随着2024年伊始，上海新房市场经历了剧烈下滑，房地产是否遭遇了一次开门红的反面？这是否意味着楼市的彻底衰败？
房地产市场正经历着深刻的变革，新的时代已经到来，遗憾的是大部分人还没有完全理解这一点。如果您耐心阅读到最后，所有的疑问都将得到解答。
在过去几年中，房地产市场上出现了一些奇怪的现象，总有人一听到房地产的话题就会马上评论说房价要涨，建议你赶紧多买几套。我们感到非常困惑，这些人难道连文章都读不懂吗？
我们从未主张房价会大幅上涨，也从未诱导任何人购房，我们只是希望大家能够保持理性，既不盲目看涨也不应轻信看跌。
有人在昨天提到，今年1月上海房地产领域发生了重大事件，这是否意味着房地产市场即将崩溃？上海的房地产市场究竟怎么了？
根据上海链家研究院最近发布的报告，今年1月份，上海新房市场总成交量为3786套，环比下降44%，同比下降55%，成交总额达到290亿元，环比下降47%，同比下降58%。
无论是同比还是环比，这种成交量的下跌都非常惨烈，尤其是考虑到去年1月份疫情尚未完全结束，春节也落在1月，今年的开局显得尤为不利。
同时，今年1月上海新房的平均成交总价为764万元，环比下降6%，同比下降7%；平均成交价格为66375元/平方米，环比下降5%，同比下降6%。
成交量和价格的双重下跌引发了关注。有人可能会认为环比下降5%并不多，但实际上，许多城市的房价月环比下跌通常不超过1%，甚至是百分之零点几，所以5%的环比下跌实在是太剧烈了。
那么，上海的房地产市场真的是不行了吗？但事实上，我们只是看了新房市场的数据，这显然不够全面和客观。让我们再来看看二手房市场的情况，一切都将变得非常清晰。
根据同一研究院的数据，上海1月二手房成交量达到1.53万套，环比增长9%，同比增长23%。
二手房的成交金额为546亿元，环比增长16%，同比增长26%。平均成交价格为42634元/平方米，环比增长5%，同比增长2%。
与新房市场形成鲜明对比的是，二手房的成交量和价格都在全面上涨，尤其是价格上涨幅度相当可观。
来比较一下总成交量。2024年1月，上海房地产市场的新房和二手房总成交量为19086套，同比去年1月增长20.7%，其中二手房的成交量占比高达80.2%。
2023年1月份，上海新房成交8112套，二手房7700套，总成交量15812套，其中二手房的成交量占比为48.7%。
我们可以清楚地看到，总成交量增长超过20%，并不是说上海房地产市场衰败，而是成交结构发生了巨大变化，二手房的成交量占比从去年的48.7%激增到80.2%。
回顾去年11月和12月，上海和北京房地产市场出现了年底的上涨行情，当时两个城市的二手房成交比例都在75%左右，今年1月上海二手房的成交比例又有所提高。
进一步分析，为什么上海新房成交量大幅下降？主要有两个原因。
首先，上海链家研究院认为，新房成交量的下降主要与供应量减少有关。
该研究院的数据显示，上海1月新房开盘量仅为3256套，这是近几年来的一个低点，而且新房主要集中在中外环间和外郊环间，分别占比40%。
不仅新房供应量减少，而且主要集中在远郊区，这对成交量确实有较大影响。
因此，第二个原因是房地产市场的重要趋势，总需求并没有减少反而有所增加，但市场结构发生了重大变化，二手房取代新房成为市场的主力。
这标志着房地产市场进入了成熟期，进入了存量市场时代。这是在发达国家已经证明的市场趋势，例如美国，二手房成交占比超过80%，新房占比不到20%。
去年很多人讨论，房地产市场的供求关系已经发生了重大变化，简单来说，就是房源已经足够多了，很多城市甚至出现了供大于求的情况，已经不再需要那么多新房，尤其是远郊的新房。
因此，购房需求转向位置更优越的市区二手房成为了一个必然的趋势，而且越是发达的大城市，这种趋势越为明显。
这正是我们多次提到，2024年一线城市的二手房市场将会保持稳定增长的一个重要原因。
房地产进入成熟期表现出两个主要趋势，首先是二手房，也就是存量市场成为主导，其次是城市更新逐渐成为新房的主要供应来源。