河源雅居乐不坍塌，应对政策突变，尽量降低个人损失不失为上上之策。
上周以来，广州、佛山、中山等地相继收紧限购政策。在广州，政府以给了相应的缓冲时间，以避免购房纠纷产生。明示3月17日及之前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，也按原政策执行。
但在实际交易中，也会有一些例外，或者是无法预见的事情产生。那对于这些情形，买家卖家又该怎么处理？
1、新政前已经交了定金但没有存有交易凭证（如现金形式），要怎么处理？
广东广之洲律师事务所王美舟律师认为，现金形式的交易同样可以拿出充分凭证。如卖家收取定金后开具的收据凭证，买家取现时银行的取款凭证等。此外，还可以综合买家是否有到访楼盘、银行等地、楼盘是否有收取现金为定金的惯例等为参考，侧面辅助判断买家是否给与了定金的事实。
2、因政策原因导致交易无法完成，属不属于违约？
律师认为因政策变化导致交易无法进行，不属于违约情况。广东环宇京茂律师事务所主任何培华律师表示，政策变动导致交易无法进行，更多属于“情势变更”的范围。
所谓“情势变更”，指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
此时，双方均不应当承担责任，可根据买卖双方意见，协商解除合同。但如果在事实中有一方有过错，如拖延交易导致新政颁布后买家无资格买房、交易无法进行，则需承担一定责任。
3、业主已经签约卖唯一一套房，但发现新政后失去购房资格，卖房后只能租房住。能不能悔约不卖？
何培华律师认为，此种情况同属“情势变更”：新政导致业主没办法进行交易，在业主没有明显过错的前提下，交易合同可以解除。
“严格来说，理论上确实属于‘情势变更’，但实际上这个‘情势变更’在使用上是要经过省高院批准的”。王美舟律师认为，这一次新政涉及的人太多，法院要维持合同的有效与稳定，具体法官支不支持属于“情势变更”也很难预估，“每个法官也不同的看法”。
王美舟分析，最好的办法是卖家在买卖合同中事先注明“卖房是为了换房，买（换）房无法成功则不进行卖房交易”，则此种情况下可以合法解除合同。若事先未注明，则其已签订的卖房合同中，购买者“无辜中枪”，故业主不可以新政为由直接取消合同。
4、在房屋交易中，买家和卖家该如何保护自身权益，规避风险？
何培华律师给出建议：合同应当有“情势变更”条款。
“如果大家能够预期到容易发生的新规定、新情况，为了规避风险，应在合同中注明履行合同的具体时间。如果其中一方有拖延行为，导致合同在新政后无法履行，则要承担责任。如双方都没有预计到新政情况，即合同对此没有明确注明，且双方没有明显过错，此时可协商依法延迟合同或解除合同，并无需承担责任。”
王美舟律师则补充道，房屋交易过程中可能出现的风险有很多。首先大家需要有证据意识，房屋交易中如票据等证据应当注意保留。此外，对卖家来说，能否尽快收齐楼款是一大风险。如买家使用公积金贷款，放款较慢，而房价涨幅大，此时会影响卖家卖一买一计划。为了规避这种风险，卖家在签订合同时，应当注明如放款在某日期前不到账，双方解除合同或由买家进行支付部分赔偿金。
而对购房者来说，更应当注重合同里是否有付款时间、交楼时间、办理按揭期限等内容。若没有，则应在合同中进行注明，如果卖家违约、延迟履行或解除合同，需要赔偿购房者在此段时间内楼房升值的差价。
王美舟说，现广州部分大型中介公司的做法可以供为参考：在合同中注明房屋交易每一步骤预期时间及可能发生的情况，若交易方违反合同中任何一项条款，则要每日按照总房价的一部分比例支付违约金。
5、法院关于限购政策的一些处理意见
据广州市房地产中介协会引用广东粤广律师事务所彭洁华的观点文章，最高院印发的全国民事审判工作会议纪要《2011年全国民事审判工作会议纪要》、《2015年全国民事审判工作会议纪要》等纪要的处理意见，由于限购政策的实施，导致无法办理房屋所有权变更登记，可依法解除合同，并且可要求出卖人返还所收受的购房款或定金。
但是由于限贷政策，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同的，则需区分情形处理，对于明确约定以按揭贷款方式付款的或买受人能举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，当买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，请求解除合同并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，一般予以支持；未明确约定以按揭贷款方式付款的，则原则上不予支持。
除此以外，广东省高级人民法院在2012年的《全省民事审判工作会议纪要》对于商品房买卖合同遭遇“限购”、“限贷”也有明确规定，若“商品房买卖合同签订后，政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。河源雅居乐不坍塌，合理购买房屋，减少经济损失，给家人更多地保障。
上周以来，广州、佛山、中山等地相继收紧限购政策。在广州，政府以给了相应的缓冲时间，以避免购房纠纷产生。明示3月17日及之前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，也按原政策执行。
但在实际交易中，也会有一些例外，或者是无法预见的事情产生。那对于这些情形，买家卖家又该怎么处理？
1、新政前已经交了定金但没有存有交易凭证（如现金形式），要怎么处理？
广东广之洲律师事务所王美舟律师认为，现金形式的交易同样可以拿出充分凭证。如卖家收取定金后开具的收据凭证，买家取现时银行的取款凭证等。此外，还可以综合买家是否有到访楼盘、银行等地、楼盘是否有收取现金为定金的惯例等为参考，侧面辅助判断买家是否给与了定金的事实。
2、因政策原因导致交易无法完成，属不属于违约？
律师认为因政策变化导致交易无法进行，不属于违约情况。广东环宇京茂律师事务所主任何培华律师表示，政策变动导致交易无法进行，更多属于“情势变更”的范围。
所谓“情势变更”，指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
此时，双方均不应当承担责任，可根据买卖双方意见，协商解除合同。但如果在事实中有一方有过错，如拖延交易导致新政颁布后买家无资格买房、交易无法进行，则需承担一定责任。
3、业主已经签约卖唯一一套房，但发现新政后失去购房资格，卖房后只能租房住。能不能悔约不卖？
何培华律师认为，此种情况同属“情势变更”：新政导致业主没办法进行交易，在业主没有明显过错的前提下，交易合同可以解除。
“严格来说，理论上确实属于‘情势变更’，但实际上这个‘情势变更’在使用上是要经过省高院批准的”。王美舟律师认为，这一次新政涉及的人太多，法院要维持合同的有效与稳定，具体法官支不支持属于“情势变更”也很难预估，“每个法官也不同的看法”。
王美舟分析，最好的办法是卖家在买卖合同中事先注明“卖房是为了换房，买（换）房无法成功则不进行卖房交易”，则此种情况下可以合法解除合同。若事先未注明，则其已签订的卖房合同中，购买者“无辜中枪”，故业主不可以新政为由直接取消合同。
4、在房屋交易中，买家和卖家该如何保护自身权益，规避风险？
何培华律师给出建议：合同应当有“情势变更”条款。
“如果大家能够预期到容易发生的新规定、新情况，为了规避风险，应在合同中注明履行合同的具体时间。如果其中一方有拖延行为，导致合同在新政后无法履行，则要承担责任。如双方都没有预计到新政情况，即合同对此没有明确注明，且双方没有明显过错，此时可协商依法延迟合同或解除合同，并无需承担责任。”
王美舟律师则补充道，房屋交易过程中可能出现的风险有很多。首先大家需要有证据意识，房屋交易中如票据等证据应当注意保留。此外，对卖家来说，能否尽快收齐楼款是一大风险。如买家使用公积金贷款，放款较慢，而房价涨幅大，此时会影响卖家卖一买一计划。为了规避这种风险，卖家在签订合同时，应当注明如放款在某日期前不到账，双方解除合同或由买家进行支付部分赔偿金。
而对购房者来说，更应当注重合同里是否有付款时间、交楼时间、办理按揭期限等内容。若没有，则应在合同中进行注明，如果卖家违约、延迟履行或解除合同，需要赔偿购房者在此段时间内楼房升值的差价。
王美舟说，现广州部分大型中介公司的做法可以供为参考：在合同中注明房屋交易每一步骤预期时间及可能发生的情况，若交易方违反合同中任何一项条款，则要每日按照总房价的一部分比例支付违约金。
5、法院关于限购政策的一些处理意见
据广州市房地产中介协会引用广东粤广律师事务所彭洁华的观点文章，最高院印发的全国民事审判工作会议纪要《2011年全国民事审判工作会议纪要》、《2015年全国民事审判工作会议纪要》等纪要的处理意见，由于限购政策的实施，导致无法办理房屋所有权变更登记，可依法解除合同，并且可要求出卖人返还所收受的购房款或定金。
但是由于限贷政策，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同的，则需区分情形处理，对于明确约定以按揭贷款方式付款的或买受人能举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，当买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，请求解除合同并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，一般予以支持；未明确约定以按揭贷款方式付款的，则原则上不予支持。
除此以外，广东省高级人民法院在2012年的《全省民事审判工作会议纪要》对于商品房买卖合同遭遇“限购”、“限贷”也有明确规定，若“商品房买卖合同签订后，政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。河源雅居乐不坍塌，合理购买房屋，减少经济损失，给家人更多地保障。
