1． 我们的视角——“政府－市场”互动
自改革开放以来，我国经济获得了飞速的发展，而作为支撑经济发展的物质载体——城市，也在沧海桑田中变化着。在上一轮的城市发展中，规划对城市扩张的约束力不足，导致绝大多数城市经历了一种“摊大饼式”的蔓延和扩张，然而，促使城市扩张的各类项目大多是沿着城市边缘往外推进或者是在老城区内见缝插针地开发，重复着西方城市发展所走过的弯路，并且由于特殊的国情而涌现了特殊的问题（如城中村问题）。
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为了控制原有城区的无序蔓延以及新问题的产生，同时疏散、更新原有城区的功能，在老城区外围地区进行新的区域开发成为国内城市化趋势，这种发展模式，从“量”上满足了城市发展对于土地的大量需求。但是，我国正经历经济体制转型，一方面，市场的作用越来越大，正成为调节区域土地开发的重要杠杆，而过去计划经济体制下形成的，以政府供给为导向的土地开发模式仍有着很大的“惯性”，是市场机制真正介入土地开发的巨大障碍；另一方面，由于健全的市场机制尚未形成，单纯以市场需求为导向的土地开发又不能成为指引区域开发的强力武器。可以说，当前的区域开发正面临着两难的境地，那么区域开发研究将走向何方？合富人，又将站在什么样的高度来进行我们的区域开发研究呢？
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案例1——珠江新城
珠江新城是广州城市建设的重点区域，“地标式”项目云集，也是众多大型开发商的投资重点。但在整个九十年代，珠江新城虽得到了政府的重视，而实际上其发展并没有在预定轨道上顺利前进。
1992 年，在广州市地铁筹资过程中，广州市政府期望通过拍卖珠江新城的土地用来给予地铁建设实质性的支持，因此做出全面建设珠江新城的决策，由政府统一征地并负责土地开发，然后进行招商，吸引投资者进行物业开发，是典型的政府主导的大型区域开发。然而，令人失望的是，当时的珠江新城的开发活动寥寥无几，从1992年开始的十年内，虽卖地99宗，但仅建成19宗，没有开发的有69宗，其中烂尾2宗。合同地价102亿，实际仅收回45亿，在卖出去的地块中，有2/3都没有进入实质性的开发，使得政府不得不对珠江新城的规划及开发模式进行检讨，并进行重新规划，那么问题何在？为何珠江新城的开发会深陷泥潭？
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我们看到，珠江新城被定位为广州未来的CBD，这一高层次的定位，使得地价门槛必然被抬高，并且也压缩了开发商开发定位的空间，致使土地有效需求不足，即使开发商拿了地，在当时也很难寻找到适宜的消费群体，这就使得二级市场有效需求不足，一级市场土地供过于求。由于珠江新城的卖地收入并不直接投入于新城的基础设施配套，而主要是补贴地铁建设，这也使得新城的基础设施配套建设与开发商之间的建设速度拉差过大，原本希望能够通过政府投入基础设施建设减轻负担的开发商，并没有从中获得利益，严重影响了利润实现。另外，在整个珠江新城的规划中，保留了部分自然村，致使拍卖的土地划分过小且十分零碎，而且要求高密度发展，容积率之高已超出开发商的利益需求，这就导致开发商利润过低，无法吸引投资，使得土地开发与物业开发严重脱节。
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以政府供给为导向的区域开发，忽略了市场的实际需求，土地供给没有充分考虑到有效的土地需求，使得开发商缺少必要的经济利益驱动，导致土地开发的供需失衡，亦即政府与市场、供给与需求之间产生了脱节，使得区域开发陷入尴尬的境地。
案例2——华南板块
就在以政府供给为主导的珠江新城开发遇到障碍时，广州南部的番禺、洛溪地区却以每年约2平方公里的开发量“爆发式”地发展起来，这与珠江新城的低迷形成了鲜明的对比。各个开发商利用土地级差效应与市场规律，推出了一大批诸如丽江花园、祈福新村、奥林匹克花园、碧桂园等大盘，受到了市场的追捧，华南板块成为当时投资的热土，是典型的纯市场主导的区域开发。表面上，华南板块在运用市场规律上无疑是成功的，但却引发了另外一些问题。
完全由市场机制运作发展起来，政府调控处于缺失状态（即：未通过规划），这就使得土地出让随意，批租过滥，形成了开发建设遍地开花的失控状态。而本应由政府进行的基础设施配套建设，在规划的缺失下出现了建设的滞后，使得医院、体育场、绿地等大型公共设施未能提前规划配套，在意识到问题后只能见缝插针地进行，对区域空间布局造成重大影响，而各个楼盘为了提升自身的竞争力，只能在小区内进行基础设施配套，使得公共设施的规模效益发挥不出来，重复建设严重、资源配置低效，不利于公共设施效益的发挥，形成了“村中城”的现象。开发商承担了政府的投入，利润降低，没有真正达到市场优化资源配置的目的。另外，为了降低成本的投入，开发商对项目开发的环境破坏是不会关注的，而政府在这方面的调控又是缺失的，这就导致了整个区域开发对环境的严重干扰。
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从项目开发的角度来看，华南板块开发是成功的，但是从整个区域的发展来看，则存在着众多的缺陷，这主要是在市场体制下开发主体并不承担外部成本，而本应由政府承担的这部分成本是缺失的，这就在整个区域内出现了市场失灵的现象，外部负效应影响了区域的整体开发。可以说，市场机制并不是万能的，单纯的由市场主导的区域开发也是存在缺陷的。
1.3未来的趋势——“政府－市场”互动的区域开发
区域开发的目标是实现区域的可持续发展，完善区域的功能，成为解决城市问题的载体。珠江新城的开发由于单纯以政府供给为导向忽视了对于需求方面的充分认识，违背了市场经济原则而导致开发的尴尬。在转型过程中，区域开发越来越多地具有市场导向的特征，因此，最大限度地遵循经济规律对于有效利用土地和资源，适时地协调城市空间的需求起着相当重要的作用。但同时，对于市场失灵的领域，仍须加强政府干预与调控，以实现资源的最优配置，否则以华南板块为代表的，单纯以市场需求为导向所致的开发失控现象还会重演。在处于转型期的开发运行机制下，区域开发的“政府－市场”互动已开始得到越来越广泛的认可与应用。
因此，我们也将顺应此发展趋势，站在“政府－市场”互动的角度来开展我们的区域开发研究。
2． 我们的转变——从“做项目”到“做区域”
“政府－市场”互动的区域开发将需要有新的研究方法与之相对应，但作为新的研究领域，目前并没有形成成熟的研究体系，一切仍处于探索阶段，各个研究机构也都在“摸着石头过河”，在实践过程中逐渐形成属于自己的一套研究框架。
作为以房地产项目策划研究起家的我们，在原来的领域中已经形成了一套较为固定、成熟的研究体系，而面对新的业务领域，以原来“做项目”的思路来“做区域”却不一定适用，因为它们之间可能存在着“天渊之别”，因此，我们需要通过调整来迎合新领域的需求。
2.1从开发商到政府
在房地产项目策划研究中，我们服务的是开发商，想的是开发商的事；而在区域开发研究中，我们大多服务的是政府，想的是政府的事。服务主体的不同，使得我们必须跳出原来“换位思考”的角色，转换到新的角色中。
开发商是项目开发的主体，开发的直接目的是实现企业自身利润的最大化，是属于私人性的，我们的服务目标是能最大化项目的市场价值，使得开发商获得最大的利润。而区域开发的主体是政府，其开发目的是使得整个区域价值得到最大的提升，以此提高当地社会、经济、文化等方面的水平。而提升区域价值的最直接方法是使土地增值、产业升级，因此，我们的研究重点应放在土地、产业方面，思考怎么做才能实现区域最大限度增值。
2.2从策略到战略 由于服务主体所关注问题的层面不同，就使得研究层面也会有所偏重。区域开发关注的更多是宏观层面问题，而项目是属于微观层面的，从属于区域，是区域中的一个元素，一个个项目的开发，构成了整个区域的开发。因此区域开发研究需要解决的是宏观发展的问题，不应拘泥于具体的小问题，只要解决了宏观问题，小问题就能迎刃而解；而项目的开发，考虑多是更为实际和细致的问题，需要我们提出具体的指导性意见，属于微观层面的要求。 体来说，区域开发提出的应该是战略性的指导建议，而项目策划提出的则是具体的策略，战略是宏观的、方向性的，是指导整个开发的宏观思路，而策略则是从属于战略的，是随机应变的一种方法。策略的改变不影响战略的实施和目标的达成，而是促成战略目标实现的机动行为，而战略的改变则意味着方向以及思路的改变，直接影响发展目标的实现！所以，我们在进行区域开发研究时，应摆脱微观的“策略思维”，跳到宏观的“战略思维”，站在更高的层面来理解和思考区域开发。
2.3从微观市场到宏观市场 市场经济的主导趋势日益明显的今天，任何一种竞争都不能摆脱市场机制的作用，同样，区域价值的最大化也处于特定的市场竞争范围。项目所属的市场范围，更多的是面对其所属区域的微观市场，不论是周边同质还是异质的项目，都是其直接竞争对手，其市场范围是比较狭窄的；而区域则是属于更大范围的一个市场，可能是全国、世界范围的宏观市场，鉴于区域的特性有着较大差异，因此，我们不能仅局限于周边不同类型区域的微观市场研究，而应该放眼到更大范围和更为宏观的市场进行研究。 场范围的扩大，要求我们突破固有的微观市场范围，进入到宏观市场的研究，如果仍然以项目策划研究的市场研究方法套用区域开发的市场研究，则必然导致研究结果的错误，给区域开发造成不可弥补的损失。
3．我们的方法——从市场的角度来思考政府的事 进入新的领域，需要有新的研究方法及研究框架，在完成从“做项目”到“做区域”的转变之后，我们的研究思路也清晰了，那就是“从市场的角度来思考政府的事”。具体来讲，整个区域开发的过程应由政府宏观控制，但具体操作则交由市场进行，通过市场机制来保证区域价值最大化，由此实现 “政府”与“市场”互动，规避单一机制作用所带来的诸多问题。基于这种模式，我们的研究就应该站在政府的立场，以市场的角度，通盘考虑整个开发过程中将要面临的问题，并告诉政府解决问题的方法。 那么，我们的价值如何体现？其关键点，就是在分析问题和解决问题的过程中，融入了市场研究的方法，将政府和市场统一在一个研究框架中，互动思考，真正做到“政府－市场”互动，并使得区域开发模式与需要解决的问题相匹配。那么，在这样的指导思想下，我们的研究思路则可以归纳为： 寻找区域属性——解析核心问题——探求成功经验——提出解决方法。
3.1寻找区域属性
要得到正确、可行的研究成果，我们必须要对区域本体条件有一个深入的了解，所以在研究过程中，我们需要首先“寻找区域属性”。我们遵循“先环境、再自身，先宏观、再微观”的研究思路，从市场的角度分析区域的属性。
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以我们的“霸州市胜芳－杨芬港经济协作区项目”为例。胜杨协作区位于廊坊的霸州市，从宏观区位来看，胜杨协作区地处京津冀区域，这里是除珠三角、长三角外的第三个经济高增长区，也将是未来国内发展速度最快的地区之一。可以预测，在此发展趋势下，胜杨协作区将拥有良好的宏观发展背景，并因其区位邻近天津，交通优势明显，同时，与天津西部联系十分紧密，受到天津的辐射，在天津产业升级过程中，将有可能承接来自天津的产业转移。在廊坊的未来发展中，将着力打造环天津产业带，并大力发展家具制造业，而位于该产业带中心的胜杨协作区，是我国最大的钢木家具专业镇，协作区的自身优势明显。在霸州发展战略中，胜芳是其东部市区、产业基地、三大经济板块之一，这就使得胜杨协作区成为更受关注的区域发展重点。上述环境背景，为胜杨协作区的大发展注入了强大动力，同时也将其自身优势最大化。
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在产业发展环境上，胜杨协作区原有的支柱产业——家具制造业、钢铁加工业、玻璃制造业、乐器制造业、精细化工业等，都有着良好的市场前景，且都是当地政府鼓励发展的行业，能充分发挥其原有优势。可以说，胜杨协作区具备众多宏观利好条件和发展机遇，在这种情况下，它能否发展起来，关键在于“如何解决其所面临的问题”。
3.2解析核心问题
在寻找到了区域属性之后，要成功解决问题，就需要理清问题以及寻找问题成因，并归纳总结、解析核心问题，在有利的发展趋势下通过解决这些问题，促进区域的进一步发展，反之，在环境发展趋势不利的情况下，规避这些问题所带来的风险，为未来发展趋势转变后的再发展做好准备。
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在解析这些核心问题时，我们需要围绕一个最为核心的问题展开，即“如何使区域最大限度增值”，这是政府最想知道的，也是我们在“角色转换思考”过程中必须为政府考虑的，而所有其它问题都需要归结到这个问题上。所以，在解析核心问题的时候，我们必须解答：是什么原因阻碍和制约了区域的增值？从市场的角度来说，这其实是一个供给的问题。在问题没有解决的时候将区域推出“市场”，供给的产品未必会被市场接受，如果解决了这些问题，区域就会受“市场”欢迎，所以，产品的“供给”必须符合市场“需求”。此时，我们要告诉政府，解决哪些问题就能使我们的“产品”转型为市场所接受的“产品”，使其价值最大化。
在胜杨协作区案例中，由于协作区是依托具有典型二元结构的两个镇发展的，因此，存在以下问题：
1、 在管理机构上，协作区属于不同的两个镇区，没有统一管理机构；
2、 在产业发展上，胜芳镇以家具生产为主，杨芬港以发展乐器制造等产业为主，且产业发展水平差距较大；http://www.hopefluent.com.cn
3、 在总体发展水平上，胜芳进入工业带动城镇发展阶段，而杨芬港仍处于工业发展初期；
4、 在城镇建设方面，胜芳已形成一定的城镇规模，而杨芬港的城镇面积仍较小；
5、 在城乡发展方面，城镇与农村并存，发展程度差异显著。
因此，“如何实现区域的协调发展”成为本项目的最大难题，而问题根源，在于两个镇之间的二元结构性差异，只要解决这个根本问题，就能实现“区域的最大限度增值”。http://www.hopefluent.com.cn
3.3探求成功经验
每个区域的属性及其发展过程中所面临的问题都各不相同，因此，每个区域都是“唯一”的，我们需要将区域的属性及其所面临的问题进行分解，然后寻找相同属性、分析类似的成功案例，从中学习归纳出“如何面对和解决问题、如何思考、如何发展？”。在此“案例分析”过程中，我们会兼顾选择成功及失败的两方面的案例进行分析，用来借鉴经验和避免风险。
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第一，由于胜杨协作区将以工业园区为发展方向，因此我们选择了国内外成功的先进工业区作为研究对象，对其发展经验、开发模式、开发策略、未来发展趋势等作出归纳总结。第二，家具产业将作为其区域未来的主导产业，所以我们选取了家具产业发达的珠三角的多个家具专业镇作为对象，探讨了新兴产业区与老镇区的关系、家具产业发展的具体做法、这些专业镇的规划布局等，对协作区的产业发展与空间规划布局做出直接指导；第三，作为一个跨两个行政单元的协作区，其关系协调也是要面临的重要问题之一，因而我们选择了东莞两个跨多个行政区的产业园作为对象，研究其如何协调各个主体的关系并通过哪些措施共同操作园区开发；第四，鉴于邻近区域的不同开发区之间存在一定的共同点，而项目周边开发区的成败经验也是最直接的借鉴，因此，我们在协作区周边也选择了两个开发区进行研究。
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通过区域的属性分解，我们选择了四类案例进行综合研究，最后从产业发展、空间格局、政策与配套、生态环境等方面总结可直接借鉴的经验，并根据胜杨协作区自身的条件，提出能最有效解决胜杨协作区发展问题的方案。
3.4提出解决方法
基于上述分析，我们已经摸清了区域的属性，找到了核心问题以及产生的原因，也总结了不同案例的成败经验，并摸清了当前的消费者的要求，现在我们要做的，就是提出具体的解决方法了，也即区域开发战略与具体实施策略，以此来“制造”(开发)出符合“市场需求”的“产品”（区域），吸引“消费者”（投资者）进入，推动整个区域的发展，实现“区域最大限度增值”。可以说，我们是从“分析市场、总结经验、全方位思考”中求得的行之有效的解决方法，符合区域自身条件、可行性高，并能有效实现区域价值的最大化。
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我们为胜杨协作区设定的总体发展目标为：“主导产业体系化、城市功能综合化、人居环境生态化、城乡空间协调发展的霸州东部现代化新城区”，并提出了相应的产业、空间、开发模式等具体发展战略。
在产业发展上，基于胜芳的钢木家具产业的雄厚基础，协调协作区两部分的发展，我们提出了专业化、综合化的发展战略；鉴于目前产业园区的“功能综合化、生态化，满足投资需求”的趋势后，我们提出了生态化园区的战略定位。
空间方面，基于区域现状，结合带状城市理论以及家具专业镇、跨行政区的协作区等案例的空间布局，我们确定了“一心三轴多组团”的空间结构，这样布局，利于前期启动建设、经济集约发展、城市形象构建和生态环境保护，能够满足协作区快速发展的需要，并利于区域价值最大化的实现。
开发模式方面，为避免出现前文提到的“政府主导”和“市场主导”区域开发模式的弊端，我们兼顾了政府与市场两方面的需要，提出了公私合营的开发模式，即在政府的调控下，由开发商与政府联合成立开发公司，运用市场手段进行区域开发。公私合营模式符合开发商的利益，也有助于实现政府的战略目标，能创建政企双赢的局面。
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我们提出的解决方法，是在对区域属性有深刻了解，对核心问题有充分把握，对各类经验有了足够的积累等基础之上提出的，并且，因为站在政府的立场来思考，把握政府的需要，结合贴近市场的研究思路来为政府提供实际解决之道，所以能真正达到“区域最大限度增值”的既定目标。
按语：“转型期的区域开发”是一个新的研究领域，我们正通过不断地实践，来日益完善我们的 “寻找区域属性——解析核心问题——探求成功经验——提出解决方法”这一初具雏形的研究体系及方法。与传统的区域开发研究相比，它融入了对市场的全面考虑，加入了对市场需求的分析，更为科学、系统、完整、清晰和实际，能够更为有效地解决单从政府供给角度来思考问题和进行开发的不足。这种双向、互动的研究方法，将成为区域开发研究的未来方向之一，而铸造该研究领域的标杆，将是我们为之不懈努力的原动力所在。
自改革开放以来，我国经济获得了飞速的发展，而作为支撑经济发展的物质载体——城市，也在沧海桑田中变化着。在上一轮的城市发展中，规划对城市扩张的约束力不足，导致绝大多数城市经历了一种“摊大饼式”的蔓延和扩张，然而，促使城市扩张的各类项目大多是沿着城市边缘往外推进或者是在老城区内见缝插针地开发，重复着西方城市发展所走过的弯路，并且由于特殊的国情而涌现了特殊的问题（如城中村问题）。
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为了控制原有城区的无序蔓延以及新问题的产生，同时疏散、更新原有城区的功能，在老城区外围地区进行新的区域开发成为国内城市化趋势，这种发展模式，从“量”上满足了城市发展对于土地的大量需求。但是，我国正经历经济体制转型，一方面，市场的作用越来越大，正成为调节区域土地开发的重要杠杆，而过去计划经济体制下形成的，以政府供给为导向的土地开发模式仍有着很大的“惯性”，是市场机制真正介入土地开发的巨大障碍；另一方面，由于健全的市场机制尚未形成，单纯以市场需求为导向的土地开发又不能成为指引区域开发的强力武器。可以说，当前的区域开发正面临着两难的境地，那么区域开发研究将走向何方？合富人，又将站在什么样的高度来进行我们的区域开发研究呢？
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案例1——珠江新城
珠江新城是广州城市建设的重点区域，“地标式”项目云集，也是众多大型开发商的投资重点。但在整个九十年代，珠江新城虽得到了政府的重视，而实际上其发展并没有在预定轨道上顺利前进。
1992 年，在广州市地铁筹资过程中，广州市政府期望通过拍卖珠江新城的土地用来给予地铁建设实质性的支持，因此做出全面建设珠江新城的决策，由政府统一征地并负责土地开发，然后进行招商，吸引投资者进行物业开发，是典型的政府主导的大型区域开发。然而，令人失望的是，当时的珠江新城的开发活动寥寥无几，从1992年开始的十年内，虽卖地99宗，但仅建成19宗，没有开发的有69宗，其中烂尾2宗。合同地价102亿，实际仅收回45亿，在卖出去的地块中，有2/3都没有进入实质性的开发，使得政府不得不对珠江新城的规划及开发模式进行检讨，并进行重新规划，那么问题何在？为何珠江新城的开发会深陷泥潭？
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我们看到，珠江新城被定位为广州未来的CBD，这一高层次的定位，使得地价门槛必然被抬高，并且也压缩了开发商开发定位的空间，致使土地有效需求不足，即使开发商拿了地，在当时也很难寻找到适宜的消费群体，这就使得二级市场有效需求不足，一级市场土地供过于求。由于珠江新城的卖地收入并不直接投入于新城的基础设施配套，而主要是补贴地铁建设，这也使得新城的基础设施配套建设与开发商之间的建设速度拉差过大，原本希望能够通过政府投入基础设施建设减轻负担的开发商，并没有从中获得利益，严重影响了利润实现。另外，在整个珠江新城的规划中，保留了部分自然村，致使拍卖的土地划分过小且十分零碎，而且要求高密度发展，容积率之高已超出开发商的利益需求，这就导致开发商利润过低，无法吸引投资，使得土地开发与物业开发严重脱节。
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以政府供给为导向的区域开发，忽略了市场的实际需求，土地供给没有充分考虑到有效的土地需求，使得开发商缺少必要的经济利益驱动，导致土地开发的供需失衡，亦即政府与市场、供给与需求之间产生了脱节，使得区域开发陷入尴尬的境地。
案例2——华南板块
就在以政府供给为主导的珠江新城开发遇到障碍时，广州南部的番禺、洛溪地区却以每年约2平方公里的开发量“爆发式”地发展起来，这与珠江新城的低迷形成了鲜明的对比。各个开发商利用土地级差效应与市场规律，推出了一大批诸如丽江花园、祈福新村、奥林匹克花园、碧桂园等大盘，受到了市场的追捧，华南板块成为当时投资的热土，是典型的纯市场主导的区域开发。表面上，华南板块在运用市场规律上无疑是成功的，但却引发了另外一些问题。
完全由市场机制运作发展起来，政府调控处于缺失状态（即：未通过规划），这就使得土地出让随意，批租过滥，形成了开发建设遍地开花的失控状态。而本应由政府进行的基础设施配套建设，在规划的缺失下出现了建设的滞后，使得医院、体育场、绿地等大型公共设施未能提前规划配套，在意识到问题后只能见缝插针地进行，对区域空间布局造成重大影响，而各个楼盘为了提升自身的竞争力，只能在小区内进行基础设施配套，使得公共设施的规模效益发挥不出来，重复建设严重、资源配置低效，不利于公共设施效益的发挥，形成了“村中城”的现象。开发商承担了政府的投入，利润降低，没有真正达到市场优化资源配置的目的。另外，为了降低成本的投入，开发商对项目开发的环境破坏是不会关注的，而政府在这方面的调控又是缺失的，这就导致了整个区域开发对环境的严重干扰。
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从项目开发的角度来看，华南板块开发是成功的，但是从整个区域的发展来看，则存在着众多的缺陷，这主要是在市场体制下开发主体并不承担外部成本，而本应由政府承担的这部分成本是缺失的，这就在整个区域内出现了市场失灵的现象，外部负效应影响了区域的整体开发。可以说，市场机制并不是万能的，单纯的由市场主导的区域开发也是存在缺陷的。
1.3未来的趋势——“政府－市场”互动的区域开发
区域开发的目标是实现区域的可持续发展，完善区域的功能，成为解决城市问题的载体。珠江新城的开发由于单纯以政府供给为导向忽视了对于需求方面的充分认识，违背了市场经济原则而导致开发的尴尬。在转型过程中，区域开发越来越多地具有市场导向的特征，因此，最大限度地遵循经济规律对于有效利用土地和资源，适时地协调城市空间的需求起着相当重要的作用。但同时，对于市场失灵的领域，仍须加强政府干预与调控，以实现资源的最优配置，否则以华南板块为代表的，单纯以市场需求为导向所致的开发失控现象还会重演。在处于转型期的开发运行机制下，区域开发的“政府－市场”互动已开始得到越来越广泛的认可与应用。
因此，我们也将顺应此发展趋势，站在“政府－市场”互动的角度来开展我们的区域开发研究。
2． 我们的转变——从“做项目”到“做区域”
“政府－市场”互动的区域开发将需要有新的研究方法与之相对应，但作为新的研究领域，目前并没有形成成熟的研究体系，一切仍处于探索阶段，各个研究机构也都在“摸着石头过河”，在实践过程中逐渐形成属于自己的一套研究框架。
作为以房地产项目策划研究起家的我们，在原来的领域中已经形成了一套较为固定、成熟的研究体系，而面对新的业务领域，以原来“做项目”的思路来“做区域”却不一定适用，因为它们之间可能存在着“天渊之别”，因此，我们需要通过调整来迎合新领域的需求。
2.1从开发商到政府
在房地产项目策划研究中，我们服务的是开发商，想的是开发商的事；而在区域开发研究中，我们大多服务的是政府，想的是政府的事。服务主体的不同，使得我们必须跳出原来“换位思考”的角色，转换到新的角色中。
开发商是项目开发的主体，开发的直接目的是实现企业自身利润的最大化，是属于私人性的，我们的服务目标是能最大化项目的市场价值，使得开发商获得最大的利润。而区域开发的主体是政府，其开发目的是使得整个区域价值得到最大的提升，以此提高当地社会、经济、文化等方面的水平。而提升区域价值的最直接方法是使土地增值、产业升级，因此，我们的研究重点应放在土地、产业方面，思考怎么做才能实现区域最大限度增值。
2.2从策略到战略 由于服务主体所关注问题的层面不同，就使得研究层面也会有所偏重。区域开发关注的更多是宏观层面问题，而项目是属于微观层面的，从属于区域，是区域中的一个元素，一个个项目的开发，构成了整个区域的开发。因此区域开发研究需要解决的是宏观发展的问题，不应拘泥于具体的小问题，只要解决了宏观问题，小问题就能迎刃而解；而项目的开发，考虑多是更为实际和细致的问题，需要我们提出具体的指导性意见，属于微观层面的要求。 体来说，区域开发提出的应该是战略性的指导建议，而项目策划提出的则是具体的策略，战略是宏观的、方向性的，是指导整个开发的宏观思路，而策略则是从属于战略的，是随机应变的一种方法。策略的改变不影响战略的实施和目标的达成，而是促成战略目标实现的机动行为，而战略的改变则意味着方向以及思路的改变，直接影响发展目标的实现！所以，我们在进行区域开发研究时，应摆脱微观的“策略思维”，跳到宏观的“战略思维”，站在更高的层面来理解和思考区域开发。
2.3从微观市场到宏观市场 市场经济的主导趋势日益明显的今天，任何一种竞争都不能摆脱市场机制的作用，同样，区域价值的最大化也处于特定的市场竞争范围。项目所属的市场范围，更多的是面对其所属区域的微观市场，不论是周边同质还是异质的项目，都是其直接竞争对手，其市场范围是比较狭窄的；而区域则是属于更大范围的一个市场，可能是全国、世界范围的宏观市场，鉴于区域的特性有着较大差异，因此，我们不能仅局限于周边不同类型区域的微观市场研究，而应该放眼到更大范围和更为宏观的市场进行研究。 场范围的扩大，要求我们突破固有的微观市场范围，进入到宏观市场的研究，如果仍然以项目策划研究的市场研究方法套用区域开发的市场研究，则必然导致研究结果的错误，给区域开发造成不可弥补的损失。
3．我们的方法——从市场的角度来思考政府的事 进入新的领域，需要有新的研究方法及研究框架，在完成从“做项目”到“做区域”的转变之后，我们的研究思路也清晰了，那就是“从市场的角度来思考政府的事”。具体来讲，整个区域开发的过程应由政府宏观控制，但具体操作则交由市场进行，通过市场机制来保证区域价值最大化，由此实现 “政府”与“市场”互动，规避单一机制作用所带来的诸多问题。基于这种模式，我们的研究就应该站在政府的立场，以市场的角度，通盘考虑整个开发过程中将要面临的问题，并告诉政府解决问题的方法。 那么，我们的价值如何体现？其关键点，就是在分析问题和解决问题的过程中，融入了市场研究的方法，将政府和市场统一在一个研究框架中，互动思考，真正做到“政府－市场”互动，并使得区域开发模式与需要解决的问题相匹配。那么，在这样的指导思想下，我们的研究思路则可以归纳为： 寻找区域属性——解析核心问题——探求成功经验——提出解决方法。
3.1寻找区域属性
要得到正确、可行的研究成果，我们必须要对区域本体条件有一个深入的了解，所以在研究过程中，我们需要首先“寻找区域属性”。我们遵循“先环境、再自身，先宏观、再微观”的研究思路，从市场的角度分析区域的属性。
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以我们的“霸州市胜芳－杨芬港经济协作区项目”为例。胜杨协作区位于廊坊的霸州市，从宏观区位来看，胜杨协作区地处京津冀区域，这里是除珠三角、长三角外的第三个经济高增长区，也将是未来国内发展速度最快的地区之一。可以预测，在此发展趋势下，胜杨协作区将拥有良好的宏观发展背景，并因其区位邻近天津，交通优势明显，同时，与天津西部联系十分紧密，受到天津的辐射，在天津产业升级过程中，将有可能承接来自天津的产业转移。在廊坊的未来发展中，将着力打造环天津产业带，并大力发展家具制造业，而位于该产业带中心的胜杨协作区，是我国最大的钢木家具专业镇，协作区的自身优势明显。在霸州发展战略中，胜芳是其东部市区、产业基地、三大经济板块之一，这就使得胜杨协作区成为更受关注的区域发展重点。上述环境背景，为胜杨协作区的大发展注入了强大动力，同时也将其自身优势最大化。
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在产业发展环境上，胜杨协作区原有的支柱产业——家具制造业、钢铁加工业、玻璃制造业、乐器制造业、精细化工业等，都有着良好的市场前景，且都是当地政府鼓励发展的行业，能充分发挥其原有优势。可以说，胜杨协作区具备众多宏观利好条件和发展机遇，在这种情况下，它能否发展起来，关键在于“如何解决其所面临的问题”。
3.2解析核心问题
在寻找到了区域属性之后，要成功解决问题，就需要理清问题以及寻找问题成因，并归纳总结、解析核心问题，在有利的发展趋势下通过解决这些问题，促进区域的进一步发展，反之，在环境发展趋势不利的情况下，规避这些问题所带来的风险，为未来发展趋势转变后的再发展做好准备。
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在解析这些核心问题时，我们需要围绕一个最为核心的问题展开，即“如何使区域最大限度增值”，这是政府最想知道的，也是我们在“角色转换思考”过程中必须为政府考虑的，而所有其它问题都需要归结到这个问题上。所以，在解析核心问题的时候，我们必须解答：是什么原因阻碍和制约了区域的增值？从市场的角度来说，这其实是一个供给的问题。在问题没有解决的时候将区域推出“市场”，供给的产品未必会被市场接受，如果解决了这些问题，区域就会受“市场”欢迎，所以，产品的“供给”必须符合市场“需求”。此时，我们要告诉政府，解决哪些问题就能使我们的“产品”转型为市场所接受的“产品”，使其价值最大化。
在胜杨协作区案例中，由于协作区是依托具有典型二元结构的两个镇发展的，因此，存在以下问题：
1、 在管理机构上，协作区属于不同的两个镇区，没有统一管理机构；
2、 在产业发展上，胜芳镇以家具生产为主，杨芬港以发展乐器制造等产业为主，且产业发展水平差距较大；http://www.hopefluent.com.cn
3、 在总体发展水平上，胜芳进入工业带动城镇发展阶段，而杨芬港仍处于工业发展初期；
4、 在城镇建设方面，胜芳已形成一定的城镇规模，而杨芬港的城镇面积仍较小；
5、 在城乡发展方面，城镇与农村并存，发展程度差异显著。
因此，“如何实现区域的协调发展”成为本项目的最大难题，而问题根源，在于两个镇之间的二元结构性差异，只要解决这个根本问题，就能实现“区域的最大限度增值”。http://www.hopefluent.com.cn
3.3探求成功经验
每个区域的属性及其发展过程中所面临的问题都各不相同，因此，每个区域都是“唯一”的，我们需要将区域的属性及其所面临的问题进行分解，然后寻找相同属性、分析类似的成功案例，从中学习归纳出“如何面对和解决问题、如何思考、如何发展？”。在此“案例分析”过程中，我们会兼顾选择成功及失败的两方面的案例进行分析，用来借鉴经验和避免风险。
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第一，由于胜杨协作区将以工业园区为发展方向，因此我们选择了国内外成功的先进工业区作为研究对象，对其发展经验、开发模式、开发策略、未来发展趋势等作出归纳总结。第二，家具产业将作为其区域未来的主导产业，所以我们选取了家具产业发达的珠三角的多个家具专业镇作为对象，探讨了新兴产业区与老镇区的关系、家具产业发展的具体做法、这些专业镇的规划布局等，对协作区的产业发展与空间规划布局做出直接指导；第三，作为一个跨两个行政单元的协作区，其关系协调也是要面临的重要问题之一，因而我们选择了东莞两个跨多个行政区的产业园作为对象，研究其如何协调各个主体的关系并通过哪些措施共同操作园区开发；第四，鉴于邻近区域的不同开发区之间存在一定的共同点，而项目周边开发区的成败经验也是最直接的借鉴，因此，我们在协作区周边也选择了两个开发区进行研究。
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通过区域的属性分解，我们选择了四类案例进行综合研究，最后从产业发展、空间格局、政策与配套、生态环境等方面总结可直接借鉴的经验，并根据胜杨协作区自身的条件，提出能最有效解决胜杨协作区发展问题的方案。
3.4提出解决方法
基于上述分析，我们已经摸清了区域的属性，找到了核心问题以及产生的原因，也总结了不同案例的成败经验，并摸清了当前的消费者的要求，现在我们要做的，就是提出具体的解决方法了，也即区域开发战略与具体实施策略，以此来“制造”(开发)出符合“市场需求”的“产品”（区域），吸引“消费者”（投资者）进入，推动整个区域的发展，实现“区域最大限度增值”。可以说，我们是从“分析市场、总结经验、全方位思考”中求得的行之有效的解决方法，符合区域自身条件、可行性高，并能有效实现区域价值的最大化。
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我们为胜杨协作区设定的总体发展目标为：“主导产业体系化、城市功能综合化、人居环境生态化、城乡空间协调发展的霸州东部现代化新城区”，并提出了相应的产业、空间、开发模式等具体发展战略。
在产业发展上，基于胜芳的钢木家具产业的雄厚基础，协调协作区两部分的发展，我们提出了专业化、综合化的发展战略；鉴于目前产业园区的“功能综合化、生态化，满足投资需求”的趋势后，我们提出了生态化园区的战略定位。
空间方面，基于区域现状，结合带状城市理论以及家具专业镇、跨行政区的协作区等案例的空间布局，我们确定了“一心三轴多组团”的空间结构，这样布局，利于前期启动建设、经济集约发展、城市形象构建和生态环境保护，能够满足协作区快速发展的需要，并利于区域价值最大化的实现。
开发模式方面，为避免出现前文提到的“政府主导”和“市场主导”区域开发模式的弊端，我们兼顾了政府与市场两方面的需要，提出了公私合营的开发模式，即在政府的调控下，由开发商与政府联合成立开发公司，运用市场手段进行区域开发。公私合营模式符合开发商的利益，也有助于实现政府的战略目标，能创建政企双赢的局面。
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我们提出的解决方法，是在对区域属性有深刻了解，对核心问题有充分把握，对各类经验有了足够的积累等基础之上提出的，并且，因为站在政府的立场来思考，把握政府的需要，结合贴近市场的研究思路来为政府提供实际解决之道，所以能真正达到“区域最大限度增值”的既定目标。
按语：“转型期的区域开发”是一个新的研究领域，我们正通过不断地实践，来日益完善我们的 “寻找区域属性——解析核心问题——探求成功经验——提出解决方法”这一初具雏形的研究体系及方法。与传统的区域开发研究相比，它融入了对市场的全面考虑，加入了对市场需求的分析，更为科学、系统、完整、清晰和实际，能够更为有效地解决单从政府供给角度来思考问题和进行开发的不足。这种双向、互动的研究方法，将成为区域开发研究的未来方向之一，而铸造该研究领域的标杆，将是我们为之不懈努力的原动力所在。
