微领地上海静安大宁社区项目
7月11日，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”项目通过深交所审核，标志着首单保障性租赁住房基础设施公募REITs项目再进一步。长租公寓正在进入大资管时代。
据不完全统计，近三年来已有超百家长租公寓企业消失。
这个数据背后，是长租公寓行业的一场大洗牌。在经历信誉危机、资金链爆雷等问题后，长租公寓行业从“春秋时期”进入到“战国时期”，赛道上只有少数的头部企业。
好消息是，随着行业洗牌的推进，市场规范度和集中度也在不断提高，头部企业反而迎来新一轮的快速发展。
仲量联行去年9月发布的《中国长租公寓市场白皮书》显示，十家头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套增长至2020年底的73万套。
剩者如何为王？长租公寓下一步如何发展才能赢得更有前景的未来？这些是头部企业必须思考的问题。
微领地找到了适合自己的答案——向重资产模式转型。如今，这家公司已经拥有7个重资产青年社区（含在建），自持超30000间房，是国内头部的市场化青年社区租赁住房资管平台。
实际上，微领地不是“孤勇者”，而是顺势而为；具有资管属性的重资产模式在长租公寓行业正在成为主流。

长租公寓迎来大资管时代
一位长租公寓行业的资深人士就曾表示，“长租公寓企业的集中暴雷，很多是因为缺乏资管属性，融资不通畅、运营回报率低造成的。”
长租公寓在重资产模式下，作为资产管理平台，不仅可以获得租金收益，还可以获得资产增值收益，而不仅仅是赚租金差。
从长租公寓品牌的一些动作看，头部企业都在尝试持有型重资产模式。
2019年4月，旭辉领寓与平安不动产签署住房租赁战略合作协议，成立资产投资与管理平台，双方总投资100亿人民币用于租赁住房项目的投资、开发及运营。
中骏旗下的方隅公寓3年来先后与多个海内外基金合作收购开发项目。
2021年，微领地在上海拿下6个重资产项目，管理资产规模近200亿。
而目前来看，市场环境、行业环境、政策环境都为长租公寓向重资产模式转型铺好了道路，行业利好不断。
土地供应方面，重点22城集中供地被明确要求，十四五期间租赁住房供应量力争达到新建商品住宅规模的30%以上。
金融支持方面，今年2月，央行联合银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
进入3月份，住建部也联合银保监会颁布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，对保障性租赁住房予以金融支持。
国家发展改革委印发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，以及相关项目的落地，标志着保障性租赁住房REITs驶入快车道，为重资产模式的长租公寓提供了通畅的退出渠道。
从近两年密集推出的多项行业政策来看，我国已经将“租赁住房”放到了空前高度，支持力度之大彰显了政府对解决大城市住房问题的决心。
仲量联行2021年发布的数据显示，越来越多的投资机构正将目光聚焦在中国长租公寓的开发投资上，且对稳定回报率预期普遍保持在4.5%至5.5%。
因此，加大自建、收购的力度，以获得规模增长、租金收益及未来资产增值收益重资产模式将成主流，长租公寓的大资管时代已经来临。

驭“风”而行，微领地要用最慢的姿势快跑
微领地成立于2011年，“从创立之初我们就想走重资产模式，第一个项目就是开发新建。2015年微领地开始扩张的时候想要投资购买土地和存量资产，但当时的条件不成熟。”微领地首席执行官周君强表示。
彼时，租赁住房市场的国家及地方政策还未出台，金融政策和退出渠道也都不明朗。所以，微领地只能退而求其次，采取了类似酒店包租自营的中资产模式。
尽管以包租切入市场并不是周君强心中的完美方案，但在此过程中，微领地的运营能力得到了锻炼，并且保持盈利。
“微领地的第一个项目运营了近1800间房，在2018年实现全部单店盈利，2020年实现公司整体盈利，连续4年蝉联上海集中式公寓规模第一。”周君强说。
2021年，随着各项利好的出台，微领地聚焦上海的青年社区租赁住房市场，毅然向重资产模式转型。
长租公寓本身是经营链条很长的行业，重资产模式对管理公司的综合能力要求更高。它要求团队不仅要具备超强的获客及精细化的运营管理能力，同时还要有公开市场拿地、资产收并购、债权及权益融资、房产开发建设等综合能力，每一个经营环节都不能有短板，重资产模式的管理公司最有价值最稀缺的就是：全业务链条的能力。而国内具备完整能力的长租公寓资管公司更是凤毛麟角。
周君强却要带领微领地团队做难而正确的事。
凭借多年大型社区运营能力和行业口碑，2021年2月，微领地成功拿下上海闵行区浦江镇浦江社区项目，成为第一个取得R4用地（四类居住用地）的民营企业。
该项目总建筑面积17万平方米，总投资额18亿元，建成后将成为提供超过5000间保障性租赁住房的超级社区。
微领地上海浦江公园社区项目
“重资产模式的生意本质是做时间的朋友。它更像马拉松，需要10年、20年甚至70年的运营周期。在此期间凭借精益化的资产运营管理实现资产稳健升值。”周君强表示，“微领地选择重资产赛道，是在用最慢的姿势快跑。一旦模式跑通，企业就进入了成长快速通道。”
“深耕细作，长期主义”是微领地的方法论。慢是为了跑得更快而蓄势，只有把链条上每个环节都做好，才可以支撑一个长租公寓品牌走得更快、更远、更稳健。