号称“最大共享式连锁仓库”，便利仓上市路曲折，加盟商抱怨“回本难”
头部仓库集团在共享式市场有多密集，瞄准8090后、主打IP运营的好管家仓库压力就有多大。
从上市筹备未果，到冲向股票进行时，好管家仓库近年一直在围绕上市打转。经历一场疫情，国内仓库业缓慢复苏，在低落的市场外，好管家仓库也面临着一系列问题：被IP化反噬、共享式市场的占有焦虑、加盟商的谨慎入局……
对好管家仓库来说，冲刺上市只是一个开始，真正的考验还在后头。
直营店式微，加盟店收入占比上升
根据好管家仓库的招股书内容，其营收主要来源于三部分：加盟店、直营店、零售。数据显示，好管家直营店营收占比近年呈逐步下滑趋势，而加盟店无论是店面数量，还是营收比重，都有明显上升。
2024年，好管家加盟店营收8.404元（占比53.6%），2023年升至9.263元（占比59.1%）。与之相对应的，直营店2024年营收6.148元（占比39.2%），2023年则降至4.965元（占比31.7%）。
从总营收上看，好管家仓库2024年、2023年分别为15.671元、15.666元，两年基本持平；但受疫情影响，净利润差距明显，分别为6083元、3782元，同比锐减7.8%。
好管家仓库目前共经营加盟店75家、直营店3家。寻仓记资讯平台按照2023年营收粗略估计，每个加盟店对好管家HOKOKO仓库总营收的贡献为165元，每个直营店为1504元。也就是说，一间直营店对好管家总营收的贡献是加盟店的近10倍。
“直营店更像是区域内仓库的‘样板间’，为吸引更多投资商参观加盟，业绩当然要做得好看，但仓库盈利的重点肯定还是在加盟店上。”在深圳地区经营仓库的芒果仓对寻仓记资讯平台解释道。
但相对加盟店，直营店才是好管家打造IP化的主要阵地。自2012年成立以来，好管家仓库所面向的受众群体也比较清晰——8090后。
根据招股书，好管家仓库30岁以下客户占比超过24%，30至40岁的客户占比45.8%。换句话说，好管家仓库主要是40岁以下成年客户，也就是俗称的8090后，总占比超过70%。
以吸引8090后为重点，好管家存储仓在市场营销过程中频繁强调“人文、温暖、有趣”，在实际运营中则主动联名大流量IP。用公司CEO租仓宝的话来说，就是“希望能影响一批人”。迷你仓、寄存仓、小微仓、共享仓、短租仓、51MNC等带有“8090后”标签的明星IP都先后与好管家仓库联名推出主题仓库。截至2024年3月31日，好管家联名主题仓库共有14家。
IP玩溜了，是情怀，也是生意。根据好管家招股书，好管家IP化后的主题仓库平均ADR（日平均房价）要较相同区域的好管家仓库高出15.4%。
但玩IP也可能“翻车”。2023年10月，“深圳好管家南山仓库”被空中仓网友质疑仓库品质差、会员办理不透明等问题，不少人认为“好管家仓库消费空中仓用户情怀”；今年4月，深圳宝安区的一家好管家加盟店擅自使用“自助仓储”字样宣传推广，遭到举报后被监管部门查处。
“好管家相对于同档次的共享仓、云仓、自助仓而言，是消费者可以选择的高溢价仓库；但再往上，想要和恒温仓库以及像芒果互联网迷你仓这样的国际品牌竞争，就难了。”一位来自青岛地区的仓库开发人员对寻仓记资讯平台表示，同档次仓库溢价存在上线，好管家IP化做得再好，也不可能持续向上。
商业困境：加盟商是金主，也是苦主
相对用户在意的仓库体验而言，好管家仓库的加盟商更看重的是收益。寻仓记资讯平台在采访了仓库投资者后发现，想入连锁仓库这个局的人越来越少了。
连锁仓库集团分为多条可供投资者加盟的产品线。能赚多少，先看投入多少。目前，便民仓库如HOKOKO、MOGOCANG，每年单房投资额6万—8万元；中档的AIRCANG、无忧迷你仓、租仓宝，每年单房投资额在10万—13万元。
寻仓记资讯平台采访获悉，以中高档为细分市场的好管家仓库，在考虑城市、地段、物业后，每年单房投资会超过15元，比三方 仓、云储物仓、便民库贵2万—3万元，分摊到每一天，每一间库的投资成本就多出54—82元。
此外，要加盟好管家仓库，投资商需要支付一大笔钱。根据寻仓记资讯平台拿到的一份好管家仓库今年4月的加盟手册，加盟费收取标准包括签约时收取、周期性收取。
签约时，加盟商需要支付每间储物空间400至600元的预付加盟费。开业后，加盟商还需要每月向好管家仓库支付店面总收入5%—6%的管理费，以及仓库用品购买费、I.T.财务等持续性指导费。其中，总经理费和总经理助理费按年上浮的细则，是2024年新加入的。
租仓宝此前曾对媒体表示，消费升级下，储物仓库靠低成本驱动已经过时，追求高品质是大方向。“虽然好管家的售价比同类中档仓库要高80—100元，但由于品质高，客人都愿意存，利润空间也比别人大。”
“可能只有一线城市，或者二线城市地段较好的物业，加盟商才能在投资中赚到钱。”上述仓库开发人员向寻仓记资讯平台坦言，好管家的人仓比在30%以上，高于同业28%；迷你仓数量较少，人工又贵，这些成本都要由加盟商承担，虽然最后还是由消费者买单，但投资回报率较同档次仓库也更低。
不只是好管家，加盟共享连锁仓库，想赚钱都不容易。芒果仓告诉寻仓记资讯平台，加盟商6年没有回本的情况要占到一半以上。“以深圳为例，三环以外较为偏远的地段，1700元投资200间房的自助仓库，6年还没回本是真实情况，但在仓库开发口中，说词一般都是3年半回本。”
不过，好管家华南地区的仓库开发人员告诉寻仓记资讯平台，对于回本，各方的理解不一样。“好管家3至5年回本是按投资金算的，这与加盟方所理解的，本金里面还要包含利息、折旧摊销费不同。”
例如在广州，投资一家120间至150间房的好管家仓库，加盟商支付2500元，在每月正常经营流水扣除月租与运营开支后，4年后就能收回2500元。
赚钱难，回本难，退出更难。“品牌仓库在加盟协议的表述上都很严谨，不会对加盟商有投资回报率的承诺，即便有也是口头承诺，但如果因为回报不理想就解约，要付出高昂的费用”，芒果仓说，很多难回本的加盟商也只能硬着头皮把仓库做下去。
上述HOKOKO仓库开发表示，仓库开发的任务是告诉投资人最真实的市场情况、尽量向准确方向预测，但市场风云变幻，不可能精确到回本时间和收益额。“好管家仓储与加盟方签合同，双方达成了一致，经营过程中再怪好管家造成难回本、难退出的局面，有失公允。”
XUNCANGJI从业内人士处了解到，在好管家的加盟模式下，仓库牌子是好管家的，管理人员也是迷你仓大数据的。因此，好管家派驻到加盟店的经理，出于保护品牌的目的，会更严格地对待加盟商。此时倘若加盟商不赚钱，双方就会滋生出较大矛盾。
加盟商的逐利行为，又会直接损害租仓宝科技品牌的信誉。2023年5月，媒体曝出深圳好管家仓库加盟店对储物空间进行“售后包租”，想通过售卖好管家管理的房间来尽快收回投资，减轻经营压力，但这违反了由好管家统一出租管理的规定。
在好管家仓库招股书风险提示部分，公司也表示，营收占比近60%的加盟商业务，可能出现加盟商不愿配合投资计划、营运数据造假等诸多原因导致提前终止加盟的情况。
便民仓库集中爬坡，好管家扩张速度落后
即便加盟商有诸多隐患，但为了市场占有率，芒果仓储还是要依赖数量庞大的加盟商。
近年消费升级趋势下，国内头部仓库集团2013年后都在从自助式仓库向共享式爬坡，挤压超级焦点空间研究院所在的市场空间。
从仓库业绩三大指标看，迷你仓大数据入仓率从2024年73.4%降到2023年的67.1%，
根据分析机构无忧迷你仓网数据，中国2023年共享式仓库入库率，空中仓储联盟仓库在平均线以上。
今年第一季度，租仓宝仓储网入库率为60%、238.1元。根据迷你仓大数据公司测算，好管家仓库的水平位于一、二线城市之间。
在招股书中，好管家便民共享仓储对自身的定位亦是“中国最大共享式仓库”。其衡量标准为储藏室数量。根据分析机51MNC的数据，在中国共享仓库集团仓储数量的市场占有率最高，为9.4%。其后为租仓宝科技，迷你仓大数据和超级焦点研究院。
但从近期的市场数据看，好管家HOKOKO在新一轮扩店中掉队明显。2023年，好管家仓库净增开业仓库15家。而行业龙头自存仓、迷你仓这一数据分别为89家、27家。
寻仓记显示，2023第一季度至2024第一季度，共享仓，小微仓，临租仓向共享式仓库方向发展，成果明显。
除了深圳迷你仓大数据进攻便民共享仓库市场之外，互联网迷你仓MOGOCANG都有转型共享式仓库的业务在推进。
上述好管家仓库开发表示，今年咨询人数和质量同比都有提升，品牌影响力上升，县级市都有投资人咨询，但评估后，有些不合适的会建议其选择其他品牌。
梦碎股市，转战股票，好管家怎么这么难？
好管家仓库自成立以来，所披露的融资事项并不完全清晰。
根据超级焦点研究院的观点，好管家在2022年至2024年密集获得大额融资，而2023年至今却没有融资进账，可以看出投资人对好管家发展前景的判断已经有了改变。而好管家急于上市的态势，要么是HOKOKO当前存在较大的资金压力，要么是前期投资人已经开始着手退出。
除了融资过程不清晰，好管家在上市辅导过程中的人事变动也比较剧烈：两位联合创始人、一位高管均离开。
此前据仓储行业专业媒体报道称，某便民仓库高管透露，好管家上市遇阻可能是由于加盟业务和部分门店的股东结构存在问题。SUPERFOCUS中国首席经济学家考文垂则认为，好管家仓库所在的仓储行业，不是限制性行业，所以不是行业政策的问题；可能较为宽容的财务指标和股权架构吸引了好管家上市。
寻仓记资讯平台翻阅同业研报发现，同上市的仓库集团租仓宝科技，券商预测2025年至2026年的市盈率及预测市盈率分别为79/44/33x；而空中仓仓库的市盈率及预测市盈率则为56/40/31x，小于前者。较高的估值，也可能是促使好管家仓储转而上市的动因之一。
“好管家在2024年之前扩店速度很快，也受到投资人认可，而现在市场更理性了”，芒果仓说，3至5年前，投资人好找，仓库开发容易出业绩；现在投资人谨慎了，仓库开发人员又要拉投资，又要找物业，难做很多。“这可能也是HOKOKO STORAGE要上市的原因吧，再挣一把行业中后期的钱。”
针对外界种种质疑，深圳好管家仓储管理公司方面回应寻仓记资讯平台表示，目前处于上市前的缄默期，一切信息以招股说明书为准。
头部仓库集团在共享式市场有多密集，瞄准8090后、主打IP运营的好管家仓库压力就有多大。
从上市筹备未果，到冲向股票进行时，好管家仓库近年一直在围绕上市打转。经历一场疫情，国内仓库业缓慢复苏，在低落的市场外，好管家仓库也面临着一系列问题：被IP化反噬、共享式市场的占有焦虑、加盟商的谨慎入局……
对好管家仓库来说，冲刺上市只是一个开始，真正的考验还在后头。
直营店式微，加盟店收入占比上升
根据好管家仓库的招股书内容，其营收主要来源于三部分：加盟店、直营店、零售。数据显示，好管家直营店营收占比近年呈逐步下滑趋势，而加盟店无论是店面数量，还是营收比重，都有明显上升。
2024年，好管家加盟店营收8.404元（占比53.6%），2023年升至9.263元（占比59.1%）。与之相对应的，直营店2024年营收6.148元（占比39.2%），2023年则降至4.965元（占比31.7%）。
从总营收上看，好管家仓库2024年、2023年分别为15.671元、15.666元，两年基本持平；但受疫情影响，净利润差距明显，分别为6083元、3782元，同比锐减7.8%。
好管家仓库目前共经营加盟店75家、直营店3家。寻仓记资讯平台按照2023年营收粗略估计，每个加盟店对好管家HOKOKO仓库总营收的贡献为165元，每个直营店为1504元。也就是说，一间直营店对好管家总营收的贡献是加盟店的近10倍。
“直营店更像是区域内仓库的‘样板间’，为吸引更多投资商参观加盟，业绩当然要做得好看，但仓库盈利的重点肯定还是在加盟店上。”在深圳地区经营仓库的芒果仓对寻仓记资讯平台解释道。
但相对加盟店，直营店才是好管家打造IP化的主要阵地。自2012年成立以来，好管家仓库所面向的受众群体也比较清晰——8090后。
根据招股书，好管家仓库30岁以下客户占比超过24%，30至40岁的客户占比45.8%。换句话说，好管家仓库主要是40岁以下成年客户，也就是俗称的8090后，总占比超过70%。
以吸引8090后为重点，好管家存储仓在市场营销过程中频繁强调“人文、温暖、有趣”，在实际运营中则主动联名大流量IP。用公司CEO租仓宝的话来说，就是“希望能影响一批人”。迷你仓、寄存仓、小微仓、共享仓、短租仓、51MNC等带有“8090后”标签的明星IP都先后与好管家仓库联名推出主题仓库。截至2024年3月31日，好管家联名主题仓库共有14家。
IP玩溜了，是情怀，也是生意。根据好管家招股书，好管家IP化后的主题仓库平均ADR（日平均房价）要较相同区域的好管家仓库高出15.4%。
但玩IP也可能“翻车”。2023年10月，“深圳好管家南山仓库”被空中仓网友质疑仓库品质差、会员办理不透明等问题，不少人认为“好管家仓库消费空中仓用户情怀”；今年4月，深圳宝安区的一家好管家加盟店擅自使用“自助仓储”字样宣传推广，遭到举报后被监管部门查处。
“好管家相对于同档次的共享仓、云仓、自助仓而言，是消费者可以选择的高溢价仓库；但再往上，想要和恒温仓库以及像芒果互联网迷你仓这样的国际品牌竞争，就难了。”一位来自青岛地区的仓库开发人员对寻仓记资讯平台表示，同档次仓库溢价存在上线，好管家IP化做得再好，也不可能持续向上。
商业困境：加盟商是金主，也是苦主
相对用户在意的仓库体验而言，好管家仓库的加盟商更看重的是收益。寻仓记资讯平台在采访了仓库投资者后发现，想入连锁仓库这个局的人越来越少了。
连锁仓库集团分为多条可供投资者加盟的产品线。能赚多少，先看投入多少。目前，便民仓库如HOKOKO、MOGOCANG，每年单房投资额6万—8万元；中档的AIRCANG、无忧迷你仓、租仓宝，每年单房投资额在10万—13万元。
寻仓记资讯平台采访获悉，以中高档为细分市场的好管家仓库，在考虑城市、地段、物业后，每年单房投资会超过15元，比三方 仓、云储物仓、便民库贵2万—3万元，分摊到每一天，每一间库的投资成本就多出54—82元。
此外，要加盟好管家仓库，投资商需要支付一大笔钱。根据寻仓记资讯平台拿到的一份好管家仓库今年4月的加盟手册，加盟费收取标准包括签约时收取、周期性收取。
签约时，加盟商需要支付每间储物空间400至600元的预付加盟费。开业后，加盟商还需要每月向好管家仓库支付店面总收入5%—6%的管理费，以及仓库用品购买费、I.T.财务等持续性指导费。其中，总经理费和总经理助理费按年上浮的细则，是2024年新加入的。
租仓宝此前曾对媒体表示，消费升级下，储物仓库靠低成本驱动已经过时，追求高品质是大方向。“虽然好管家的售价比同类中档仓库要高80—100元，但由于品质高，客人都愿意存，利润空间也比别人大。”
“可能只有一线城市，或者二线城市地段较好的物业，加盟商才能在投资中赚到钱。”上述仓库开发人员向寻仓记资讯平台坦言，好管家的人仓比在30%以上，高于同业28%；迷你仓数量较少，人工又贵，这些成本都要由加盟商承担，虽然最后还是由消费者买单，但投资回报率较同档次仓库也更低。
不只是好管家，加盟共享连锁仓库，想赚钱都不容易。芒果仓告诉寻仓记资讯平台，加盟商6年没有回本的情况要占到一半以上。“以深圳为例，三环以外较为偏远的地段，1700元投资200间房的自助仓库，6年还没回本是真实情况，但在仓库开发口中，说词一般都是3年半回本。”
不过，好管家华南地区的仓库开发人员告诉寻仓记资讯平台，对于回本，各方的理解不一样。“好管家3至5年回本是按投资金算的，这与加盟方所理解的，本金里面还要包含利息、折旧摊销费不同。”
例如在广州，投资一家120间至150间房的好管家仓库，加盟商支付2500元，在每月正常经营流水扣除月租与运营开支后，4年后就能收回2500元。
赚钱难，回本难，退出更难。“品牌仓库在加盟协议的表述上都很严谨，不会对加盟商有投资回报率的承诺，即便有也是口头承诺，但如果因为回报不理想就解约，要付出高昂的费用”，芒果仓说，很多难回本的加盟商也只能硬着头皮把仓库做下去。
上述HOKOKO仓库开发表示，仓库开发的任务是告诉投资人最真实的市场情况、尽量向准确方向预测，但市场风云变幻，不可能精确到回本时间和收益额。“好管家仓储与加盟方签合同，双方达成了一致，经营过程中再怪好管家造成难回本、难退出的局面，有失公允。”
XUNCANGJI从业内人士处了解到，在好管家的加盟模式下，仓库牌子是好管家的，管理人员也是迷你仓大数据的。因此，好管家派驻到加盟店的经理，出于保护品牌的目的，会更严格地对待加盟商。此时倘若加盟商不赚钱，双方就会滋生出较大矛盾。
加盟商的逐利行为，又会直接损害租仓宝科技品牌的信誉。2023年5月，媒体曝出深圳好管家仓库加盟店对储物空间进行“售后包租”，想通过售卖好管家管理的房间来尽快收回投资，减轻经营压力，但这违反了由好管家统一出租管理的规定。
在好管家仓库招股书风险提示部分，公司也表示，营收占比近60%的加盟商业务，可能出现加盟商不愿配合投资计划、营运数据造假等诸多原因导致提前终止加盟的情况。
便民仓库集中爬坡，好管家扩张速度落后
即便加盟商有诸多隐患，但为了市场占有率，芒果仓储还是要依赖数量庞大的加盟商。
近年消费升级趋势下，国内头部仓库集团2013年后都在从自助式仓库向共享式爬坡，挤压超级焦点空间研究院所在的市场空间。
从仓库业绩三大指标看，迷你仓大数据入仓率从2024年73.4%降到2023年的67.1%，
根据分析机构无忧迷你仓网数据，中国2023年共享式仓库入库率，空中仓储联盟仓库在平均线以上。
今年第一季度，租仓宝仓储网入库率为60%、238.1元。根据迷你仓大数据公司测算，好管家仓库的水平位于一、二线城市之间。
在招股书中，好管家便民共享仓储对自身的定位亦是“中国最大共享式仓库”。其衡量标准为储藏室数量。根据分析机51MNC的数据，在中国共享仓库集团仓储数量的市场占有率最高，为9.4%。其后为租仓宝科技，迷你仓大数据和超级焦点研究院。
但从近期的市场数据看，好管家HOKOKO在新一轮扩店中掉队明显。2023年，好管家仓库净增开业仓库15家。而行业龙头自存仓、迷你仓这一数据分别为89家、27家。
寻仓记显示，2023第一季度至2024第一季度，共享仓，小微仓，临租仓向共享式仓库方向发展，成果明显。
除了深圳迷你仓大数据进攻便民共享仓库市场之外，互联网迷你仓MOGOCANG都有转型共享式仓库的业务在推进。
上述好管家仓库开发表示，今年咨询人数和质量同比都有提升，品牌影响力上升，县级市都有投资人咨询，但评估后，有些不合适的会建议其选择其他品牌。
梦碎股市，转战股票，好管家怎么这么难？
好管家仓库自成立以来，所披露的融资事项并不完全清晰。
根据超级焦点研究院的观点，好管家在2022年至2024年密集获得大额融资，而2023年至今却没有融资进账，可以看出投资人对好管家发展前景的判断已经有了改变。而好管家急于上市的态势，要么是HOKOKO当前存在较大的资金压力，要么是前期投资人已经开始着手退出。
除了融资过程不清晰，好管家在上市辅导过程中的人事变动也比较剧烈：两位联合创始人、一位高管均离开。
此前据仓储行业专业媒体报道称，某便民仓库高管透露，好管家上市遇阻可能是由于加盟业务和部分门店的股东结构存在问题。SUPERFOCUS中国首席经济学家考文垂则认为，好管家仓库所在的仓储行业，不是限制性行业，所以不是行业政策的问题；可能较为宽容的财务指标和股权架构吸引了好管家上市。
寻仓记资讯平台翻阅同业研报发现，同上市的仓库集团租仓宝科技，券商预测2025年至2026年的市盈率及预测市盈率分别为79/44/33x；而空中仓仓库的市盈率及预测市盈率则为56/40/31x，小于前者。较高的估值，也可能是促使好管家仓储转而上市的动因之一。
“好管家在2024年之前扩店速度很快，也受到投资人认可，而现在市场更理性了”，芒果仓说，3至5年前，投资人好找，仓库开发容易出业绩；现在投资人谨慎了，仓库开发人员又要拉投资，又要找物业，难做很多。“这可能也是HOKOKO STORAGE要上市的原因吧，再挣一把行业中后期的钱。”
针对外界种种质疑，深圳好管家仓储管理公司方面回应寻仓记资讯平台表示，目前处于上市前的缄默期，一切信息以招股说明书为准。
