我们先进入第一部分，就是买房需求的分析，和算清房贷。
我举一个例子，就是A先生。A 先生大概接近 30岁，最近遇到一些烦心事，本来是一件喜事，因为他跟女朋友谈恋爱多年，准备进入婚姻的殿堂。他们在滕州已经工作5年了，现在A先生存下了15万元，女朋友有10万元，双方家助了30万元，他们两个人的老家都在滕州，打算在 2017年结婚,现在面临买房的问题。A先生每个月收入是 6000元，女朋友收入是 4000元，加起来他们一个家庭收入1万元，每个月可以存下4000到6000不等，平均下来是 5000块钱一个月。他的目标是买一个结婚的房子，他的预算是在100万，在滕州买一个房子。
大家都是滕州本地人基本都知道，可能100万在滕州来说这个预算还是蛮紧的。我就问他为什么你选择100万呢？他说不想月供压力太大。所以将100万定在一个限度之内，挑到的房子是很少的，这也是很多人第一次买房子的误区之一，刚开始就定了一个购房的总价，实际上他能买到房子的总价比设想的更高。
因此我们先提出了第一个公式，叫做：买到的总房价=你的首付+贷款。为了除了首付以外，你能买到的房价取决于你贷款的总额。对于大多数人来说,首付是一定的情况下，贷款这里面的文章就特别多了。

所以我们今天要介绍第一个贷款的概念和工具，叫做贷款计算器。这里面贷款有五个参数，我们分别介绍一下。
•贷款类型，这分成了商业贷款和公积金贷款
•还款方式，有等额本息和等额本金两种还款
•贷款的总额
•贷款的年限
•贷款的利率
今天我们先解释一下两组基本的概念：
•贷款的类型和还款的方式
•等额本息和等额本金
一个是贷款的类型和还款的方式。首先我们看贷款的类型，其实很多第一次买房的朋友们都没搞清楚贷款的类型这两个的含义。
贷款类型分成了商业贷款和公积金贷款，用简单的话来说，公积金贷款就是指缴存在住房公积金，职工享受的一个贷款。再大白话一点是什么意思呢，他享受的是公积金贷款利率所贷出来的这种贷款。利率相对是比较低，目前公积金贷款的利率是 3.25%。
相对而言由银行发放的贷款叫做商业贷款，利率相对比较高，目前商业银行发放的商业贷款的利率是 5.65%。
这两个贷款利率°相差了 2.4%。有人说相差 2.4%，相差的好像并不是很多啊。为了大家去理解商业贷款和公积金贷
款，我们举一个简单的例子。假设如果 A 先生想买一个100万总价的房子，他现在首付有55万元，他向公积金者商
业银行分别贷款45万元，我们来计算一下。以贷款20年为例，如果用公积金贷款的话，每个月他需要支付的是3133
元。公积金贷款每月还款是2552元，商业贷款每月是3133元，大概差了581元。看起来并不多.但是累积起来 20
年、这个利息商业贷款比公积金的贷款利息多了13万9千。所以看起来简单的2.4的利息差异，但是会带来十几万的
利息差。
因此第一个结论就是说——如果我们各位可以享受到公积金贷款，你有缴存公积金的，就优先选择公积金贷款。这
时可能有人就问，如果是这样子，大家都会选择公积金贷款的，这里面就有限制条件。公积金贷款滕州政策有一个
总额限制，不是说我想贷100万就能贷到100万，这是第一个。第二个很多卖家对公积金贷款来说是有一定接受程
度的问题。这就是第一个贷款的概念，叫做商业贷款和公积金贷款。
这两个是可以组合在一起做的，就是一部分做商业，一部分做公积金。就是组合贷款。

第二个概念叫做等额本息和等额本金，这两个名词只差了一个字。等额本息这个还款的定义就是每个月还款的金额
是相同的，等额本金每个月还款的金额是不同的，第一个月还给银行的或者公积金中心这部分的金额是最高的，最
后一个月是最低的。所以只要记住等额本息金额相同。
它们两个的差别在哪里呢？下面我举一个例子。假设说如果在相同的利率之下，我们的A先生向银行贷款45万元的
商业贷款，都是商业贷款。这里面用的还款方式是不同的。假设说用等额本息的方式去还款的话，每个月还的是
3133元。如果是等额本金的还款方式，他一开始要到3993元，多了将近1千块钱。但是在20年之后的最后一个月，
他只需要每个月还1883元。
应该怎么选呢？这里面看起来有一个还的金额高，但是总共付利息是25万5千多元。如果选择等额本息的话，他付
的利息会付30万元。
对于第一次买房而预算不多的年轻人来说，80 后和 90后，我们直接各位使用等额本息的方法。
为什么这么说呢？虽然看起来我们的利息多付了5万元，但是今天在一开始的时候我们预算有阴况下，我们每个月
还款的压力是比较小的。有有一个长期的假设前提，也就是人民币基本是由于通胀存在，将来的钱是更不值钱的。
也就是这样说，如果可以选择，宁愿一开始还得少，后面还得多。因为我们相信通过我们的打拼，我们未来的收入
会越来越多的。所以如果可以选的话。当然选择刚开始的还款是1883，到最后一个月还3993元，这样是更好的。但
是没得选的情况下，当然还是选择每个月还的一样的最好。

举个例子，在 2005 年我哥 25 岁的时候，是个80 后，我哥那时候工资大概是 3400 元一个月。他买房子每个月还
款是 1700，后来降息的时候用了1500，他几乎用我收入的一半用来还贷款，那时候觉得还是蛮吃力的。但是当他
再工作三年五年之后，他的月收入已经上万元了，他1万元的收入，再支付 1500 基本上没有太大的压力。
因此在我们刚开始的时候，我们尽量提高贷款的杠杆。贷款杠杆的意思就是说，我用更少的月供去撬动更大的贷款
本金。所以大家记得如果可以选择的话，我们选择等额本息。
还有一点这里面的等额本息和等额本金有什么样的关系呢？
因此等额本金金额是一路下降，假设20年贷款期限的情况下，大概是在第8年的时候，等额本金的还款金额下降
跟等额本息是一样的。所以如果你在9年之内要换一套房子的话，你还是选择等额本息的方法，也就是每个月还款金
额相同。除非你想这一辈子只买一套房子，就是只在这个第一套的房子一直生活到退休，你就需要等额本金。这种
情况我相信太少了，作为我们人生的第一套房子，多数都是过渡性的。

明白了这两个 概念后，我教大家一个方法，去推算 我们买房子房屋的总价。
明天再说~