五一假期连续几天高密集的踩盘，我发现了一个很有趣的现象。
一俩个月前，我曾经写过一篇《你凭什么看不起房产中介？》。
标题是很“标题党”的。
加上配图配上当时火热的《安家》，让一些自以为读了几年书的垃圾二本*丝，仿佛拨开了事件的层层迷雾，直接给我扣了一个中介的大蓝戳。
今日头条就不说了，连知乎这样稍微高阶一些的平台，在那段时间我回答的问题下，都有人自作聪明的阴阳怪气。
震惊、苍凉、恶心。
全文看得进去的，明白我说的是，如何去理解你内心抵触的事，并更好的去加以运用并收获回报。
我们从未否认过，中介的欺骗、被中介坑过，是难以忘记的痛苦体验。
所以，“中介”这一职业在进步的过程中，应该更加规范，更加安全，剔除掉令购房者不安的欺骗和软暴力。
如果要给人们脑中的中介做一个白描，大概率是这样的：
打着歪歪扭扭的领带，随意掖进去的衬衣，一群人翘着二郎腿聚在门店里抽烟，或者游荡在你家小区门口。
嬉皮笑脸，谎话连篇。
要不就盘算着如何用低价扣下你家的房子，要不就是忽悠你花高价买了一个漏水的破屋。
没错吧。
符不符合你们心中丧尽天良的黑心形象。
但实际上，现在的中介，已然不是这般模样。
五一期间，我一共接触了6组经纪人，两人一组带看，一共12个经纪人陪我看过房子。
12个经纪人里面，居然有7个是本科毕业，其中1个还是正在实习的大四学生。
你能想象吗？
你心目中阴险狡诈的黑心商人，是一个尚未走出校门的大学生！
带你看房子的经纪人，很可能是和你读过同一所大学的师弟师妹。
一个行业就业人员大学生的比例越来越高，职业门槛在拔升，行业越来越规范化，购房者的购房行为更加有保障。
这件事本身没有问题。
但是，毫不客气的说，
因为大学生的加入，让这个口碑亟需提升的行业，反而变得更低效低能了。
一个个在大学里打了四年游戏的书呆子，稚气未脱，天真无邪。
涉世不深，对于成年人世界的规则，灵活与变通，天然抵触。
进入中介这个“阴险狡诈”的大染缸后，非但没提高中介的行业标准，反而让这个行业变得框架化、死板化。
曾经在大家口中听到“歪门邪道”，出现的概率变低了。
说的好听点，整个行业变得越来越规范了。
但这对于购房者，尤其尤其是我们这样的投资者，是好事吗？
深度思考后，我认为，并不是。
举个例子。
我们去银行办贷款，银行需要你提供收入流水。
一般来说，近6个月的月均收入需要覆盖月供的2倍~2.2倍。
不符合此要求的，不允许银行批贷给客户。
也就是说，月供5000，收入至少要10000；
月供10000，收入至少要20000。
在资产配置中，贷款是非常非常重要的一项。
我们聊过很多次，这里就不再提了。
所以我们尽量要将每一套房子的贷款，都贷满70%。
第一套房子还好，正常的收入轻松满足月供。
第二套房子也还好，夫妻二人若收入可观，勉勉强强，可以同时满足两套房子月供的2倍。
（只是说明收入和月供的关系，我们从不会让夫妻二人共同上产证，所以考核的从来都是一个人的收入和月供的关系）
可到了第三套、第四套呢？
即使法定收入能够覆盖月供，也无论如何无法达到月供的2倍了。
40多岁的阿姨们，每个月在还贷款时都牙疼上火，夜不能寐。
而作为要吃房产投资这碗饭的人，在法定工资明显捉襟见肘的时候，该怎么做？
停下来不买了？
当然不会。
如果这样，我们赚钱的上限岂不是很容易就能够得到。
具体的操作方式不是我们今天聊的重点。
按理说，流水问题实属是小儿科的事情。
但是现在很多“学生兵”的处理方式，居然第一反应是：
“那这样银行确实贷不了款，贷不到7成。”
连带着服务你的热情都有所降低，认为你是个垃圾无效客户。
积极一点的会建议你，
“要不把第一套房子的贷款先还了？这样收入就够了”
唉，苍凉。
中介什么时候变成“带看”、“签合同”、“维护房源”的跑腿传话人员了？
我是看不懂银行的贷款接件要求，还是不会算乘法？
给你中介费，就是仅仅要你带我进小区大门的么？
见到曾经勃勃生机的行业，变成现如今死气沉沉的样子，多么心痛。
中介的定位，不应该是帮助购房者，进行资产配置和投资指导吗？
确实，买房的保障性更高了，但是也已经只能要求安全和稳妥了。
再举个例子，沈阳的中介，对于购房者，也就是买方的收费标准是：
中介费1%，贷款费为贷款总额的1%。
100w的房子，贷款70w。收取中介费1w，贷款服务费7000。
当然，这是报价。
中介费不谈，贷款费没有人愿意乖乖掏这笔钱。
给信贷员送个件，跑个腿，按照贷款总额收取百分之一属实是高了。
我们心中都是默认这项收费在500-3000元。
具体看你怎么谈了。
但是，当你和现在的经纪人聊到这个事的时候。
“这个到时候咱们再谈，都好说。咱先看房子，费用这方面，我尽量帮你争取到最低。”
现在居然连这种话都很少听到了。
很多人木讷到，只会机械的背诵公司的收费标准。
原来从业的那些“人精”都去哪儿了？
你用大学生是好事儿，但是“素质”也得相应的提高起来啊。
没去过五爱街买衣服砍价么？
没在结账时让老板抹个零、送瓶汽水么？
这种为人处事，难道还需要作为中介行业的入职培训，手把手教给你吗？
唉，苍凉。
曾经人们严防死守，生怕“老油条”的歪门邪道，坑走老百姓兜里的钱。
而现在，我非常担心，这些单纯的“傻白甜学生兵”，把中介行业带向了一个，说好听是越来越规范，说难听是越来越死板的境地。
这对于投资者来说，我们不光要花费精力，识别“老油条们”设下的坑。
还需要花心思，教会“傻白甜学生兵”如何操作，如何和房东谈判，如何处理规范外的事情，甚至亲自下场去做中介应该做的事。
你说的他听不懂，他给的你不想要。
能遇见一个机灵懂事的“人精”为你服务，是多么幸运的事啊。
有人说，越来越规范不是好事吗？
就应该规范化，避免所有漏洞存在的可能，为百姓谋福利。
不是的。
“老油条”设下的坑，永远都有。
只要存在利益，就永远都存在欺骗、隐瞒、不规范。
而现在，你不光要面对“老油条”设下的坑，还需要面对这些“傻白甜学生兵”在中间再加一层，传话给你。
你需要付出double的精力。
挑中介也成了我们的必修课。
房产投资，从来不是一件容易的事。
只有把房产投资能力，提到更高的层次，脚踏实地、踏实勤劳，才能不论遇到什么情况，都能应对自如。
好了，五一踩盘感受和大家分享完了。
标题就叫“越来越“规范”的中介”吧。
坐等新一批自以为是的垃圾二本*丝义愤填膺，洞察一切。
2020.5.5
对于文中的观点，欢迎质疑，希望探讨。
一个人的认知总是有限的，多个人思维的碰撞会延展每个人认知的广度和深度。
希望能够结识更多热爱讨论房产的朋友，分享成长，房患未然。
一俩个月前，我曾经写过一篇《你凭什么看不起房产中介？》。
标题是很“标题党”的。
加上配图配上当时火热的《安家》，让一些自以为读了几年书的垃圾二本*丝，仿佛拨开了事件的层层迷雾，直接给我扣了一个中介的大蓝戳。
今日头条就不说了，连知乎这样稍微高阶一些的平台，在那段时间我回答的问题下，都有人自作聪明的阴阳怪气。
震惊、苍凉、恶心。
全文看得进去的，明白我说的是，如何去理解你内心抵触的事，并更好的去加以运用并收获回报。
我们从未否认过，中介的欺骗、被中介坑过，是难以忘记的痛苦体验。
所以，“中介”这一职业在进步的过程中，应该更加规范，更加安全，剔除掉令购房者不安的欺骗和软暴力。
如果要给人们脑中的中介做一个白描，大概率是这样的：
打着歪歪扭扭的领带，随意掖进去的衬衣，一群人翘着二郎腿聚在门店里抽烟，或者游荡在你家小区门口。
嬉皮笑脸，谎话连篇。
要不就盘算着如何用低价扣下你家的房子，要不就是忽悠你花高价买了一个漏水的破屋。
没错吧。
符不符合你们心中丧尽天良的黑心形象。
但实际上，现在的中介，已然不是这般模样。
五一期间，我一共接触了6组经纪人，两人一组带看，一共12个经纪人陪我看过房子。
12个经纪人里面，居然有7个是本科毕业，其中1个还是正在实习的大四学生。
你能想象吗？
你心目中阴险狡诈的黑心商人，是一个尚未走出校门的大学生！
带你看房子的经纪人，很可能是和你读过同一所大学的师弟师妹。
一个行业就业人员大学生的比例越来越高，职业门槛在拔升，行业越来越规范化，购房者的购房行为更加有保障。
这件事本身没有问题。
但是，毫不客气的说，
因为大学生的加入，让这个口碑亟需提升的行业，反而变得更低效低能了。
一个个在大学里打了四年游戏的书呆子，稚气未脱，天真无邪。
涉世不深，对于成年人世界的规则，灵活与变通，天然抵触。
进入中介这个“阴险狡诈”的大染缸后，非但没提高中介的行业标准，反而让这个行业变得框架化、死板化。
曾经在大家口中听到“歪门邪道”，出现的概率变低了。
说的好听点，整个行业变得越来越规范了。
但这对于购房者，尤其尤其是我们这样的投资者，是好事吗？
深度思考后，我认为，并不是。
举个例子。
我们去银行办贷款，银行需要你提供收入流水。
一般来说，近6个月的月均收入需要覆盖月供的2倍~2.2倍。
不符合此要求的，不允许银行批贷给客户。
也就是说，月供5000，收入至少要10000；
月供10000，收入至少要20000。
在资产配置中，贷款是非常非常重要的一项。
我们聊过很多次，这里就不再提了。
所以我们尽量要将每一套房子的贷款，都贷满70%。
第一套房子还好，正常的收入轻松满足月供。
第二套房子也还好，夫妻二人若收入可观，勉勉强强，可以同时满足两套房子月供的2倍。
（只是说明收入和月供的关系，我们从不会让夫妻二人共同上产证，所以考核的从来都是一个人的收入和月供的关系）
可到了第三套、第四套呢？
即使法定收入能够覆盖月供，也无论如何无法达到月供的2倍了。
40多岁的阿姨们，每个月在还贷款时都牙疼上火，夜不能寐。
而作为要吃房产投资这碗饭的人，在法定工资明显捉襟见肘的时候，该怎么做？
停下来不买了？
当然不会。
如果这样，我们赚钱的上限岂不是很容易就能够得到。
具体的操作方式不是我们今天聊的重点。
按理说，流水问题实属是小儿科的事情。
但是现在很多“学生兵”的处理方式，居然第一反应是：
“那这样银行确实贷不了款，贷不到7成。”
连带着服务你的热情都有所降低，认为你是个垃圾无效客户。
积极一点的会建议你，
“要不把第一套房子的贷款先还了？这样收入就够了”
唉，苍凉。
中介什么时候变成“带看”、“签合同”、“维护房源”的跑腿传话人员了？
我是看不懂银行的贷款接件要求，还是不会算乘法？
给你中介费，就是仅仅要你带我进小区大门的么？
见到曾经勃勃生机的行业，变成现如今死气沉沉的样子，多么心痛。
中介的定位，不应该是帮助购房者，进行资产配置和投资指导吗？
确实，买房的保障性更高了，但是也已经只能要求安全和稳妥了。
再举个例子，沈阳的中介，对于购房者，也就是买方的收费标准是：
中介费1%，贷款费为贷款总额的1%。
100w的房子，贷款70w。收取中介费1w，贷款服务费7000。
当然，这是报价。
中介费不谈，贷款费没有人愿意乖乖掏这笔钱。
给信贷员送个件，跑个腿，按照贷款总额收取百分之一属实是高了。
我们心中都是默认这项收费在500-3000元。
具体看你怎么谈了。
但是，当你和现在的经纪人聊到这个事的时候。
“这个到时候咱们再谈，都好说。咱先看房子，费用这方面，我尽量帮你争取到最低。”
现在居然连这种话都很少听到了。
很多人木讷到，只会机械的背诵公司的收费标准。
原来从业的那些“人精”都去哪儿了？
你用大学生是好事儿，但是“素质”也得相应的提高起来啊。
没去过五爱街买衣服砍价么？
没在结账时让老板抹个零、送瓶汽水么？
这种为人处事，难道还需要作为中介行业的入职培训，手把手教给你吗？
唉，苍凉。
曾经人们严防死守，生怕“老油条”的歪门邪道，坑走老百姓兜里的钱。
而现在，我非常担心，这些单纯的“傻白甜学生兵”，把中介行业带向了一个，说好听是越来越规范，说难听是越来越死板的境地。
这对于投资者来说，我们不光要花费精力，识别“老油条们”设下的坑。
还需要花心思，教会“傻白甜学生兵”如何操作，如何和房东谈判，如何处理规范外的事情，甚至亲自下场去做中介应该做的事。
你说的他听不懂，他给的你不想要。
能遇见一个机灵懂事的“人精”为你服务，是多么幸运的事啊。
有人说，越来越规范不是好事吗？
就应该规范化，避免所有漏洞存在的可能，为百姓谋福利。
不是的。
“老油条”设下的坑，永远都有。
只要存在利益，就永远都存在欺骗、隐瞒、不规范。
而现在，你不光要面对“老油条”设下的坑，还需要面对这些“傻白甜学生兵”在中间再加一层，传话给你。
你需要付出double的精力。
挑中介也成了我们的必修课。
房产投资，从来不是一件容易的事。
只有把房产投资能力，提到更高的层次，脚踏实地、踏实勤劳，才能不论遇到什么情况，都能应对自如。
好了，五一踩盘感受和大家分享完了。
标题就叫“越来越“规范”的中介”吧。
坐等新一批自以为是的垃圾二本*丝义愤填膺，洞察一切。
2020.5.5
对于文中的观点，欢迎质疑，希望探讨。
一个人的认知总是有限的，多个人思维的碰撞会延展每个人认知的广度和深度。
希望能够结识更多热爱讨论房产的朋友，分享成长，房患未然。
