购房者不够钱付房款，开发商“好意”提供“首付贷”服务；购房者没有购房资格，“借名买房”规避楼市政策……”首付贷”和“借名买房”是恶意规避楼市调控政策的行为，违反相关法律的管理性规定而不是强制性规定，对开发商、买房者来说，房屋买卖合同有效，但却可能导致更不利的法律后果。
“借名买房”所幸证明自己是实际购房人
2016年6月，在中介公司牵线服务下，黑龙江的董先生因自己不符合在大亚湾购房的按揭贷款资格，便借用孙先生的名义购买程先生的一套二手房，签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》。房屋处于抵押状态，为“单独所有”。双方约定转让价格为60万元，定金5万元。合同签订后，董先生支付了购房款、佣金、税费等共计63万余元。
谁知，此后程先生的妻子声称不知道此事，夫妻两人拒不配合履行协助办理过户手续，董先生诉至大亚湾区法院。法院判决支持董先生关于继续履行房屋买卖合同和协助办理过户手续的请求。判决后，双方均没有提起上诉。
靳律师提醒，虽然法院在该案中支持董先生的主张，但这是基于董先生能够举证证明其是实际购房人。如果不能证明的话，作为实际购房人需要承担实际购房举证不能的法律后果，挂名购房人转卖、抵押、被继承等行为都可能是有效的。此外，挂名购房人可能因实际购房人付款不及时而出现按揭信用问题，被纳入失信系统。周勇表示，随着楼市调控政策的落实执行，规避将越来越难实现。尤其是惠州施行的《关于进一步完善我市房地产市场监督管理的通知》，明确新房3年“锁定期”、严禁“一房多卖”、杜绝首付贷、打击虚假宣传等，开发商和购房者可能面临更大的市场、政策和法律风险。
那么如果对方耍赖的话，自己该怎么维权呢？
确权协议可对抗房产登记的效力
尽管房屋登记在他人名下，但房屋的归属权应当以购房时双方当事人的真实意思为根据，综合房款支付，房屋交付、居住、使用情况来确定房屋归属。借他人的名义购买房屋、登记房屋产权，购房款实际由本人支付，房屋也由本人实际使用，且双方签有房屋确权协议，因此房屋的所有权归本人所有。
虽然房产证上登记的是对方，但是房屋产权登记产生的是对社会公众的公示、公信力，目的是保护善意第三人的权利。房屋产权登记的效力，仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该房屋的权利人。在该房屋物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以否定这种推定的效力。双方签订的确定房屋归王先生所有的协议是双方的真实意思表示，协议内容能够证明房屋真正的归属权，再加上房屋的首付款及银行贷款等各项费用都由本人支付，并且本人已实际占有、使用了该房屋，付款方可以这些证据为依据主张自己对房屋的所有权。
借名买房需留证据防风险
根据《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，在进行房屋产权登记时，申请人应当向登记机关交验有效证件。房产登记管理部门在办理产权登记时，基本上只作形式审查，即仅仅审查申请人的有效证件和相关材料，如果证件真实、材料合法，就会发给其产权证书。《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”如果想主张房屋所有人和产权登记的不一致，真正的权利人必须拿出证据证明房屋是自己购买的，然后去申请变更登记。因此，现实中，借用他人名义购房就会产生一定的法律风险。
如果名义上的产权人主张自己对房屋的所有权，而房屋的实际所有人无法出示有力证据推翻对方的主张，就面临着失去房屋的风险；如果名义上的产权人私下出售房屋，第三人因基于对房产登记的信任而购买了房屋的，可以因善意取得而得到房屋所有权。
因此，在生活中，应当避免用他人名义购买房产。特殊情况下确有这种需要的，应尽量选择可靠的、守信的熟人、亲友，双方签订明确的协议，约定好房屋权属问题。房屋的实际所有人还要充分行使对房屋的处分权，如装修、居住房屋或将房屋出租给他人，并注意保留装修合同书、相关居住证明和出租协议等，还要保存好自己付款的证明，包括支付首付款及归还银行按揭的记录。在遭遇法律风险时，可以依据这些证据向法院主张变更房屋所有权，然后再凭生效判决书到房管部门办理变更登记。