闭坑--交付风险“洋葱五环”
引言
近期万科、绿城相继发声，各执观点，地产进入分化时代，万科年会的“黑铁时代”与绿城年会的《产品品质是绿城的一号工程》悄然在网络热议，两位掌舵人对2022年的战略部署截然不同，郁亮认为已经进入“黑铁时代”，企业已经进入生死阶段，张亚东认为已经进入产品为先的时代，这是两家行业优秀的房企，分化如此明显，接下来结合乐居工程研究院对深圳区域2021年已交付楼盘分析，在“房住不炒”、“三道红线”大背景之下，深圳新房限价导致一二手倒挂严重，打新热潮迭起，网红盘不断涌现。如何能够买套好房子与交套好房子是大家共同的心愿。
首先我们要清醒的洞见与认知购房者期待的房子是什么样的？抛开金融属性来谈房子最终还是要检验使用价值的。虚假宣传、货不对板、捆绑装修费等霸王条款、车位、教育配套、延期交付，以及开盘流程等等问题而投诉等等被消费者诟病的问题在限价之下和卖方市场的环境下，表现尤为明显。
其次购房者到底在期待什么？
我们购房者期待样板间和实际交付一模一样，如有任何修改，需按照合同提前征得双方同意，而不是所谓的“这么做都是为了你们好”而木已成舟，碰到问题不要怕，解决问题最重要。
在现有情况下如何解决？
通过回顾深圳2021年业主投诉分布乐居地产研究院总结出完美交付之交付风险“洋葱五环”识别，在项目交付前、交付中、交付后，全阶段开展风控排查与问题解决，建造一座好房子，交付一件好产品，赢得业主的内心认可。
什么是交付风险“洋葱五环”识别？
交付风险“洋葱五环” 是按照项目由远到近进行风险识别与应对解决，第五环是项目周边5公里以内区域便利条件与不利因素，第四环是项目红线相邻区域便利条件与不利因素，第三环是项目红线内区域亮点与不利因素，第二环是项目楼宇周边区域亮点与不利因素，第一环是楼宇内部及套内区域亮点与不利因素。
风险排查的原则：不利因素是核查重点，亮点因素宜要排查，此问题易造成过度宣传，名不副实，户内与公区仍是客户敏感点。
洋葱第五环：项目周边5公里以内区域便利条件与不利因素比如可能造成的噪音影响（机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站、货场等），危险源风险（高压线路、微波设备、无线通讯基站等）、烟尘污染风险及其发展趋势（造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品厂、垃圾场、污水河塘、屠宰场、牧场、动物园等）、周边民俗活动（祭祀、宗教活动、殡仪馆、公墓、监狱、核电站、油气站等）、可能引发环境变迁影响（规划中的公路、铁路、高架、绿地、水面、树林等改变现状）。项目前期应对5公里以内不利因素进行调查，将不利因素的规模、影响、发展趋势尽可能掌握清楚，可能的情况下可以进行测试（噪音、废气等）取得数据，在购房阶段可以与销售人员的销售资料公示内容进行核对，防止销售人员口头介绍与事实不符，收房后带来困扰。
洋葱第四环：是项目红线相邻区域便利条件与不利因素：红线毗邻区域的的交通是否畅通、小区出入口是否便利，相邻区域是否建设完成，电磁辐射风险（高压走廊、无线电基站、配电房）等，主要考虑交通便利与噪音、辐射、意味等影响生活的不利因素提前掌握与了解，做到心中有数提前拟定预案。
洋葱第三环：是项目红线内区域亮点与不利因素：可能引发噪声。例如小区市政规划路、地面集中停车场、水泵房、变电室、地下车库出入后、中央空调冷却塔、后期开发施工噪音，可能引发异味的不利因素，垃圾中转站、公厕等，电磁辐射因素，变电室、基站等，引发秩序等因素，如集中餐饮配套，居委会、物业用房、警务室等办公场所。红线内的出行交通，人车分流等需要在销售现场醒目位置设置告示牌和宣传册，还需在沙盘模型上标注其分布的具体位置，让客户能充分了解红线内的亮点与不利因素。
洋葱第二环：是项目楼宇周边区域亮点与不利因素质量不达标主要包括墙体结构性开裂、墙面空鼓脱落、地面不平整、外墙、屋顶渗漏等问题；降标简配则包括电器设备品牌降标、材料以次充好、园林绿化减配缩水等。天然气站、供暖站等设备用房，小区垃圾桶、化粪池、车场道闸与出入口等、大堂差异和组团间的分区管理，业主未知情的情况下买卖车位，小区内出现与规划不符违建，组团住户没有独立车位等，产品交付质量一定是我们未来关注的重中之重。
洋葱第一环：是楼宇内部及套内区域亮点与不利因素：建筑质量存在明显严重安全隐患如外墙砖跌落，公共过道连廊区域护栏高度不足，无视业主积极沟通诉求，装修降标，业主未获取详实装修标准，同组团装修标准一二期存在差异，验收问题，实际交付质量与前期宣传不符，未达到交付预期，落地窗漏风，墙面渗水，阳台们变短，货不对板，前期销售口径与实际情况不符，未提前告知风险差异，业主未知情情况下，合同交付期限变长，电梯安装时间较长（10年）质价相符，货不对板、功能性缺陷，等电位漏接，空鼓率过高，等问题，如何解决呢？乐居工程研究院给出解决方案，通过提前识别例如从审图阶段介入排雷，通过精装全过程管理让建筑质量通过严格把关做出好产品（还原销售所见即所得），模拟查验对每一项质量用心排查与整改，工地开放日让客户提前感知未来家园，完美交付策划让业主开心回家，维保服务让业主体验后顾无忧实现三心工程，让客户买的房子看的舒心，住的放心，用的称心。
总结：
房企需要在产品端不断优化与风险识别并解决，房企自身产品战略的变化需根据客户未来需求的变化而前置。购房者维度，随着购房群体变化、职业选择灵活化、精神追求多样化、人口老龄化等诸多因素叠加，使得客户对于未来住宅产品的功能、品质、智能、健康、服务等方面均提出更高需求。开发商维度，行业“黑铁”时代竞争进入白热化，产品力成为核心竞争力，产品系的系统化、标准化、模块化、精细化是提高产品力行之有效的组合拳，逐渐成为行业共识，今年要在战略上做到应对“黑铁时代”可能出现的不确定性，同时品质提升战略赛道上打出一片新天地，在战术上对客户未来需求改善倒逼着企业不断提升交付风险“洋葱五环”的识别与优化。
引言
近期万科、绿城相继发声，各执观点，地产进入分化时代，万科年会的“黑铁时代”与绿城年会的《产品品质是绿城的一号工程》悄然在网络热议，两位掌舵人对2022年的战略部署截然不同，郁亮认为已经进入“黑铁时代”，企业已经进入生死阶段，张亚东认为已经进入产品为先的时代，这是两家行业优秀的房企，分化如此明显，接下来结合乐居工程研究院对深圳区域2021年已交付楼盘分析，在“房住不炒”、“三道红线”大背景之下，深圳新房限价导致一二手倒挂严重，打新热潮迭起，网红盘不断涌现。如何能够买套好房子与交套好房子是大家共同的心愿。
首先我们要清醒的洞见与认知购房者期待的房子是什么样的？抛开金融属性来谈房子最终还是要检验使用价值的。虚假宣传、货不对板、捆绑装修费等霸王条款、车位、教育配套、延期交付，以及开盘流程等等问题而投诉等等被消费者诟病的问题在限价之下和卖方市场的环境下，表现尤为明显。
其次购房者到底在期待什么？
我们购房者期待样板间和实际交付一模一样，如有任何修改，需按照合同提前征得双方同意，而不是所谓的“这么做都是为了你们好”而木已成舟，碰到问题不要怕，解决问题最重要。
在现有情况下如何解决？
通过回顾深圳2021年业主投诉分布乐居地产研究院总结出完美交付之交付风险“洋葱五环”识别，在项目交付前、交付中、交付后，全阶段开展风控排查与问题解决，建造一座好房子，交付一件好产品，赢得业主的内心认可。
什么是交付风险“洋葱五环”识别？
交付风险“洋葱五环” 是按照项目由远到近进行风险识别与应对解决，第五环是项目周边5公里以内区域便利条件与不利因素，第四环是项目红线相邻区域便利条件与不利因素，第三环是项目红线内区域亮点与不利因素，第二环是项目楼宇周边区域亮点与不利因素，第一环是楼宇内部及套内区域亮点与不利因素。
风险排查的原则：不利因素是核查重点，亮点因素宜要排查，此问题易造成过度宣传，名不副实，户内与公区仍是客户敏感点。
洋葱第五环：项目周边5公里以内区域便利条件与不利因素比如可能造成的噪音影响（机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站、货场等），危险源风险（高压线路、微波设备、无线通讯基站等）、烟尘污染风险及其发展趋势（造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品厂、垃圾场、污水河塘、屠宰场、牧场、动物园等）、周边民俗活动（祭祀、宗教活动、殡仪馆、公墓、监狱、核电站、油气站等）、可能引发环境变迁影响（规划中的公路、铁路、高架、绿地、水面、树林等改变现状）。项目前期应对5公里以内不利因素进行调查，将不利因素的规模、影响、发展趋势尽可能掌握清楚，可能的情况下可以进行测试（噪音、废气等）取得数据，在购房阶段可以与销售人员的销售资料公示内容进行核对，防止销售人员口头介绍与事实不符，收房后带来困扰。
洋葱第四环：是项目红线相邻区域便利条件与不利因素：红线毗邻区域的的交通是否畅通、小区出入口是否便利，相邻区域是否建设完成，电磁辐射风险（高压走廊、无线电基站、配电房）等，主要考虑交通便利与噪音、辐射、意味等影响生活的不利因素提前掌握与了解，做到心中有数提前拟定预案。
洋葱第三环：是项目红线内区域亮点与不利因素：可能引发噪声。例如小区市政规划路、地面集中停车场、水泵房、变电室、地下车库出入后、中央空调冷却塔、后期开发施工噪音，可能引发异味的不利因素，垃圾中转站、公厕等，电磁辐射因素，变电室、基站等，引发秩序等因素，如集中餐饮配套，居委会、物业用房、警务室等办公场所。红线内的出行交通，人车分流等需要在销售现场醒目位置设置告示牌和宣传册，还需在沙盘模型上标注其分布的具体位置，让客户能充分了解红线内的亮点与不利因素。
洋葱第二环：是项目楼宇周边区域亮点与不利因素质量不达标主要包括墙体结构性开裂、墙面空鼓脱落、地面不平整、外墙、屋顶渗漏等问题；降标简配则包括电器设备品牌降标、材料以次充好、园林绿化减配缩水等。天然气站、供暖站等设备用房，小区垃圾桶、化粪池、车场道闸与出入口等、大堂差异和组团间的分区管理，业主未知情的情况下买卖车位，小区内出现与规划不符违建，组团住户没有独立车位等，产品交付质量一定是我们未来关注的重中之重。
洋葱第一环：是楼宇内部及套内区域亮点与不利因素：建筑质量存在明显严重安全隐患如外墙砖跌落，公共过道连廊区域护栏高度不足，无视业主积极沟通诉求，装修降标，业主未获取详实装修标准，同组团装修标准一二期存在差异，验收问题，实际交付质量与前期宣传不符，未达到交付预期，落地窗漏风，墙面渗水，阳台们变短，货不对板，前期销售口径与实际情况不符，未提前告知风险差异，业主未知情情况下，合同交付期限变长，电梯安装时间较长（10年）质价相符，货不对板、功能性缺陷，等电位漏接，空鼓率过高，等问题，如何解决呢？乐居工程研究院给出解决方案，通过提前识别例如从审图阶段介入排雷，通过精装全过程管理让建筑质量通过严格把关做出好产品（还原销售所见即所得），模拟查验对每一项质量用心排查与整改，工地开放日让客户提前感知未来家园，完美交付策划让业主开心回家，维保服务让业主体验后顾无忧实现三心工程，让客户买的房子看的舒心，住的放心，用的称心。
总结：
房企需要在产品端不断优化与风险识别并解决，房企自身产品战略的变化需根据客户未来需求的变化而前置。购房者维度，随着购房群体变化、职业选择灵活化、精神追求多样化、人口老龄化等诸多因素叠加，使得客户对于未来住宅产品的功能、品质、智能、健康、服务等方面均提出更高需求。开发商维度，行业“黑铁”时代竞争进入白热化，产品力成为核心竞争力，产品系的系统化、标准化、模块化、精细化是提高产品力行之有效的组合拳，逐渐成为行业共识，今年要在战略上做到应对“黑铁时代”可能出现的不确定性，同时品质提升战略赛道上打出一片新天地，在战术上对客户未来需求改善倒逼着企业不断提升交付风险“洋葱五环”的识别与优化。
