这两天看到友邻拍一个视频在吹捧三江口，说什么“三江口一直在发展，现在看不起，未来可能高攀不起”，继而又看到他著文点评闽侯的房价只能用腰斩来形容，说尚书耕天下的房子跌破到1万以内。



　　这个我们不说是带节奏啊，只能反映出福州地产界的集体焦虑感——他们无盘可以行销。
　　为什么这么说呢？因为现在购房的主体是刚需，刚需能拿出来的钱不多，要求钱出来刀刃上。刚需不肯为将来的说辞买单，因为将来存在变数。目前适合刚需买入的恰恰是上街（高新区）和贵安两大板块，前者有人口有工业离城近，后者有一定人口也离城近。但两者都有共同的毛病，都不在福州市区。
　　应该说福州教育还是吸引了一大票购房群体，像金山、东二环这类教育新势力板块已经让有钱的刚需托到一定高度，房价没有一平米没有三四万是拿不下来。福州市区边缘板块例如桂湖、淮安、三江口、长乐滨海都陷入了集体焦虑感，因为刚需不来——刚需都被上街、贵安这两个超级漩涡吸引走了。
　　所以，现在是上下齐心，要和这两个地方做切割，不然的话，福州市那么多一手房、二手房如何去化，那么多烂尾楼如何盘活，那么多空地如何挂牌行销。我也写过站在政府立场上，维护长乐滨海的文字。但作为个人，买房是大事，不必唯政府马首是瞻，你要有自己独立的思考。
　　首先，要不要买房？
　　简单回答：刚需买，投资再观察一阵。
　　详细回答：
　　1。中美关系有回暖迹象，俄乌战争很难再持维一年，金融战如果休兵的话，外资将重回中国，房地产将止血回升。
　　2。福州是沿海城市，虽然体量小，但“沿海”两字就是内地诸多大城市所没有的天然优势，它将继续吸引内地人才入闽。
　　3。福州是目前全国新增大学最多的城市，福耀科大，天大福州，厦大福州，这三所大学每年至少吸引两万外省学子就读，四年后他们中大多数会在福州发展。
　　为什么投资再观察一阵，因为国家对台政策趋于主动，这里就不展开了。
　　其次，是不是买房的好时机？
　　简单回答：是
　　详细回答：都不要说市区不限购，LDR利率下调，认房不认贷这些明面上的政策外，听到公职人员可以7折买指定商品房的新闻没有？这就是执政党的手段，此前我说过执政党手上的牌很多，只要它认为要救市，这个市很难不会救起来，尤其在中美金融战要休兵的背景下。
　　第三，为什么不建议买市区房子？
　　简单回答：缺乏性价比，承担一定风险。
　　详细回答：刚需买房，大概率是要长期站岗的。不是五年十年内就会出手的，闽侯和连江现在看来没有并入市区的机会。但是十年后呢，这个概率大大提高。如果把时间长度放到二十年就绝对有可能。
　　为什么这么说呢？因为中国五百万人口以上的大城市已经有91个了，你说福州市不能在未来十年内跻身其中，那外资何必考虑投资这个城市，内地民营500强企业又何必来榕设厂？所以，政府不收闽侯、连江是为了维护在地房地产利益而临时设限的行为，十年内扩区的可能性很高。
　　然而，相比闽侯、连江划入市区来说，三江口一带获得工业资源上挹注将更困难。为什么这么说呢？目前高附加值产区分布在鼓楼、台江、金山、马尾、高新区一带，而政府正在全力打造长乐滨海，在长乐滨海的产业园区上轨道之前，三江口将得不到资源的挹注。这个等待的时间至少要10年。
　　淮安、桂湖因为地形偏狭更是不可能有工业园区进驻。人是跟着工作走的，其次才是教育。所以我判断鼓楼、金山、高新区三地楼市是绝不可能腰斩，除非整体楼市山崩坏了。那么我为什么故意漏掉台江和马尾？因为简单来说，前者人口下降厉害，后者地盘狭长，不利发展。
　　第四，你推荐哪些板块？
　　简单回答：高新区（上街）、上街侯官、江南CBD、会展板展（含三江口樟岚）、荆溪、贵安
　　详细回答：我不是业内人士，对于上街、高新区、贵安三地之外没有持续观察，上面提到江南CBD、会展板块要靠你们进一步探索，记住性价比为王。特别说明划片清华附中的楼盘不是学区房，不要为“学区房”三字买单。对于市区的学区房也是一样的，现在买学区房就像是1949年加入国军一样坑！
　　就写这么多，如果你有什么想了解的，欢迎大家留言讨论。