首先，我们来分析一下北京办公楼市场的政策情况以及各重点区域的现状和趋势：
北京办公楼开发的限制政策
按照2015年8月份北京市政府公布的《北京市新增产业禁止和限制目录(2015年版)》，北京办公楼的开发区域和方式均有新的限制。具体来说，在东、北、西五环及南四环以内的地区，不再批准新建大型公建项目，如办公楼项目。换言之，与上海不同，北京不会出现在分散地段“随机”开发的新办公楼项目，未来多数新建项目将地处集群区域。
集群发展的好处之一，是有助于提升办公楼的租赁率,集群效应可以使办公楼更具吸引力。这些限制措施并非一成不变，政府可能会每年都会根据市场情况进行回顾或者调整，因此这些规定处于不断变动之中，如果北京中心地区需要更多的办公楼供应，该项政策就会得到调整。
北京主要的办公楼区域
中央商务区（CBD）边界
北京中央商务区的正式边界将向东和向北扩展。不过，上述边界地区目前仍有大量住宅楼，短期内这些住宅楼不太可能被拆除，并且未来5-7年间该地区出售新的地块的几率非常小。因此，所有开发项目将集中在国贸建筑群东三环对面的“中服地块”一带。
中央商务区扩展区
该区域很难在短期内建成全部项目。鉴于该区域项目的地下全部联通、区域连接外界的道路出口数量有限、建筑物高度很高，且同时有10余宗地块等待开发，预计该区域至少将在2020年后才能完全建成。
金融街的扩展
2016年后，金融街新增甲级办公楼供应可能会逐渐枯竭。由于该地区必须拆迁大量成熟住宅区和社区配套设施，金融街南部、东部和西部扩展区的开发将耗费较长时间。目前扩展区部分地块已划作商业开发用途，特别是北部和东部地段，据了解，补偿和拆迁工作尚未正式启动。
总结
中央商务区和金融街的土地供应将会枯竭
除非政府拆除更多的住宅楼，否则北京中央商务区和金融街的所有可供地块将很快枯竭。不过，我们依然认为未来这两个区域进一步拆迁的可能性很低。此外，据了解，针对金融街主要租户的税收减免优惠政策将逐步退出市场，未来更多的租户将支付全额的市场租金，而不再得到任何补偿。
北京未来的办公楼开发将主要集中于奥林匹克公园和丽泽等地区
奥林匹克公园将成为第三使馆区的“溢出”市场，而丽泽将成为金融街的“溢出”市场，这两个地区将构成第三使馆区和金融街的自然扩展区。如果奥林匹克公园和丽泽地区崛起，那么他们将在某种程度上成为非中心区高端办公楼市场的重要组成部分。迄今为止，这类市场在北京的供应仍然十分匮乏。
新增办公楼供应将出现在北京五环以外地区
未来，北京五环以外地区将出现更多的办公楼新增供应，包括乙级办公楼和产业、商务园区。引发这种趋势的影响如下：
1、为北京的偏远郊区创造更多的服务行业就业岗位；
2、抑制市中心地区的交通拥堵增长状况；
3、增加北京偏远郊区居民的收入。
通过翻新/改造项目增加办公楼的供应
过去两年间，部分业绩欠佳的零售空间被改造为办公楼，其主要原因包括以下两点：
1、市场对北京办公空间需求强劲，办公楼空置率低，供应有限；
2、办公空间的成交租金较高。北京的办公楼租金是大中华区除香港中环以外最高的，与知名零售热点区域以外地区的商铺租金相比，办公楼租金有时相对更高。
望京写字楼方恒时代中心
望京写字楼方恒时代中心由两栋5A级智能化写字楼组成，傲立北京最热商务区——第二CBD核心，三轨交汇、六大商圈互动。136-1380㎡自由组合，区域内超高性价比，满足不同诉求的商务投资，稳准增值高回报。城市新轴心上的钻石级商务。
北京办公楼开发的限制政策
按照2015年8月份北京市政府公布的《北京市新增产业禁止和限制目录(2015年版)》，北京办公楼的开发区域和方式均有新的限制。具体来说，在东、北、西五环及南四环以内的地区，不再批准新建大型公建项目，如办公楼项目。换言之，与上海不同，北京不会出现在分散地段“随机”开发的新办公楼项目，未来多数新建项目将地处集群区域。
集群发展的好处之一，是有助于提升办公楼的租赁率,集群效应可以使办公楼更具吸引力。这些限制措施并非一成不变，政府可能会每年都会根据市场情况进行回顾或者调整，因此这些规定处于不断变动之中，如果北京中心地区需要更多的办公楼供应，该项政策就会得到调整。
北京主要的办公楼区域
中央商务区（CBD）边界
北京中央商务区的正式边界将向东和向北扩展。不过，上述边界地区目前仍有大量住宅楼，短期内这些住宅楼不太可能被拆除，并且未来5-7年间该地区出售新的地块的几率非常小。因此，所有开发项目将集中在国贸建筑群东三环对面的“中服地块”一带。
中央商务区扩展区
该区域很难在短期内建成全部项目。鉴于该区域项目的地下全部联通、区域连接外界的道路出口数量有限、建筑物高度很高，且同时有10余宗地块等待开发，预计该区域至少将在2020年后才能完全建成。
金融街的扩展
2016年后，金融街新增甲级办公楼供应可能会逐渐枯竭。由于该地区必须拆迁大量成熟住宅区和社区配套设施，金融街南部、东部和西部扩展区的开发将耗费较长时间。目前扩展区部分地块已划作商业开发用途，特别是北部和东部地段，据了解，补偿和拆迁工作尚未正式启动。
总结
中央商务区和金融街的土地供应将会枯竭
除非政府拆除更多的住宅楼，否则北京中央商务区和金融街的所有可供地块将很快枯竭。不过，我们依然认为未来这两个区域进一步拆迁的可能性很低。此外，据了解，针对金融街主要租户的税收减免优惠政策将逐步退出市场，未来更多的租户将支付全额的市场租金，而不再得到任何补偿。
北京未来的办公楼开发将主要集中于奥林匹克公园和丽泽等地区
奥林匹克公园将成为第三使馆区的“溢出”市场，而丽泽将成为金融街的“溢出”市场，这两个地区将构成第三使馆区和金融街的自然扩展区。如果奥林匹克公园和丽泽地区崛起，那么他们将在某种程度上成为非中心区高端办公楼市场的重要组成部分。迄今为止，这类市场在北京的供应仍然十分匮乏。
新增办公楼供应将出现在北京五环以外地区
未来，北京五环以外地区将出现更多的办公楼新增供应，包括乙级办公楼和产业、商务园区。引发这种趋势的影响如下：
1、为北京的偏远郊区创造更多的服务行业就业岗位；
2、抑制市中心地区的交通拥堵增长状况；
3、增加北京偏远郊区居民的收入。
通过翻新/改造项目增加办公楼的供应
过去两年间，部分业绩欠佳的零售空间被改造为办公楼，其主要原因包括以下两点：
1、市场对北京办公空间需求强劲，办公楼空置率低，供应有限；
2、办公空间的成交租金较高。北京的办公楼租金是大中华区除香港中环以外最高的，与知名零售热点区域以外地区的商铺租金相比，办公楼租金有时相对更高。
望京写字楼方恒时代中心
望京写字楼方恒时代中心由两栋5A级智能化写字楼组成，傲立北京最热商务区——第二CBD核心，三轨交汇、六大商圈互动。136-1380㎡自由组合，区域内超高性价比，满足不同诉求的商务投资，稳准增值高回报。城市新轴心上的钻石级商务。
