度，回归一二线城市抢地，激化竞争；另一方面，在供地上，一线城市供地规模更少，也更为稀缺。
以在三四线城市有庞大土地储备的恒大为例，自2013年开始，频频在北京等一线城市高溢价拿地。
“恒大在北京拿的地，利润非常微薄，”一位知情的房企人士对21世纪经济报道记者介绍，不过，在楼市存在分化的情况下，只有在一线城市储备土地的情况下，能做高资产和股价估值，受到境外投资者的认可，以便进一步融资。
除了房企出于战略布局的考虑之外，地方政府也是高地价的一大推手。“土地财政占比地方财政收入很高，也是确保地方投资性GDP增长的重要路径。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥介绍说。
财政部的数据显示，一季度，我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，卖地收入与同期地方公共财政收入的比例达1∶1.7。
“为确保土地财政，地方政府通过救市、供地的饥饿营销等多个方式稳地价。”金永祥表示。
以一线城市为例，4月份，北京住宅用地推出量环比下降49%；上海下降75%；广州仅推出1块宅地；深圳无宅地推出。
“在各大房企回归一线城市之时，一线城市也在相应收缩土地供应，供需矛盾下，地价必然会随之推高。”金永祥表示。
也就在2014年年初，国土部也曾表态，原则上暂停500万以上大中城市的土地供应。
“不管是短期，还是中长期，重点城市的土地稀缺将成为常态。”金永祥称，这也成为房企补仓的一个重要原因，不管地价如何，对于未来利润率的冲击怎么样，土地储备依然是房企尤其是上市房企实力的主要指标。
另外，一位在中部三线城市的房企告诉21世纪经济报道记者，“土地市场的实际状况比数据更加惨淡，但是地方政府保地价的手段很多，很多看似高溢价成交的地块，实际上是捆绑了其他地块或者后续通过税收返还的形式还给开发商。”
不过，陈国强也表示，地价上涨推手中，还有一个不能忽视的逻辑在于当前的土地制度，和以往相比，征地成本在不断上涨，在中央和地方税收体系未改的情况下，地价刚性成本也在上涨。
【推荐阅读】人民日报引述专家观点：土地财政是房价高企重要因素
一线城市房价进入调整期 谁在推高地价
纪睿坤
楼市降价风暴已经烧向一线城市。
以最具代表意义的北京为例，4月，北京二手住宅成交量仅为7616套，为近11个月以来最低水平，在“量跌”之时，二手住宅挂牌价格也开始下调。
与此相对的是，依然火爆的土地市场。
一家第三方机构房地产研究院的数据显示，前4月，包括北上广深在内的10个典型城市土地出让收入为3403亿元，与2013年同期相比增长81.1%，较2012年同期大增330.6%，创造了历史新高。这也是10个典型城市持续19个月呈现同比正增长的趋势。
其中，截止到4月底，北京的卖地收入已经高达1056亿元，同比上涨92%，相当于2013年全年的58%。
“这也是当前房地产市场出现的一个新命题，即三四线城市库存过剩，一线城市地价较高以及如何消化高地价的命题。”中国房地产市场学会副会长陈国强对21世纪经济报道记者如是表示，三四线库存较多，可以通过产业导入、减少土地供应等方式去缓解，而一线城市的高地价会推高房价，房企出于利润的考虑，产品类型上更趋于高端。
看不懂的拿地经
一个月前，中筑以48.9%的溢价率拿下了北京市长辛店镇辛庄村地块7成以上为限价商品房的地块，为业内关注。
“该宗地的地块属性有三种，包括居住类用地、托幼用地和中学用地，总成交金额为21亿元，其中商品房部分的楼面价高达4.5万元/平方米，”中原地产首席分析师张大伟称，长辛店区域新建住宅目前的区域市场均价为3万元/平方米左右，区域内二手房的成交均价在2.5万元/平方米左右，是北京市场上典型的面粉价格贵于面包的情况。
对此，一位全国大型上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示，看不懂，“即使按照最严格的成本控制，按照目前的市场来看，也很难算得过来账。”
实际上，上述“面粉贵于面包”的情况在一线城市频现，广州增城、黄浦更是同一天诞生两大赶超区域房价的区域“地王”。
根据中国指数研究院[微博]数据，4月，10个重点城市中，北京、上海等5个城市平均溢价率超过30%，其中，成都以66%的平均溢价率排名首位，上海的平均溢价率为65%，北京4月出让的7宗住宅用地的平均溢价率为51%，亦创今年新高。
相比重点城市的高溢价的土地出让，二三线城市的土地市场稍显平淡，底价或低溢价成交的情况常见。
21世纪经济报道记者采访了解，沈阳、佛山、顺德等多个二三四线城市频现土地流拍现象。
5月5日，沈阳共有五幅土地挂牌出让，最终四地流拍，唯一一幅成功出让的土地接近底价成交。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，一般来说，土地市场会慢于一二手市场3-6个月，诸如沈阳、佛山等城市楼市库存较大，在去年就开始回调，相对而言，一二线城市的楼市降温才刚刚开始，预计土地市场的降温会在二三季度显现。
谁在推高地价？
谈及一线城市“面粉贵于面包”的特殊情况，K8黄金(1297.80, 2.00, 0.15%)湾董事长申威告诉21世纪经济报道记者，一方面是出于部分房企在楼市分化的角度，回归一二线城市抢地，激化竞争；另一方面，在供地上，一线城市供地规模更少，也更为稀缺。
以在三四线城市有庞大土地储备的恒大为例，自2013年开始，频频在北京等一线城市高溢价拿地。
“恒大在北京拿的地，利润非常微薄，”一位知情的房企人士对21世纪经济报道记者介绍，不过，在楼市存在分化的情况下，只有在一线城市储备土地的情况下，能做高资产和股价估值，受到境外投资者的认可，以便进一步融资。
除了房企出于战略布局的考虑之外，地方政府也是高地价的一大推手。“土地财政占比地方财政收入很高，也是确保地方投资性GDP增长的重要路径。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥介绍说。
财政部的数据显示，一季度，我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，卖地收入与同期地方公共财政收入的比例达1∶1.7。
“为确保土地财政，地方政府通过救市、供地的饥饿营销等多个方式稳地价。”金永祥表示。
以一线城市为例，4月份，北京住宅用地推出量环比下降49%；上海下降75%；广州仅推出1块宅地；深圳无宅地推出。
“在各大房企回归一线城市之时，一线城市也在相应收缩土地供应，供需矛盾下，地价必然会随之推高。”金永祥表示。
也就在2014年年初，国土部也曾表态，原则上暂停500万以上大中城市的土地供应。
“不管是短期，还是中长期，重点城市的土地稀缺将成为常态。”金永祥称，这也成为房企补仓的一个重要原因，不管地价如何，对于未来利润率的冲击怎么样，土地储备依然是房企尤其是上市房企实力的主要指标。
另外，一位在中部三线城市的房企告诉21世纪经济报道记者，“土地市场的实际状况比数据更加惨淡，但是地方政府保地价的手段很多，很多看似高溢价成交的地块，实际上是捆绑了其他地块或者后续通过税收返还的形式还给开发商。”
不过，陈国强也表示，地价上涨推手中，还有一个不能忽视的逻辑在于当前的土地制度，和以往相比，征地成本在不断上涨，在中央和地方税收体系未改的情况下，地价刚性成本也在上涨。
