后台有很多人咨询富力星光天地这个项目,也因为是目前热度最高的项目之一,趁着假期抽空去踩个盘,通过我的视角带大家看看这个盘的细节
基本概况在去年年底写的《解盘-富力星光天地》都概述过,由于只是基于网上资料来进行预判,详细销售情况没办法了解,五一开盘,这次我是带着问题去的,根据问题一一给关注这个项目的朋友解答下
1预售证问题 2公摊面积、楼间距问题 3贷款方面问题 4中介分销问题 5开盘价格
一、预售证问题
之前土地出让的要求是酒店单体竣工前,7-1号地块内的商品住宅不予办理预售手续,
但是现场了解的情况是目前要求南排几栋优质位置的单元楼栋被压着(30#31#32#33#35#),其他楼栋可以分批次取得预售证进行销售
大致是9#、10#几个高层先出来预售证,可进行合同签约,11#、12#、22#这种16层的小高层暂时拿不到预售证,只能是交定金锁定房源,等销售通知签合同。
具体可以跟踪威海租房和城乡建设局,随时查到哪些项目哪个楼栋发了预售证。
销售预估年底酒店单体能竣工,所以好位置的楼栋开发商不担心也不着急,先压着就压着吧。
二、公摊面积、楼间距问题
小高层公摊22%,就是问不出来具体套内面积,可能只有亮出尊贵的金卡才可能套出具体户型的具体公摊多少了,你们有知道哪个户型的公摊可以私信我一下,先这谢谢
目前主要是上图黄色标注单元在出售,现场户型面积与网站公开有差距,例如136平实际是140平,160平实际是155平,具体详情要了解清楚
另外这个项目有个特点就是160以上户型是毛坯,可能因为总价过高,为了降低价格以毛坯交付,亦或者给予超大户型业主自主装修的权利,也算是一种尊贵福利。
楼间距目前销售也是模糊的,不给我具体多少米的数据,可能是第一次去,不太乐意给我交底吧,但你们相信我,公摊、楼间距这些数据他们手里都有,只是懒得去翻、懒得去找而已。要是第二次在过去,销售看到你的诚意自然就勤快些了。
9#10#等高层公摊肯定要大于11#小高层,心里要有个预期,销售要是说都是22%那肯定是骗你的。
三、贷款方面问题
可以公积金,可以商贷,就是不可以组合贷
公积金必须要求威海有一套无抵押无贷款的房子做抵押,你想要买的房子都被开发商抵押过了,不能用将要买的新房抵押公积金贷款
询问开发商土地质押什么时候到期,只给我个模糊数据1年,这事必须在合同里写清楚了,你们要是定了在签合同之前一定找到这个条款,找不到附加条款里补充上。
想要商转公操作的朋友,一定拿捏好这个时间,签约3年后就做不了商转公。
另外五证齐全还是要看一眼,别因为大品牌开发商就忽视了该有的流程。
四、中介分销问题
开盘初期不开中介分销渠道,将着急买的客户先收入囊中,因为第一批着急买的朋友,怎么都会买,开分销那要额外给中介分点钱,这么肥的利润就拱手让人了,显然不行
然后对于摇摆不定的这批客户那就等开了分销慢慢磨慢慢卖,需要中介催定,分利润也属于合理范畴。预估计本月就能开分销
现在安居客上中介发的富力星光天地都是假房源
五、开盘价格
开盘价格按照2万定金优惠6万,这算是每个项目开盘通用的玩法,提高表价,然后在给你优惠6万,犹如双十一前涨价在打折的节奏
谈判技巧可以参考2月20号写过《买房技巧》
说下我现场聊价的细节,按照销售各种打折后给我的价格最终单价是1.47万,我若有所思的敲了敲计算器,在纸上写了个1.45万,问道能拿下么?销售肯定的回答可以,看好,这是没带反应直接回答的,说明这个价格不是最低线,他还没去找领导申请(前提你要表现出足够的买房诚意),所以我说过买房的价格稍微动点技巧就能省个5-10万是没问题。
希望你们看了我的踩盘细节会有帮助。
基本概况在去年年底写的《解盘-富力星光天地》都概述过,由于只是基于网上资料来进行预判,详细销售情况没办法了解,五一开盘,这次我是带着问题去的,根据问题一一给关注这个项目的朋友解答下
1预售证问题 2公摊面积、楼间距问题 3贷款方面问题 4中介分销问题 5开盘价格
一、预售证问题
之前土地出让的要求是酒店单体竣工前,7-1号地块内的商品住宅不予办理预售手续,
但是现场了解的情况是目前要求南排几栋优质位置的单元楼栋被压着(30#31#32#33#35#),其他楼栋可以分批次取得预售证进行销售
大致是9#、10#几个高层先出来预售证,可进行合同签约,11#、12#、22#这种16层的小高层暂时拿不到预售证,只能是交定金锁定房源,等销售通知签合同。
具体可以跟踪威海租房和城乡建设局,随时查到哪些项目哪个楼栋发了预售证。
销售预估年底酒店单体能竣工,所以好位置的楼栋开发商不担心也不着急,先压着就压着吧。
二、公摊面积、楼间距问题
小高层公摊22%,就是问不出来具体套内面积,可能只有亮出尊贵的金卡才可能套出具体户型的具体公摊多少了,你们有知道哪个户型的公摊可以私信我一下,先这谢谢
目前主要是上图黄色标注单元在出售,现场户型面积与网站公开有差距,例如136平实际是140平,160平实际是155平,具体详情要了解清楚
另外这个项目有个特点就是160以上户型是毛坯,可能因为总价过高,为了降低价格以毛坯交付,亦或者给予超大户型业主自主装修的权利,也算是一种尊贵福利。
楼间距目前销售也是模糊的,不给我具体多少米的数据,可能是第一次去,不太乐意给我交底吧,但你们相信我,公摊、楼间距这些数据他们手里都有,只是懒得去翻、懒得去找而已。要是第二次在过去,销售看到你的诚意自然就勤快些了。
9#10#等高层公摊肯定要大于11#小高层,心里要有个预期,销售要是说都是22%那肯定是骗你的。
三、贷款方面问题
可以公积金,可以商贷,就是不可以组合贷
公积金必须要求威海有一套无抵押无贷款的房子做抵押,你想要买的房子都被开发商抵押过了,不能用将要买的新房抵押公积金贷款
询问开发商土地质押什么时候到期,只给我个模糊数据1年,这事必须在合同里写清楚了,你们要是定了在签合同之前一定找到这个条款,找不到附加条款里补充上。
想要商转公操作的朋友,一定拿捏好这个时间,签约3年后就做不了商转公。
另外五证齐全还是要看一眼,别因为大品牌开发商就忽视了该有的流程。
四、中介分销问题
开盘初期不开中介分销渠道,将着急买的客户先收入囊中,因为第一批着急买的朋友,怎么都会买,开分销那要额外给中介分点钱,这么肥的利润就拱手让人了,显然不行
然后对于摇摆不定的这批客户那就等开了分销慢慢磨慢慢卖,需要中介催定,分利润也属于合理范畴。预估计本月就能开分销
现在安居客上中介发的富力星光天地都是假房源
五、开盘价格
开盘价格按照2万定金优惠6万,这算是每个项目开盘通用的玩法,提高表价,然后在给你优惠6万,犹如双十一前涨价在打折的节奏
谈判技巧可以参考2月20号写过《买房技巧》
说下我现场聊价的细节,按照销售各种打折后给我的价格最终单价是1.47万,我若有所思的敲了敲计算器,在纸上写了个1.45万,问道能拿下么?销售肯定的回答可以,看好,这是没带反应直接回答的,说明这个价格不是最低线,他还没去找领导申请(前提你要表现出足够的买房诚意),所以我说过买房的价格稍微动点技巧就能省个5-10万是没问题。
希望你们看了我的踩盘细节会有帮助。