从燕大小吃街到秦皇小巷，聊一聊秦皇岛莫名其妙的运营思路

接下来说回正题，燕大小吃街是怎么火起来的。燕大小吃街火起来的原因分成几个方面。
首先是地理位置，它在燕大对面，拥有稳定客流，连接主干道，通行方便。此外，它的走向是从大学到海边。
大学是人流量热点地区，海边也是人流量热点地区，在两个相距很近的两个人流量热点地区，一条直接连接的道路就是唯一的通路。因此它必然带来非常高的商业潜力。这也是燕大小吃街自然生长的内生动力。

除却内生动力以外，就不得不提统一标识牌，还有打造特色小吃街运动。这个得感谢张市长，和当年的孟书记。
此前秦皇岛的小吃街，各种小吃都是重复的，除了炒冷面就是煎焖子，口味重复，场地混乱。在持续运营的一定时间后，现在变成了统一的标识牌，设有专用的垃圾桶，种类也丰富、应有尽有。
毫不夸张的说，我在北京的几个小同事曾经和我提起他们来秦皇岛玩的感受。这些纯粹的外地人，对于燕大小吃街是出人意料的赞不绝口，而且来一次就记住了。甚至有一位女同事和我说为了燕大小吃街，要再来一次秦皇岛。
可以说，燕大小吃街已经变成了小吃街以外的一个符号，而不仅仅是单纯的小吃街。
便利的交通，开放式的布局，丰富的口味，物美价廉的口碑，注定了它的长久不衰。
唯一的问题就是，燕大小吃街的开发还不够完善，相应的配套设施建设还比较落后。它开放式的布局之后没有完全与海湾进行联通，导致人流热点区域的交换还不够完美。
这里有两个重点词：人流热点区域、开放式布局

再来说说“秦皇小巷”，秦皇小巷是我去过国内外小吃街里比较奇葩的存在。我实在没想通它这样规划的意义在于什么。唯一可以期待的点就是它可以和旅游小火车无缝衔接，然后坑一坑游客的钱。但是它很难形成人流热点区域。我不是说它运营或者规划的不好，而是它的选址简直让人感觉莫名其妙。
首先它在人流热点区域旁边，这个没问题，因为有建材学院。但是它的布局和人流本该行走的方向完全不搭边，而且也不是直接衔接主干道。周边学生也好或者居民也好，无论怎样想到达这个区域，都要绕行一段无意义路段。这个路段就是心理上的落差点。
因为有火车道，海边的人过不来。建材学生想去海边，经常会钻铁路栏杆，钻栏杆的位置在小吃街的一头，无法起到吃逛就走到海边的目的。

在建设方面，秦皇小巷的硬件设施很好，是一个非常正规的小吃街的样子。在外形和配套上是没有问题的。
有整体的设计感，也有统一的运营、包装。比较容易打造品牌。

然而这个大门，看起来比较宏伟，但是却让人无比诧异。
它是什么？它是小吃街！小吃街重要的是什么？吃！逛！
吃和逛的本质是溜达。
从士林夜市、到王府井小吃街，大多数的美食街都是吃逛一条街，边吃边逛边串胡同才是美食街的正常打开方式。
但是秦皇小巷在一边拥有铁路的情况下，愣是把另一边盖起了围墙。把整条美食街围堵起来。
这样，除非是小吃街本身有非常吸引人、不得不进去之处。否则，在小吃街内外的人都会形成心理上面的压力值，会让人纠结于要不要专门进去逛一逛。
而在纠结的过程中，就注定会损失一定的客流。

小吃街也好，区域开发也好，重要的是形成人流热点区域，带来烟火气。但是反观秦皇岛，尤其是秦皇岛所谓的市区，开发起来，东一榔头西一棒子。完全不懂得串联热点区域，打造旅客的心理目的地。
拿旅游人群来说。几十年了，来秦皇岛，问具体要到秦皇岛哪里？
山海关城楼、北戴河刘庄。然后就没了！
要不是碧螺塔和阿那亚的逆袭，在秦皇岛你几乎找不到除了历史遗留下来的新的旅游地标性目的地。
这就是基本城市规划和运营的不过关。

再说秦皇岛的商业人气。秦皇岛如今有了几大商场，是好事。然而还是各自为政。跑来秦皇岛一看，住宅楼里围商场，这就是秦皇岛的现状。
游客到一座城市，除了历史地标，市中心也必然是目的地之一。但是，秦皇岛有市中心吗？
以前孟书记还在的时候，秦皇岛曾经公布过数据，我们的人均旅游消费非常低。秦皇岛有市区人口100万，每年真正的旅游人口（保定、邯郸那种人口大市的返乡客流不算）也能达到几千万人次。这是多大的一块蛋糕？
然而秦皇岛依旧人人抱怨，生意不好做，商场里没人。这是为啥？因为缺少统一的规划，缺少一个精神层面的市中心。（人民广场就算了吧，除了周边那一二十万人以为那个是市中心以外，外地人谁也不会专门过来看看一块并不出名的大水泥平地）
秦皇岛到现在还没有真正意义上的市一级或者区域级（京津唐承张）的商业商务中心。
规划出来的东西，基本上就是一片住宅楼，然后加上一栋并不高的、外形酷似住宅楼的、商务公寓混合楼。这个乱七八糟的东西提升了住宅楼的售价，但是稀释了市域内办公楼的需求。导致整体开发商务区的需求不高，无法形成聚集效应。
西港开发，可能是个突破口。它的地理位置好，历史文化有特色，人口聚集潜力大，如果市里真的有心在那里打造区域性的商业商务会展酒店中心的话。不过就金梦海湾的现状来看（当年也号称海岸CBD，结果建成后变成了一大片海景房。好处是海岸确实成为了人流量相对较热的区域。缺点是浪费了最优质的一段海岸线，结果并没有把区域的商业商务环境炒热。见人不见钱，甚至打击了本来对秦皇岛海岸线开发抱有信心的人的热情）。
但愿规划和运营的人员能够睁开眼睛看世界吧。区域开发肯定是一个更方势力博弈的一件事情，它不容易，需要有战略眼光和抗压能力。
但是，这个城市、这里的300多万人，都希望秦皇岛不要再短视了。如果西港新城还变成一堆住宅楼，再次开发失败的话。秦皇岛就再也没有机会了。

就说你应该去应聘规划局去