——买卖小院需要知道的一些事儿，打算购买或出售的朋友点

1选择小院-采光很重要
如果您曾经看过小区商品房，售楼MM肯定第一句不是问你“先生请问您想要个多少钱的房子”，而是会问“想要什么朝向，几层的房子”。
选择朝向，本质就是选采光，商品房分东南、西南两种朝向。毫无疑问大家都会偏好东南朝向，因为直射采光时间长（比西南多2-3个小时，冬季更甚），并且是早上采光好，晚上没西晒。
选楼层从采光的角度讲，底层采光差点，顶层太热。
所以，一般小区商品房，东南（尤其楼房东南的第一单元第一户），中间楼层，一般都是卖的最贵的，这个位置盛产大户型，优户型；西南反之：一般西南的底层，顶层由于采光不尽人意，这个位置盛产特价房（你懂得）。
一般就扶沟小区来说，即使同一栋楼，东南中层户型要比西南底层顶层户型每平米高出300-500元，这个差价就是采光的价值。
以上所说的都不是重点，下面讨论小院的采光特点，以及怎么选择采光好的小院。

主要小院住着方便啊。出去什么的都感觉比小区方便

首先小院大都坐北朝南，东西走向，一般开间数也就3-6间，所以不存在商品房的朝向问题。
但这并不意味着小院采光不重要，相反，采光对小院的重要性远远大于商品房。
首先我们为要求采光？因为光让我们温暖、舒适、少生疾病。
对于商品房来说，即使采光不好，房子不会阴冷，因为即使你住了西南户型底层的房子，你这力采光不好，东南3,4,5,6,7层吸收的阳光会传到你那里，虽然你接受不了阳光的直射，但房子不会过于阴冷潮湿，而小院则不同，一但采光不好，意味着你房子，比商品房更加阴冷潮湿，屋内容易发霉。相信这是大多数人都不能忍受的，所以选小院采光好是首要条件。
那么怎么样的小院才算采光较好呢？
第一：小院门口有条宽路
很简单，门前有宽路意味着没有遮挡，太阳照射条件好；这样的房子是比较舒服的，尤其是春秋天的午后，坐在窗户边那种暖洋洋的感觉，非常舒服，并且门口路宽意味着可以进车，商业较繁华，购物方便等条件。
当然，世上所有的事情都是都是正反两个方面；守着宽马路同时意味着灰大，同时城里有些司机素质不太高，半夜按喇叭，街上人吵架等噪音也会让你比较痛疼，总体上看你是否介意。
第二：宅基的长宽比
并不是所有的小院都能临着宽马路，并不是不临马路的房子采光就一定不好，由于小院属于低密度建筑，采光优势是高于小区的。其另一个采光优势在于利用自身空间，以及与其他建筑的隔离进行采光。
一般户型方正，长宽比在1:1.5之间时，面积不要太小采光效果都是要比小区房摇号的。但如果是长条形的宅基；尤其是东西方向过长，会造成南北长度不足，与前楼间距过小，进而造成采光不足；此外如南北向过长，意味着除非你的房子作西朝东，否则，你能盖得间数会大打折扣。
第三：房屋的走向
其实一般房屋都是坐北朝南，但是有时候，受河流，街道走势，宅基形状影响，房子坐向过偏，也会一定程度影响采光，这点需要购房者注意。

2选择小院-潮湿很头疼
是否有过见过这样的一些小院，即使夏天，外面酷热干燥，里面却依然阴冷、返潮。夏天还好，尤其到了秋天雨季，屋里更是潮的没法住人，被子基本要每天晒。这些即使住最烂的小区房都不会出现的情况，在一些小院里竟然严重的要命，很多原本抱着很多美好幻想住小院的人，都开始后悔自己当初的选择，就是因为返潮。
什么样的小院容易起潮气呢？
第一：临着一条河
09年去上海，一个朋友指着一栋栋楼房跟我说，这些房子只要能看见黄浦江，价格都是3万以上！，很多大城市的小区也把依山傍水，作为楼房的卖点，很多所以很多人都以为有水的地方最宜居。
但我想说，那是楼房，不是我说的小院。
邻近河流的房子大都起潮比较严重，扶沟选择建筑小院时大都成本在500/平米左右，防潮措施也大都是“垫高点”；并且对于临河的房子，采取任何防潮措施，基本作用不大，可以想象大海上航行的船上，你想让被子不潮？可能吗
潮湿很可怕，或许你买房前根本没考虑这个问题，但买房后却为这个问题后悔不已，甚至退房。
采光不好，潮湿所带来困扰，远远比你的预期要大。
第二：地势低，周围有较大汇水，蓄水面
地势低洼，也是房子潮湿的重要原因。地势低意味着下雨时容易积水，尤其是周围再有比较丰富的植被（如树木过密，有大片庄稼地等）
就扶沟县城城区及附近而言，地势一般差别3-5m,不要小看这5m，县城很多地方打井5-7m就已经出地下水了。
有些人回想，下次盖房时候我“垫高点”会稍微好一些，但你想“垫高点”来防潮？垫太高挡了周围邻居房子的光，别人愿意吗？
这些问题最好在买房的时候就考虑清楚，留在以后解决，只会让以后积累的问题越来越多。
第三：什么样的小院不容易起潮气。
地势高，离水源有一定距离，小院自身垫的较高、周围树木不要太茂密、不要直接临着大片庄稼地边。
最好小院有公共的排水系统，能将下雨积水迅速排走，这样的小院一般不会太潮湿。

3选择小院-土建材料是根本
这个话题大家肯定最感兴趣，建一个小院到底花多少钱合适，这个小院到底值多少钱？
首先大家可以百度一下，砖混结构（小院属于砖混）的造价是多少，一般在1500以上等。但是你有有没有发现，扶沟（包括其他小县城）盖一所小院的单平米报价，仅仅在600块左右？您有没有疑惑，钱都去哪了？
其实很简单：1500的报价包括角柱、圈梁、地梁、全现浇楼板、保温防水，顶层保温层珍珠岩都会铺将近半米；而500元的报价呢？或许就是圈梁加地梁再加二四墙，至于顶层的保温防水？给热帖上点SBS卷材就算不错了，有些人连管都不管。
上述说明只是为了说明一个道理：一分价钱一分货；但以上都不是重点，重点的是，给大家分析分析扶沟（包括其他县城）的建材用料情况。
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我大舅哥刚建了一个小院，建筑面积约400平方，自己的宅基地，花费约25万
我数学不好，不知折合多少钱一平？
由于是住在农村，吻不到喜欢的汽油味儿，感觉缺点什么？
自己地里种的蔬菜，没有喷洒农药，总是长虫子，喷过农药的蔬菜水灵灵的，一个虫眼也没有，就让高大上的城里人吃把。

第一： 什么价钱盖什么样的房
首先很少有施工队愿意赔钱给你盖房，扶沟建筑成本较低，并且仅仅就一个二层的小楼来说，我绝对承认花1500一平米建房子着实浪费，扶沟小院的土建成本一般在500-700之间，这是复合咱县的实际情况的。下面我大致讲下什么样的价钱能建什么样的房子（仅包括土建）
能花七百左右块一平来建房子，在咱们县城应该算“高大上”了，七百块左右建的房子基本地梁、圈梁、立柱全配、用三四毛一块的好砖。水泥用好的，大沙用最粗的，总之能花这个钱盖房的人，到建材店肯定会说：自己住呢，材料要好点。
能花六百块左右建房子的人，应该也算可以，圈梁，地梁自然不用说，立柱自然会打，不过这时他会犹豫，因为六百左右的价格不能保证他同时使用最好的砖、水泥同时也打上立柱。他会犹豫是打立柱，还是用最好的砖和最好水泥；这时建材店老板肯定会安慰：“没问题，别人立柱都没打，你这立柱打了这么多，这种砖肯定没问题”或者会安慰“你用的砖是最好的呀，人家都是用的一般的，你这房子不用打立柱”然后他满意的笑了，建材店老板也满意的笑了。
能花五百块左右左右块一平来建房子的人，属于“经济适用房”，地梁圈梁自然会作，但立柱肯定不会打，砖头材料不会用最好的，但自然不会差，这种建房者基本占所有小院主人的70%, 这种人去建材店，会犹豫，这种材料行不行？老板会说：“没事，大家都用用的这种材料，那种太贵，不适用，其实不比这个好多少，XXX就使用的这个，我盖房就用的这个”看着老板堆满菊花的笑脸，你满意的笑了，老板也满意的笑了。
上面都是正常情况，700左右-500左右，质量会有差别，但不足以量变引起质变，因为没有到质变的拐点，下面分析下不正常情况。

我目前见过最低的土建报价是400低一点
是的你没看错，仅仅不到400，这还包括了建筑商的利润。说实话，能建这种房子也不是一般人，就像我给你钱让你帮我买瓶地沟油，你未必知道哪里有卖。
什么？400块还能打圈梁？说实话打了圈梁里面全塞成竹片他也赔钱，砖头自然是最便宜的，低标号水泥？难道你不知道还有一种水泥叫过期产品嘛？从地基开始，二四墙直接从基础裸奔到2层或者三层。
这种人到建材店买建材,老板肯定会对他说“放心，没问题 绝对不会塌”，然后你笑了，老板也笑了
以上分析虽然累赘，但只是引出问题，至于如何判别，下面会分析，

房子没建好之前，很容易看出好坏，拿块四毛一块的砖，和一块两毛多一块的砖，自己在手里掂量下就可以知道，水泥质量怎么看，可以自己百度，因为大家看到房子的时候，已经建好，这里主要说一些已建好房子怎么看质量。
首先：如果这个房子已经有好多年头，看外漏水泥的氧化情况，比如瓷砖缝里的水泥，是发青灰，还是发白，发青说明水泥质量较好，发白且粉末化严重说明水泥质量较差
其次：如果有可能在院墙或者不重要的墙上打个孔，阻力很大，且砖不破碎，不酥松，质量较好。
最后如果能找到以前使用的一些建材，也可以作为一个参考
建筑质量好一些的房子，即使住上10年20年外观变化有限，我曾经跟一个朋友说过：用料好的房子，你甚至猜不出他的使用年限，并且你看到他现在的样子，可以想象他十年以后的情况。