重组观察室—格力地产案例分析
写在开头，《重组观察室》的点评不涉及抖音，不卖教程，不卖课，不收费，只有《重组观察室》，如果大家对这个感兴趣可以关注，里面有我的个人联系方式。
很多朋友第一次来，《重组观察室》是一个专门针对重组股票的一个栏目，全称重组事件驱动策略投资，以稳健为主，挑选符合条件的股票加入持仓，会因为事件的发展加减仓，赚的是增量的钱和被低估的钱。
格力地产投资立项报告
本文写于2023年2月13日，格力地产收盘价10.3元。处于预案阶段，20年的评估时间是150天左右，此次的评估报告预计时间会比之前短。
一、重组方案概述
格力地产拟通过发行股份+现金支付的方式购买的免税集团 100%股权，发行股价5.38元/股，募集超过8亿元的资金。
现在处于预案阶段，参考2020年重组草案，收购资产作价122.15亿元元，发行股价4.3元/股，其中现金支付8亿元。
二、重组方案点评
1、该方案是属于重大资产重组，不构成重组上市；
2、本次置入资产是免税集团 100%股权，免税集团最主要的业务是口岸免税业务，以港珠澳关口免税为主。口岸免税和离岛免税有重大区别，口岸免税的净利润率比中免海南岛的净利润率高很多；
3、参考2020年收购资产的利润承诺，2021 年度、2022 年度、2023 年度实现的净利润分别不低于人民币 5.50 亿元、6.40 亿元、7.47亿元。
三、重组亮点
1、如果收购完成，格力地产的商业地产业务将与珠海免税形成业务协同，比如说三亚联合项目，横琴岛内项目；
2、珠海免税的毛利较其他免税业务较高，系烟、酒业务贡献。21年度免税集团归母净利润5.27亿元，与2020年草案承诺的2021年5.5亿元接近；
3、横琴岛存在2023年封关的可能性，政策支持力度较大；
4、根据近期拿地进展，珠海免税有地域扩张趋势。
5、国务院联防联控机制2023年2月6日起全面恢复内地与港澳人员往来，经粤港陆路口岸出入境毋须预约，且不设限额；自港澳入境内地人士，如7天内没有外国或其他境外地区旅居史，毋须核酸检测。
四、风险
1、收购存在较高商誉；
2、免税行业竞争加剧，毛利润率可能会降低；
3、重组失败风险。
图1：格力地产股价变化
格力地产预案分析
格力地产在2020年就已经试图收购珠海免税，当初已经到了草案阶段，有了明确的审计报告和方案。但是因为管理层内幕交易导致重组方案暂停。这次2022年格力地产的收购方案处于预案阶段，可供参考数据为2020年的重组草案和珠海免税20年到22年的新增资产。
格力地产的收购标的参考的估值方法应该还是收益法，收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。2020年到现在新增资产包括南宁机场免税店、鄂尔多斯机场免税店、横琴口岸出境大厅出境免税店、中山港口岸免税店、湾仔口岸免税店、海南地区的珠海免税三亚联合商场和横琴创新方旅游零售综合体项目。这些新增资产的注入影响收益法的估算价格。目前的测算依据是通过新增业务和原有业务做对比做百分比增长，新增资产的营业收入可以参考同行业的机场免税坪效再乘面积。
格力地产的重组和海汽集团的重组有很大不同，因为格力地产已经在免税的前已有商业地产布局。其中涵盖横琴的地产布局，海南的凤凰海湾的三亚联合项目。横琴的地理位置为珠三角中心地带，如果有封关动作，珠海免税会与格力地产形成协同，三亚联合有可能是珠海免税的业务新增点。
图2:格力地产新增业务
总结
格力地产的重组其实不难懂，难的是信息搜集和整理。有的朋友甚至不知道格力地产为什么毛利这么好啊？也不知道新增业务有哪些？草案在前，预估会缩短审计时间（2023年5月1号之前估摸着有草案）。有了这些信息再去看整个重组的时间线是不是有把握了。预案阶段能找的只有信息检索和推测，做的估算是让自己明白价值几何，心里有底。目前参考行业平均对格力地产的免税估值是40倍的PE到60倍的PE，股价区间从8.9-12.1区间动荡（我在图中标注了三个参考价格分别对应重组后PE40倍、50倍和60倍）。2023年2月13日股价处于10.3。
此次格力地产重组免税集团预期比较确定。22年的免税资产上市和16年的快递集体上市如出一辙，可以持续关注，我还有一篇关于海汽集团重组的文章，收购标的为海旅免税，可以一起比较做参考。
已完成重组点评如下
12. 重组观察室--祁连山案例分析2023-1-2
11. 株冶集团收购水口山有色续集2022-12-14
10. 重组观察室--株冶集团案例分析2022-11-24
9. 重组观察室--中航机电案例分析2022-10-23
8. 重组观察室--乐凯新材案例分析2022-10-7
7. 重组观察室--海汽集团案例分析2022-9-19
6. 重组观察室--金利华电案例分析2022-9-3
5. 重组观察室--南岭民爆案例分析2022-8-24
4. 重组观察室--星湖科技案例分析2022-8-15
3. 重组观察室--西仪股份案例分析2022-8-9
2. 重组观察室--雪峰科技案例分析2022-8-1
1. 重组观察室--文山电力点评2022-7-24
写在开头，《重组观察室》的点评不涉及抖音，不卖教程，不卖课，不收费，只有《重组观察室》，如果大家对这个感兴趣可以关注，里面有我的个人联系方式。
很多朋友第一次来，《重组观察室》是一个专门针对重组股票的一个栏目，全称重组事件驱动策略投资，以稳健为主，挑选符合条件的股票加入持仓，会因为事件的发展加减仓，赚的是增量的钱和被低估的钱。
格力地产投资立项报告
本文写于2023年2月13日，格力地产收盘价10.3元。处于预案阶段，20年的评估时间是150天左右，此次的评估报告预计时间会比之前短。
一、重组方案概述
格力地产拟通过发行股份+现金支付的方式购买的免税集团 100%股权，发行股价5.38元/股，募集超过8亿元的资金。
现在处于预案阶段，参考2020年重组草案，收购资产作价122.15亿元元，发行股价4.3元/股，其中现金支付8亿元。
二、重组方案点评
1、该方案是属于重大资产重组，不构成重组上市；
2、本次置入资产是免税集团 100%股权，免税集团最主要的业务是口岸免税业务，以港珠澳关口免税为主。口岸免税和离岛免税有重大区别，口岸免税的净利润率比中免海南岛的净利润率高很多；
3、参考2020年收购资产的利润承诺，2021 年度、2022 年度、2023 年度实现的净利润分别不低于人民币 5.50 亿元、6.40 亿元、7.47亿元。
三、重组亮点
1、如果收购完成，格力地产的商业地产业务将与珠海免税形成业务协同，比如说三亚联合项目，横琴岛内项目；
2、珠海免税的毛利较其他免税业务较高，系烟、酒业务贡献。21年度免税集团归母净利润5.27亿元，与2020年草案承诺的2021年5.5亿元接近；
3、横琴岛存在2023年封关的可能性，政策支持力度较大；
4、根据近期拿地进展，珠海免税有地域扩张趋势。
5、国务院联防联控机制2023年2月6日起全面恢复内地与港澳人员往来，经粤港陆路口岸出入境毋须预约，且不设限额；自港澳入境内地人士，如7天内没有外国或其他境外地区旅居史，毋须核酸检测。
四、风险
1、收购存在较高商誉；
2、免税行业竞争加剧，毛利润率可能会降低；
3、重组失败风险。
图1：格力地产股价变化
格力地产预案分析
格力地产在2020年就已经试图收购珠海免税，当初已经到了草案阶段，有了明确的审计报告和方案。但是因为管理层内幕交易导致重组方案暂停。这次2022年格力地产的收购方案处于预案阶段，可供参考数据为2020年的重组草案和珠海免税20年到22年的新增资产。
格力地产的收购标的参考的估值方法应该还是收益法，收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。2020年到现在新增资产包括南宁机场免税店、鄂尔多斯机场免税店、横琴口岸出境大厅出境免税店、中山港口岸免税店、湾仔口岸免税店、海南地区的珠海免税三亚联合商场和横琴创新方旅游零售综合体项目。这些新增资产的注入影响收益法的估算价格。目前的测算依据是通过新增业务和原有业务做对比做百分比增长，新增资产的营业收入可以参考同行业的机场免税坪效再乘面积。
格力地产的重组和海汽集团的重组有很大不同，因为格力地产已经在免税的前已有商业地产布局。其中涵盖横琴的地产布局，海南的凤凰海湾的三亚联合项目。横琴的地理位置为珠三角中心地带，如果有封关动作，珠海免税会与格力地产形成协同，三亚联合有可能是珠海免税的业务新增点。
图2:格力地产新增业务
总结
格力地产的重组其实不难懂，难的是信息搜集和整理。有的朋友甚至不知道格力地产为什么毛利这么好啊？也不知道新增业务有哪些？草案在前，预估会缩短审计时间（2023年5月1号之前估摸着有草案）。有了这些信息再去看整个重组的时间线是不是有把握了。预案阶段能找的只有信息检索和推测，做的估算是让自己明白价值几何，心里有底。目前参考行业平均对格力地产的免税估值是40倍的PE到60倍的PE，股价区间从8.9-12.1区间动荡（我在图中标注了三个参考价格分别对应重组后PE40倍、50倍和60倍）。2023年2月13日股价处于10.3。
此次格力地产重组免税集团预期比较确定。22年的免税资产上市和16年的快递集体上市如出一辙，可以持续关注，我还有一篇关于海汽集团重组的文章，收购标的为海旅免税，可以一起比较做参考。
已完成重组点评如下
12. 重组观察室--祁连山案例分析2023-1-2
11. 株冶集团收购水口山有色续集2022-12-14
10. 重组观察室--株冶集团案例分析2022-11-24
9. 重组观察室--中航机电案例分析2022-10-23
8. 重组观察室--乐凯新材案例分析2022-10-7
7. 重组观察室--海汽集团案例分析2022-9-19
6. 重组观察室--金利华电案例分析2022-9-3
5. 重组观察室--南岭民爆案例分析2022-8-24
4. 重组观察室--星湖科技案例分析2022-8-15
3. 重组观察室--西仪股份案例分析2022-8-9
2. 重组观察室--雪峰科技案例分析2022-8-1
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