k 关于无锡橘子辉煌策划有限公司与九龙仓（无锡）置业有限公司签订的《房屋租赁合同》，橘子辉煌违约拒不支付租金和管理费的案件， 江苏省无锡市人民法院判决书如下：
文书正文原告观点
九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1.确认九龙仓公司与策划公司所签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月25日解除；2.策划公司立即向九龙仓公司支付租金17951.34元，管理费8047.14元，并承担相应的滞纳金；3.策划公司立即向九龙仓公司房屋闲置期间的租金、管理费损失40179.46元（2020年8月26日起计至2020年11月19日）；4.策划公司立即向九龙仓公司支付电费1615.38元；5.策划公司立即支付九龙仓公司支出的律师费14045元；6.本案诉讼费用由策划公司承担。事实和理由：九龙仓公司与策划公司签订《房屋租赁合同》，约定九龙仓公司将无锡市太湖广场钟书路99号“无锡国金中心”19楼（名义楼层，即实际楼层为14楼）单元13的房屋出租给策划公司作为办公使用，租金、管理费每季度支付一次，先付后用。合同签订后，九龙仓公司按约将涉案房屋交付给策划公司，但策划公司未按约向九龙仓公司支付租金及管理费，且经多次催告，策划公司仍拒不支付。据此，九龙仓公司向策划公司发送了律师函，行使了合同解除权，告知策划公司涉案合同于2020年8月25日解除，并要求策划公司支付所欠的租金、管理费及承担相应的滞纳金，但策划公司仍置之不理，故九龙仓公司向法院提起诉讼。
被告观点
策划公司未作答辩。
案件事实
本院经审理认定事实如下：2018年7月2日，九龙仓公司（甲方）与策划公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，上面载明：甲方将其合法拥有的无锡市梁溪区钟书路99号的办公楼19楼（名义楼层，实际楼层为14楼）单元13的房屋（建筑面积162.57平方米）出租给乙方作办公用途，租赁期限自2018年7月1日（交付日）至2020年10月31日（终止日）；由2018年7月1日至2019年4月30日每月租金9346.15元，每季度租金为28038.45元，由2019年5月1日至2020年10月31日每月租金9791.59元，每季度租金为29374.77元；管理费现为每月每平米27元；管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度；保证金为3个月租金及管理费之总和，共42542.94元，其中3个月的租金和管理费的保证金分别为29374.77元及13168.17元，租金保证金向甲方支付，管理费保证金向甲方管理单位支付;乙方须于每季度的首个工作天或之前向甲方及管理单位预先支付该季度的租金、管理费及其他杂费，如租赁期首期或最后一期的租金、管理费其他杂费不足一整季度，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照比例按实际天数计算；乙方须于每季度的首个工作天或之前向甲方支付租金及/或管理费及/或其他杂费，如未按期、未足额支付，乙方须从当季度首天起按乙方欠款款项0.03%日息的滞纳金予甲方及/或管理单位，直至乙方付清所有前付款项日为止；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款,乙方不得异议,也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿,如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额;乙方未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、管理费或所有其它费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其它费用，并经甲方书面催付7天内乙方仍未补救有关违反,甲方有权合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止;甲方向乙方发出的书面通知，表明甲方行使租赁合同赋予其提前收回租赁场地的权力，将构成甲方对该项权力已全面及充分的行使，甲方无须实际进入租赁场地行使该项权力;甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权力而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文以及乙方单方面终止本合同时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；甲方在收取乙方3个月租金及管理费的保证金的违约金后，甲方还有权向乙方追讨包括但不限于欠付的租金、管理费及其它收费、水电费、租赁场地的复原费用、已使用的装修期的费用、租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费、律师费等；按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求司法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其他地址，将被视为已送达该另一方，任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后将被视为已送达收件人。
2020年8月20日，九龙仓公司委托江苏创凯律师事务所向策划公司发送律师函，以EMS方式邮寄至策划公司的地址无锡市锡山区东亭街道友谊中路15号，主要内容为：策划公司接收并使用租赁房屋后，未按合同约定支付相应的租赁费用。截至发函日，根据九龙仓公司提供的账单，策划公司尚欠租金9791.59元（7月份），物业费4389.39元（7月份），合计14180.98元，滞纳金另计，根据合同约定，九龙仓公司依法享有解除租赁合同的权利。特函告决定于2020年8月25日解除与策划公司签订的合同，并定于2020年8月25日下午16点办理租赁房屋返还手续。
2021年6月23日，九龙仓公司与江苏创凯律师事务所签订《委托代理合同》，载明：九龙仓公司因与策划公司房屋租赁合同纠纷一案，委托江苏创凯律师事务所指派律师参与本案诉讼，并支付律师费14045元。
2022年1月10日，九龙仓公司起诉来院。
审理中，九龙仓公司陈述：1.策划公司支付了3个月的租金保证金29374.77元及管理费的保证金13168.17元，共计42542.94元，该保证金作为违约金收归九龙仓公司所有；2.策划公司从2020年7月1日起至今未交租金、管理费；3.九龙仓公司于2020年8月25日收回租赁房屋；4.2020年11月19日，九龙仓公司与东海理化（江苏）汽车部件有限公司签订租赁合同，将案涉房屋于2020年11月20日再次出租。此外，九龙仓公司提供了上述租赁合同，证明案涉房屋的现状。
法院观点
本院认为，九龙仓公司与策划公司于2018年7月2日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按约履行各自的义务。合同履行中，因策划公司未能按约交纳房屋租金及管理费等费用，九龙仓公司按照合同约定享有解除合同权利。2020年8月20日，九龙仓公司委托江苏创凯律师事务所向策划公司发送律师函，定于2020年8月25日解除合同，故九龙仓公司要求确认其与策划公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月25日解除的诉请，符合法律规定，本院予以支持。九龙仓公司要求策划公司支付自2020年7月1日起至2020年8月25日房屋租金为17951.34元，自2020年7月1日起至2020年8月25日管理费为8047.14元的主张，并支付相应滞纳金的主张，本院依法予以支持。
关于九龙仓公司要求策划公司赔偿房屋闲置期间的租金、管理费损失，因为策划公司从2020年7月1日起未再支付租金、管理费，九龙仓公司于2020年8月25日收回案涉房屋，且案涉房屋实际于2020年11月20日被再次出租，故本院酌定房屋闲置期间的租金、管理费以2个月为宜，共计28361.96元。
关于九龙仓公司要求策划公司支付的电费，因证据不足，本院不予支持。关于违约金问题，本院认为，违约金具有以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重性质，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，双方在合同中约定“甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有”，现九龙仓公司明确收到的保证金42542.94元按合同约定转化为违约金，同时合同约定的“0.03%日息的滞纳金”也属于违约金，而以上九龙仓公司经本院认定的各项损失之和为54360.44元，本院从诚实信用原则和公平原则出发，同时结合本案的实际情况，本案违约金以54360.44元×30%＝16308.13元为宜。
关于九龙仓公司主张的律师费，本院认为，可予支持的律师费损失，应限于合理范围之内。根据合同相对性原则，律师费金额仅对签订《委托代理合同》的双方当事人具有约束力，不能及于合同外第三方，故法院应当结合案件的难易程度、律师工作量大小、胜诉比例、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素衡量认定可支持的合理律师费。本案案情相对简单、法律事实清楚，同时结合以上判断原则，本院酌定由策划公司承担九龙仓公司的律师费损失11236元。
综上，策划公司应给付九龙仓公司39361.63元（54360.44元+16308.13元+11236元-42542.94元）。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二、第五百六十五条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下：
案件结果
一、九龙仓（无锡）置业有限公司与无锡橘子辉煌品牌策划有限公司签订的房屋租赁合同已于2020年8月25日解除；
二、无锡橘子辉煌品牌策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付九龙仓（无锡）置业有限公司39361.63元；
三、驳回九龙仓（无锡）置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1846元,减半收取计923元[已由九龙仓（无锡）置业有限公司预交]，由九龙仓（无锡）置业有限公司负担480元，由无锡橘子辉煌品牌策划有限公司负担443元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
文书正文原告观点
九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1.确认九龙仓公司与策划公司所签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月25日解除；2.策划公司立即向九龙仓公司支付租金17951.34元，管理费8047.14元，并承担相应的滞纳金；3.策划公司立即向九龙仓公司房屋闲置期间的租金、管理费损失40179.46元（2020年8月26日起计至2020年11月19日）；4.策划公司立即向九龙仓公司支付电费1615.38元；5.策划公司立即支付九龙仓公司支出的律师费14045元；6.本案诉讼费用由策划公司承担。事实和理由：九龙仓公司与策划公司签订《房屋租赁合同》，约定九龙仓公司将无锡市太湖广场钟书路99号“无锡国金中心”19楼（名义楼层，即实际楼层为14楼）单元13的房屋出租给策划公司作为办公使用，租金、管理费每季度支付一次，先付后用。合同签订后，九龙仓公司按约将涉案房屋交付给策划公司，但策划公司未按约向九龙仓公司支付租金及管理费，且经多次催告，策划公司仍拒不支付。据此，九龙仓公司向策划公司发送了律师函，行使了合同解除权，告知策划公司涉案合同于2020年8月25日解除，并要求策划公司支付所欠的租金、管理费及承担相应的滞纳金，但策划公司仍置之不理，故九龙仓公司向法院提起诉讼。
被告观点
策划公司未作答辩。
案件事实
本院经审理认定事实如下：2018年7月2日，九龙仓公司（甲方）与策划公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，上面载明：甲方将其合法拥有的无锡市梁溪区钟书路99号的办公楼19楼（名义楼层，实际楼层为14楼）单元13的房屋（建筑面积162.57平方米）出租给乙方作办公用途，租赁期限自2018年7月1日（交付日）至2020年10月31日（终止日）；由2018年7月1日至2019年4月30日每月租金9346.15元，每季度租金为28038.45元，由2019年5月1日至2020年10月31日每月租金9791.59元，每季度租金为29374.77元；管理费现为每月每平米27元；管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度；保证金为3个月租金及管理费之总和，共42542.94元，其中3个月的租金和管理费的保证金分别为29374.77元及13168.17元，租金保证金向甲方支付，管理费保证金向甲方管理单位支付;乙方须于每季度的首个工作天或之前向甲方及管理单位预先支付该季度的租金、管理费及其他杂费，如租赁期首期或最后一期的租金、管理费其他杂费不足一整季度，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照比例按实际天数计算；乙方须于每季度的首个工作天或之前向甲方支付租金及/或管理费及/或其他杂费，如未按期、未足额支付，乙方须从当季度首天起按乙方欠款款项0.03%日息的滞纳金予甲方及/或管理单位，直至乙方付清所有前付款项日为止；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款,乙方不得异议,也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿,如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额;乙方未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、管理费或所有其它费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其它费用，并经甲方书面催付7天内乙方仍未补救有关违反,甲方有权合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止;甲方向乙方发出的书面通知，表明甲方行使租赁合同赋予其提前收回租赁场地的权力，将构成甲方对该项权力已全面及充分的行使，甲方无须实际进入租赁场地行使该项权力;甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权力而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文以及乙方单方面终止本合同时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；甲方在收取乙方3个月租金及管理费的保证金的违约金后，甲方还有权向乙方追讨包括但不限于欠付的租金、管理费及其它收费、水电费、租赁场地的复原费用、已使用的装修期的费用、租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费、律师费等；按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求司法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其他地址，将被视为已送达该另一方，任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后将被视为已送达收件人。
2020年8月20日，九龙仓公司委托江苏创凯律师事务所向策划公司发送律师函，以EMS方式邮寄至策划公司的地址无锡市锡山区东亭街道友谊中路15号，主要内容为：策划公司接收并使用租赁房屋后，未按合同约定支付相应的租赁费用。截至发函日，根据九龙仓公司提供的账单，策划公司尚欠租金9791.59元（7月份），物业费4389.39元（7月份），合计14180.98元，滞纳金另计，根据合同约定，九龙仓公司依法享有解除租赁合同的权利。特函告决定于2020年8月25日解除与策划公司签订的合同，并定于2020年8月25日下午16点办理租赁房屋返还手续。
2021年6月23日，九龙仓公司与江苏创凯律师事务所签订《委托代理合同》，载明：九龙仓公司因与策划公司房屋租赁合同纠纷一案，委托江苏创凯律师事务所指派律师参与本案诉讼，并支付律师费14045元。
2022年1月10日，九龙仓公司起诉来院。
审理中，九龙仓公司陈述：1.策划公司支付了3个月的租金保证金29374.77元及管理费的保证金13168.17元，共计42542.94元，该保证金作为违约金收归九龙仓公司所有；2.策划公司从2020年7月1日起至今未交租金、管理费；3.九龙仓公司于2020年8月25日收回租赁房屋；4.2020年11月19日，九龙仓公司与东海理化（江苏）汽车部件有限公司签订租赁合同，将案涉房屋于2020年11月20日再次出租。此外，九龙仓公司提供了上述租赁合同，证明案涉房屋的现状。
法院观点
本院认为，九龙仓公司与策划公司于2018年7月2日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按约履行各自的义务。合同履行中，因策划公司未能按约交纳房屋租金及管理费等费用，九龙仓公司按照合同约定享有解除合同权利。2020年8月20日，九龙仓公司委托江苏创凯律师事务所向策划公司发送律师函，定于2020年8月25日解除合同，故九龙仓公司要求确认其与策划公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月25日解除的诉请，符合法律规定，本院予以支持。九龙仓公司要求策划公司支付自2020年7月1日起至2020年8月25日房屋租金为17951.34元，自2020年7月1日起至2020年8月25日管理费为8047.14元的主张，并支付相应滞纳金的主张，本院依法予以支持。
关于九龙仓公司要求策划公司赔偿房屋闲置期间的租金、管理费损失，因为策划公司从2020年7月1日起未再支付租金、管理费，九龙仓公司于2020年8月25日收回案涉房屋，且案涉房屋实际于2020年11月20日被再次出租，故本院酌定房屋闲置期间的租金、管理费以2个月为宜，共计28361.96元。
关于九龙仓公司要求策划公司支付的电费，因证据不足，本院不予支持。关于违约金问题，本院认为，违约金具有以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重性质，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，双方在合同中约定“甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有”，现九龙仓公司明确收到的保证金42542.94元按合同约定转化为违约金，同时合同约定的“0.03%日息的滞纳金”也属于违约金，而以上九龙仓公司经本院认定的各项损失之和为54360.44元，本院从诚实信用原则和公平原则出发，同时结合本案的实际情况，本案违约金以54360.44元×30%＝16308.13元为宜。
关于九龙仓公司主张的律师费，本院认为，可予支持的律师费损失，应限于合理范围之内。根据合同相对性原则，律师费金额仅对签订《委托代理合同》的双方当事人具有约束力，不能及于合同外第三方，故法院应当结合案件的难易程度、律师工作量大小、胜诉比例、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素衡量认定可支持的合理律师费。本案案情相对简单、法律事实清楚，同时结合以上判断原则，本院酌定由策划公司承担九龙仓公司的律师费损失11236元。
综上，策划公司应给付九龙仓公司39361.63元（54360.44元+16308.13元+11236元-42542.94元）。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二、第五百六十五条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下：
案件结果
一、九龙仓（无锡）置业有限公司与无锡橘子辉煌品牌策划有限公司签订的房屋租赁合同已于2020年8月25日解除；
二、无锡橘子辉煌品牌策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付九龙仓（无锡）置业有限公司39361.63元；
三、驳回九龙仓（无锡）置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1846元,减半收取计923元[已由九龙仓（无锡）置业有限公司预交]，由九龙仓（无锡）置业有限公司负担480元，由无锡橘子辉煌品牌策划有限公司负担443元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
