<港口概况>
港口名称：盖恩斯伯勒的加利斯敦港（口）
港口性质：海湾河口港、基本港、客货两用港
虚拟经纬度：北纬37度50分，东经144度58分
平均潮差：大潮升4.8米，小潮升3.1米
港口地位：卡斯特达雅国最繁忙的水上货运港口，每年处理全国约40%的水路集装箱与贸易运输
主要码头：卡迪根号泊位，勃艮第号泊位，特伦特号泊位，上海号泊位，约克号泊位，集装箱码头泊位一、二、三，伦敦与希思罗号泊位，马赛号泊位。
加利斯敦是诺里奇州和盖恩斯伯勒郡乃至整个东部沿海地区的最大城市，是盖恩斯伯勒市区首府的驻地，也是卡斯特达雅国的工业与对外贸易重镇。加利斯敦港是加利斯敦和盖恩斯伯勒发展工业和贸易的重要支援设施。可以这样说，是加利斯敦港成就了诺里奇。

<港口属性>
加利斯敦港是虚拟国中的现代化港口之一，部署有大量的装卸设备。
装卸设备有各种岸吊、抓斗吊、浮吊、集装箱吊及滚装设施等。其中浮吊的最大起重能力达250吨。
码头上有铁路线、油罐火车可直达码头。有4万平方米的堆场用于进口木材和汽车。
在盖恩斯伯勒郡的总贸易量中有大约62%实现了集装箱化，这是令人惊叹的成就。
该港有四大虚拟国国际集装箱码头：
1.斯旺松（Swanson）码头，建于1965年代，占地146万平方米，分东西两个码头，最大水深14.1m, 并拥有45吨的集装箱吊。
2.维布（Webb）码头，建于1960年代，占地26万平方米，有5个集装箱泊位，最大水深12.2m。主要装卸外贸集装箱。
3.维多利亚（Victoria）码头，建于1980年代，日前已新建滚装泊位，最大水深10.4m，拥有36吨单臂起重机。
4.阿普尔通（Appleton）码头，为商业合作伙伴的专用码头，最大水深11.7m，用于集装箱和滚装货。大船锚地在离岸约0.6 英里处，最大水深达15.8m。
另外还有一个专门处理经加工的石油产品的荷顿码头（Holden Dock），建于2010年代，最大水深达13.3m。

<进行或规划中的工程>
* 港口加宽加深工程
这项工程将全面整理和平整特伦特河河口内12km长度的入海口范围，用挖掘机和填海工程将其变为人工良港，实现部分内河航运，且工程至少要达到最大吃水12m的标准，预计于8月15日开启。
* 运输槽位与集装箱码头的升级与新建
自7月下旬卡斯特达雅国加入“圣地同盟”以来，商人们迫切需要一个免税的自由港来对圣地同盟内国家大量出口本国产品。目前本项提案已经在盖恩斯伯勒郡法院中表决通过，8月上旬就可以开始施工。

<港岸新城的规划纲领与目标>
* 第一部分·项目统共介绍
项目全称为“卡斯特达雅国基础设施发展委员会提出的关于诺里奇州盖恩斯伯勒郡领地区的加利斯敦港口新建项目”，本项目由加利斯敦港口新城有限公司负责开发，该公司隶属加利斯敦地方政府，同时加利斯敦市舶管理局协力，负责管理“城市和港口政府专用基金”，其中包括港口新城区内由政府划拨的地产。
根据当前预计，港口新城覆盖面积约为157公顷，至2020年时提供2万人居住的住宅空间，提供5万个工作岗位；具备11公里的亲水开放岸线及公共空间。新建建筑面积约232万平方米，提倡高密度混合功能开发，主要功能包括办公、居住、商业、教育、文化、休闲和酒店等，地块容积率在3.7至5.6之间。预计到2019年底时，新城预计总投资额应至少达到200亿镑，其中社会私有资本投资至少占60%，政府投资约占20%，而政府投资中的70%来自可开发地块的预销售。
* 第二部分
港岸新城并非整体编制整个地区的建造规划，而是在开发过程中，结合开发分期和具体项目分批编制，并在整体上呈现从西往东、从北往南覆盖的格局。目前新城在编以及编制完成的规划包括1—15号建造规划，这些规划的面积一般只有数公顷至十几公顷，以“补丁”的形式对城市设计总图进行渐进式覆盖。
* 第三部分·规划交接期及其管理细则
首次提出“规划交接期”的概念，在“规划交接期”，开发者协助城市组织概念方案设计竞标，概念方案设计的结果是编制建造规划的基础。开发者需要和政府及私企组建和众筹的专家团队及各意见方密切合作，达成的开发规划方案满足各方利益，以产生最优价值。
“规划交接期”结束后，建造规划提交至由核心议会成员组成的城市开发委员会讨论通过，各部门依据建造规划颁发许可证或许可通知后正式获得土地，建设正式启动。
交接期的时间约在1月以内，由于取得许可前不进行土地交易，此时期地方政府始终可以保持有效的规划控制，以保障开发质量、土地使用方案、时间表的严格执行。开发商仅在取得建筑许可证之后才须支付土地购买款项，在交接期中有充足时间可以优化产品、进行融资和招商工作。通过这种方式促进合作、减少开发利益相关方的矛盾、保证开发的可靠性，由此大大降低地方政府和开发者的成本和风险。
* 第四部分·启示与做法
我国各地区当前控制性详细规划，强调对规划区域的有效覆盖，前置于具体开发项目，缺乏详细的开发计划支撑，规划指标脱离实际开发主体需求，又由于管控较为刚性，在后续开发进程中自发或被迫地进行反复调整，流程又较为复杂，对设计资源、时间和经济都是一种损失。
而本次港岸新城项目的尝试就是一种启发：建造规划强调实用属性，成果注重与实际建设接轨，因而具有务实而渐进的特质。建造规划不要求对规划目标区域进行完全覆盖，而是结合开发实际需求，采用“打补丁”的方式循序渐进进行编制。一份建造规划往往只包括一个到数个街区，并锁定开发主体，针对具体项目及其要求而有的放矢。
结合自身情况，可以考虑对控制性详细规划进行渐进式分层编制。作为第一层次，控详规划针对整单元形成框架性规划，明确地区发展基本框架，形成不可突破的原则、指标和事项，如交通系统、市政和公共设施、开发强度适用等；作为第二层次，则根据实际开发需求，结合开发主体和土地开发进程，编制更为详细的控详规划局部深化，确定开发容量、业态配比和空间管控等具体指标和规定；以此对开发区域进行有层次的、渐进式的覆盖。
* 第五部分·建筑用地管理细则
港岸新城在建设过程中不使用任何的填海造陆等，因其填海造陆与港口2号工程和1号工程都冲突暂时放弃计划，取而代之的是将河岸堤坝上至沿河高速的一线狭长废土地的高效利用，势必成为虚拟国用地和城市建设的典范。任意开发商对土地的需求都必须上交提案至地方法院再由法院审理后通过，后由国家发放许可证或开出许可说明开发商方可进行建筑。
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【内务·发改会政函〔2019〕02号-规划A】
//2019.8.3//

<港岸新城的提示性图片>

<客运港口的观光型改造>
在1900年前，建于1890年的盖恩斯伯勒公共客运港对当地运输发挥着举足轻重的作用，而随着现代化进程的不断加速，这一港口慢慢地褪去了其在历史中的光华，取而代之的是脏、乱、差的代名词。为了促进卡斯特达雅国内的观光旅游业发展，加利斯敦市政府开始对盖恩斯伯勒公共客运港实施改造计划。
改造计划如下：
* 亲水城市，协同发展
为了让改造计划不与前面的计划冲突，市政府决定将原港彻底夷平并在原港的基础上建设观光轮渡码头和盖恩斯伯勒城市博物馆。
* 观光码头的扩建与升级
由于计划的特殊性，客运码头观光改造项目与港岸新城项目合作。观光码头由原来的10人/h的效率预计将提升至25人/h，同时与港岸新城项目合作意味着观光码头有更好的支持系统，为旅游业的发展打下坚实基础。
项目由加利斯敦市政府承包与负责。

<盖恩斯伯勒城市博物馆>

参观港口

[2020.7.27修订]加利斯敦港口区位位于诺里奇-盖恩斯伯勒大区，辖区跨加利斯敦港市西区和皮尔洛克港区，背靠利莫拉马克丘陵。

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