2016年我还在廊坊读书，房价上涨迅速，当年的房价分析文

一，资本
资本为利而生，哪里最赚钱就往哪里钻。这是一种说法。相同的意思另一种说法是，赔钱事没人干，不多挣也的少挣点（家乡方言，不改了），哪儿挣了多就去哪儿挣。说话上我是喜欢后一种说法的，但是这篇文章就采用第一种说法，通俗易懂，联想方便，简单野蛮，容易记忆。
好了，什么是资本呢？你有一百万只是相对有钱，你有一千万才有跨进资本大门的资格，并不是进入资本的大门。

二，资本的规模或者总量
直接找结果而不求甚解的话可以看中国人民银行的货币政策执行报告，央行网站上是可以下载得到资本数据的。
钻牛角尖的给你点提示，利率，西方经济经济学中的投资乘数效应，二八定律。
具体在这验证下投资乘数效应，大家可以百度下2008年的四万亿基础建设投资，按照乘数效应的话，总共是20万亿投资，但是新闻说的更多，所以完全守信。
世界经济体分为三部分，第一是发达国家经济体，美日欧。第二是正在发达的经济体，金砖国家，包括中国。第三是落后经济体。世界的资本主导方在发达国家，发达国家利率走向了零利率时代，而正在发达的国家也正在降利率，这个过程将会从每个国家释放很多资本，全球资本实在太大了，百万亿，只是个起跑线。（东南亚金融危机的资本数量就很大啊，流动资本惹得祸，但苍蝇不叮无缝的蛋，还好，中国外汇管制还可以）
二八定律，完全用的到，也可以三七定律，实在不行中间数。

三，资本的产业流通
前面说，资本为利而生，哪里有钱就往哪里钻。
再说说我们长大的这个时代里听到的故事吧，从邯郸的煤矿员工很挣钱，山西的煤老板很有钱到中国的钢铁走向了世界，邯郸钢铁集团员工福利特别好，从中国的物流很挣钱，员工工资比较高到中国的房地产火爆，房地产销售月赚几万，从证券公司两年火爆，证券经纪人月入万元到以后的什么什么。有木有发现一个共同点，亲，是不是时至今日，还有哪个依旧驰骋沙场，将领总有会老的一天，在叼的人也挡不住身体的衰弱，***的行业也挡不住大势的发展。
扯远了，回归正题。钢铁，煤炭的资本回报率高，比如一年能有20%的回报，那还干嘛放入银行啊，比如当时的汽车行业回报率是10%，那么汽车行业资本见到煤炭钢铁回报率这么高，其中的一些资本就会跑入这个行业，资本进去投资建厂，随着参与资本的增多，带来的煤炭钢铁供给增多，价格下降，利润减少，资本的收益率下降，低于了其他行业的资本收益率，资本会流出，产能会过剩。这是资本的流动之路，哪里最赚钱，哪里的资本就会增多，把握住这个方向，你就能看明白许多复杂的问题。
通过这种方法，你就能明白了为什么会有牛市，为什么房地产市场会这么火爆？其实在资本产业流通的路上，我又发现了个结论：在跟随趋势的路上，最后离场的人最受伤，房地产也是一种市场，只是为了居住买房的人不用离场，而投资房地产的人不要抱有太大的希翼和美好，根据失望理论，期望越大，失望就越大，不要觉得房地产行业不同于其他行业，它就和钢铁煤炭行业相同，资本总会在某一天从地产市场上流出，但不是现在，没看到恒大地产的许家印入股廊坊发展，准备在廊坊大干一票了，但也不要侥幸过多，因为最后离场的人很受伤！

四，廊坊市房地产产业资本估计情况
在什么都不清楚的房地产市场里，如何估计廊坊地区的房地产产业投资情况？
我给出我个人的估计办法（下面有点长，非专业人士可以跳过这个求解过程，直接看解）
廊坊市开发区房价假设14000元一平米，你买了100平米，专门租出去。以现在外来人口租房情况和廊坊市租房产业发展，以后几年的租金大约为1500--2500元，一年租金为18000--30000元，这套房子多少年可以回本？大约为46年到77年，中间数是61，如果46年可以回本的话，大部分人买房时不用考虑太多的，如果61年才能回本的话，许多人还是考虑一番的，因为房屋产权是70年，中国的有些地区已经严重的超过70年了，既然租70年的成本都小于房屋本身所有权的成本，那还干嘛买房，直接租房就得了。
上述的66年放到股市上叫市盈率，还记得什么叫市盈率吗？再回忆回忆，这只股票单价10元，假设每股一年盈利0.1元，100年才能赚10元，市盈率为100，如果一年盈利1元，10年能赚回来，市盈率10。联想到银行存款上，一年定期1.5%大概存66年才能翻一番，市盈率为66，知道了市盈率就能算出每年所赚的利率。
银行 市盈率66 66 年利率1.5% 1.5%
股票 20 20（还有比这更低的呢） 年利率55%%
廊坊房地产 市盈率46--61 40~6年利率1.63%--2.17% 1.6%~2.5
当然，关于在廊坊市房地产算出来的利率，我觉得最少在乘2，大概为3.26%-4.34%%，最终取中位数为3.8%，当利率小于3.8%时，房地产就到风险线。这个利率是我们普通人可以理财的一种方法，比银行的回报要更高，安全性稳定，可做长久打算。当然另外你也可以买套房子，坐等房价涨上去，再卖出去赚差额部分。这个计算利率方法不针对廊坊市房地产产业资本，针对的是人民群众，因为人民是天下的主人，但是这个可以说明房地产产业资本的参与程度：利率降低的越多，参与的资本越强；利率提高越多，参与的资本越少。当然我又得出来个结论：老百姓这样投资房地产理财的收益率越高，说明房价低，产业资本参与程度低;相反越低，说明房价高，产业资本的参与程度越高。财富终究会集中到少数人身上，还是很公平的集中，无解，贫者越贫富者越富还有理了。
一点资料：2004年，北京房地产市盈率10，年利率10%，房价还未炒上去。
现在房地产产业资本年收益率7%没问题的，廊坊的可能比这高，这都是估计的，我找不到内幕消息又不是专业人士，也不去房地产行业调研，没吃过猪肉还没见过猪跑了（方言啊，亲）
这个过程很麻烦，这并不是我的创新，也不是我的模仿，而是我自己观察到这种理论后来才发现以前就有人发明这种理论了
百度搜索租售比，这是理论源头，吃水不忘挖井人！
在廊坊市房地产资本这个主题下，再扯点哲学。
量变引起质变
举个例子，大树是如何从小树苗变成大树呢？首先，树根向下深扎，吸取更多成长的养分，打好生长的基础，基础扎实后，才能成长，产生质变，长的更高，成为大树，学习，练武，也是类似过程，水到渠成，这就是一个量变引起质变的过程。
还记得前面怎么说的吗，资本为利而生，哪里有钱就往哪里钻。煤炭钢铁的资本收益率高，大量资本进入该行业，量变引起质变，资本多了投资建厂建矿，造成供给过多，价格下降，利润减少，产能过剩，资本收益率下降，这是一个量变引起质变的过程
中国的城市化速度比较快，对住房的需求增快 ，房地产资本收益率上升，房价也上升，资本大量涌入，供给过多，产能过剩，但价格并未下降，是不是很异常呢？我来解答一下：首先，房价肯定会下降的，因为构成资本流入的基础是该行业最赚钱，资本收益率高。而现在房地产市场的资本收益率开始下降了，下降速度较快，这种情况下，基础削弱具有不可逆转性，资本会逐渐出逃（要不李嘉诚为什么会卖掉大陆的房地产呢，放心他不傻，比咱们普通人聪明的多），资本出逃造成大量的供给投资不到位，迟早会出问题的。我们所看到的政府为了挽救房地产市场，信贷支持力度很大，房地产商是救了，但钱是银行出的，风险留给了银行，风险就在那里，谁也带不走。但是为什么房价不跌呢？你可以想想房价下跌的后果，这场后果就像第一次世界大战的导火线，斐公男夫妇中了一枪，却引起了一场世界大战。虽然我没亲眼见到过蝴蝶从南美洲扇了一下引起的北美洲龙卷风。房价不跌的另外一个缘由是大众的接盘能力很强。

五，房地产价格
房地产的表面现象是，供给增多，需求下降，然而房价仍在飞涨。
表面现象非常具有迷惑性，这个牛角尖我钻了很久，想出了点眉目。实际上中国的房地产企业在这两年干了两件事。一，融资。融了多少，股票债券市场上将近万亿人民币。二，信贷。可以读一下中国人民银行的货币政策执行报告，你会发现，央行在房地产信用贷款上放出了两万多亿支持大众买房，20132年2014年，房地产企业过的是紧巴巴的生活，因为形势，买房人默默观望。结果2015年和2016年，政府和央妈集体放水，人民大众积极买房，房地产企业就成土豪了。实际上是供给走向高峰，开始下降，需求被刺激起来，开始上升，所以价格开始上涨。
当人由紧巴巴的生活变成土豪时，心态就不一样了，他自信了，心态开始膨胀了，地产商也是如此，自然不会降下骄傲的身姿。不过骄傲使人落后，谦虚使人进步。
在这里我留下一个根据成本定价法计算而来的廊坊房地产价格，楼面价计算法，依据杭州市房价计算方法，廊坊大约为8000元，看起来很低吧，谁还记得在我们在固安时的5000元，据说去年的文安县平均房价才4000元，所有的房地产的建设成本不会差太多，只是地价差异和人工费用，所以请放心曾经县城那些低价的房子不会是豆腐渣工程，虽然达不到国外的百年房屋质量，住七十年还是没问题的。

六，价格上涨
问：价格是如何上涨的？
答：供需影响价格。 （废话）
事实上房价上涨有两种原因，房地产商的捂地捂房问题和高明营销问题在这里就不提了，毕竟将房价上涨帽子带到地产商头上是非常不合适的，市场的每个参与方都有责任，尤其是房地产经济是中国的一大支柱性产业，如果房价下跌，国民生产总值会下降一半的，所以政府对于经济增长负有不可推卸的责任。
第一种原因，房价有上涨的基础。前面我们说了从2015年到2016年的房地产发展，再加上政府保经济的决心和市场的需求方积极配合，上涨的基础才能产生。不过和以往不同的是，由以往的全国涨价发展到现在的重点区域涨价，廊坊杭州涨价，跟一九四六年的蒋介石攻击毛泽东一样，由兵力充足的全面战争发展到兵力不足的重点战争，不是兵力不足了，而是有生力量或者流动兵力不足以发展全面战争。
第二种原因是人为性推动。这个推动是顺趋势而为的，不是你可以随便的推动价格，凡是逆势而为的推价几乎是不可能的，股票的价格就类似于此，不是庄家想拉多少就拉多少，从一股10元拉到10000元或者压到1元，他不敢做，做了就死。八九十年代华夏许多庄家是死了一批又一批，曾经有一通天的国务院直属企业中经开公司，驰骋沙场，非要干出点违背大势的事，天怒人怨，最后倒闭破产了，连公司主要领导的下场都不好，那什么三二七国债事件据说一领导曾经被暗杀，虽然没被杀死，扯远了。回归正题。因此，我根据二八定律大胆做了一个假设：房地产上涨的大势占涨价成分的30%，人为性推价占比70%。可投资的商品都是如此。
人为性推价是市场每个参与方合力造成的，这才能说明为什么你能看到廊坊市房地产价格涨得这么快。
影响价格上涨的另外一个关键因素是工资水平，房价不会脱离人民工资水平的，房价和工资拉的太远会出事的，生活都幸福不了，买房扯淡呢，这个工资和房价的关系暂时没有时间研究，因为我不是学者。打字打到这的时候，怎么会有种江郎才尽的感觉，脑力劳动真费脑，手力劳动也费手，不如在英雄联盟坑队友的过程快乐。人生在世，娱乐是第一的，其他是次要的。又扯远了

七，商业与投资。
盗亦有道，商业亦有道，有道才能走远，当然不是偷的更远（此处不鼓励偷，甚至反对）
零售业中，一件商品利润能赚卖价的10%--15%，商品房中，一件房屋地产商最少赚20%%（善于控制成本和房价炒起来时除外），取舍有度，讲究长远，这个是商业之路。
世界上许多商品是由成本定价的，卖东西不能赔钱，赔钱的生意没人做，除了那些具有特殊目的的除外，比如做慈善，做公益；也不能太赚钱，所有的暴利是暂时的，竞争是长远的，利润是会降低的。如果你垄断这个行业，谋取暴利，可能性是会有的，君不见苏联老大哥垄断了多少年的国内市场，不搞竞争，经济有多惨呢；君不见邓小平导师，敢做敢想，改革开放，打破计划经济，打破国有垄断，给华夏大地带来多少生机啊。没有永远的垄断，只有永远的竞争。
在廊坊市房地产行业中，依据楼面成本定价法，引入市场涨价基础，估测现有价格平均为九千，但是现实并不是如此，房价快速上涨，本质上已经脱离了商业之路。
商业讲究长远打算，预支未来潜力的仙侠小说人物哪个成为了主角，有人说逆天的人，也许有吧？你把小说里的逆天放到现实生活中，我会否认，君不见秦始皇当年想长生不老，派徐福同志远赴海外仙山求长生不老丹，丹未至，人先死，就是仙丹来了，恐怕也得死，因为我觉得长生不老丹存在的可能性不大，为趋于零的可能性。
投资之路分为两种，第一种是利润最大化，追求极致，这是经济学书上写的，并且学以致用、知行合一以及知行不合一的粉丝数量不少，这条路很宽，人很多很挤，致使许多美丽的风景被践踏，再也看不见。第二种，路险而窄，风景美丽，人少，巴菲特走过了这条路，后面也有许多跟随者，但是走着走着，大多数人又停下了，因为成功的代价是巨大的。
终于这篇完结了，他奶奶的真费劲。突然想起来英雄联盟里的维迦厚积薄发，后期法强伤害达到一千，人见人爱（主要是队友），猪见猪踩（当然是敌人），有种一夫当关万夫莫开的感觉，不管是战士还是坦克或者脆皮，可以通吃。打字结束了，心情是痛并快乐着。

结语：文稿早在2016年九月份完结的，其中WPS出了点问题，11月份发现后再次修订了一下。中间发生了一件事，可以写在这上面。我有幸参加了中央人士的一次讲座，并大胆的问了国家关于取消户籍差异鼓励一亿农民进城买房政策，因为一亿农民工虽少，拖家带口背后是三亿多人，在当前房地产去库存的时候让农民买房，像不像为国接盘的股民。
从领导的回答中，我听到了失望，也听到了希望，从成败的角度来看，结果的角度来看，天平会偏向美好的那方。
斯懂了，斯没懂，未来会则样？创建于 2016-11-15作者保留权利

之后我又写了第二篇

前言
九月末，写了点关于廊坊市房地产的感想，当时是感到廊坊市房价上涨的快和高，加上房价炒作时的疯狂，廊坊市里房价由八九千涨到一万六千七千左右，固安燕郊大厂等上涨也比较迅速，再加上曾经在廊坊市里走路的时候，发现许多楼盘并没有像新闻中那么火的卖出去，这就有点让我迷茫！一方面是房地产产能过剩，另一方面是房价的上涨，这违背了基本的经济学规律。并且，从2000年后，有人觉得房地产市场充满希望，有人认为房地产市场充满泡沫。为了做一个对当前的判断，就写了一点感想。写完没事的时候，抱着一个顺便分享的想法，发到了空间里。
前面那篇角度是房地产行业资本收益率，注重于对未来的思考，并且从楼面价角度来计算房价应该是多少，这样计算的是房价的最低价格。
这篇围绕“估价”展开，围绕工资和房价角度，来估计房价理论上最高上限。在开始前，补充上篇的相关部分。“影响价格上涨的另外一个关键因素是工资水平，房价不会脱离人民工资水平的，房价和工资拉的太远会出事的，生活都幸福不了，买房扯淡呢。”

这一篇开始了
一套八十平米的房子，现在买房的人群中超过一半比例为贷款买房，贷款时间短，每月还款压力大；时间长，还款压力小。这种情况，大部分人选择长期贷款，长期最高的好像是三十年，按照每月还款最轻松的三十年房贷计算。
并且，首付比例由30%下降到25%，好像也有20%，各个省情况不一样，就按一般的25%来算。

总结一下北京五环买房的特点，工资水平必须能支付每个月的还贷并留有一定的剩余。
按照这个特点来看廊坊邯郸情况。
廊坊的工资就按3700左右，未来可能还会向上涨。两种情况来计算，第一房价没有上涨的时候，九千元一平米，三十年，每月还2100元左右。第二上涨后的一万六千，三十年，每月3800元左右。两个人的工资都是现有的3700元的话，对比北京还房贷工资水平和五环房价的话，现有的16000元尚在合理区间，但是过去的廊坊的房价为什么不涨呢？三国里的“万事俱备只欠东风”可以说明这一点，当京津冀一体化和具体规划出来的时候， 房价是不是开始上涨了。如果未来的廊坊工资大幅上调的话，房价是还可以向上调的。但是有一点，如果都是去买房子，等房价涨上去而卖掉赚钱的话，到时候的接盘者不足，就会卖不出去而倾家荡产。
邯郸市也可以如此算，其中的过程省略不计，结果也省略不计。每个省市的情况都可以算，这个过程总结为“估价”。

当然，估价主要是对资产的估价，这个算其中房价的估价，还有对汇率的估价，还有对证券的估价，写到这就完了。
本来想写个好结尾的，在网吧待的不太舒服吗，无言以对，那就这样吧！
在临时关闭wps时候，想起来大一时XX老师讲的函数上限和下限的理论，而上限和下限可以衍生到道德和法律，道德是上限，法律是下限；前篇是估价下限，这篇就是估价上限。