个人住房贷款的变化，深刻反映了房地产市场的冷热。
根据4月8日由21世纪经济报道发布的消息，六大国有银行在2023年底的披露数据显示，他们的按揭贷款总余额大约为26万亿元，比去年减少了超过5000亿元。除了邮储银行外，其他银行的贷款余额都有所下降。
2023年底的数据表明，个人住房贷款余额为38.17万亿元，年降幅为1.6%。这是自2003年以来，首次出现下降。这一显著变化不仅反映了房地产市场一年来的调整情况，也可能削弱购房者未来的信心，对市场的复苏产生负面影响。
据统计，我国城镇居民家庭的总资产中，大约70%为房产。个人房贷是主要的债务来源之一，其减少反映了公众对房产的需求变化及对高息贷款的反应。
因此，个人住房贷款余额的减少主要反映了房地产市场的低迷，表明公众的住房需求减弱以及人们倾向于提前偿还房贷。由于经济复苏缓慢，加之贷款利率较高，尽管政规调整多次，但还是无法阻止提前还款的趋势。
个人房贷规模的大幅缩减可以归因于多种因素：
首先是房地产政规的调整。为了抑制房价快速上涨，过去实施了一系列限购政策，这些政策降低了市场的过热需求，并改变了公众的住房观念，不再追求高杠杆购房。虽然现在由于供需关系的变化，政策正在调整，但过去的政规惯性仍在发挥作用。
其次，银行的房贷政规也收紧了。银行的调整主要是为了配合房地产市场的政规，并确保自身的安全。尽管市场在下行，银行的这些调整虽然有所放宽，但并没有根本改变。
尽管多家银行的住房贷款余额有所减少，但他们的投资力度并未减弱。这说明居民提前还款的意愿依然强烈。2023年，首套住房贷款的存量利率按计划调整，贷款利率的下调及存量贷款的重新定价在一定程度上加剧了按揭贷款规模的减少和收益率的下降。
在经济压力的背景下，房贷的负面影响对公众而言是前所未有的，尤其是当房价下跌时，很多人甚至无法按时还款。
房贷规模的减少与房地产市场的降温密切相关。随着房地产市场定位于“房住不炒”，炒房者的生存环境和空间减少了。
对普通人来说，购房已不再是首要考虑的问题，面对收入和就业的压力，生存是最重要的。无力承担贷款的人增多，即便有能力的购房者也变得更加谨慎，不愿意或买不起房的人数自然也增加，进一步拉低了房贷规模。
2024年，情况可能会有所改善。去年年底存量房贷利率实现下调，今年提前还款的压力减轻。有银行报告说，今年3月份以来，他们的住房按揭贷款，特别是二手房贷款的受理规模有所增长。
虽然购房需求仍然旺盛，但主要问题在于买得起的人在观望，希望贷款政规能进一步让利。
尽管房贷利率的下限持续下调，但实际的房贷利率仍然较高，特别是在一线城市，如北京、上海的房贷利率在全国属于最高水平。这些高能级城市的房贷利率较高，而未来市场的复苏很大程度上依赖于这些城市。
如果想激发住房需求，改善房贷规模的降低现状，就必须通过更大的利率降低措施来刺激，特别是一线城市的改善需求。现在，很多人期待一线城市的限制政规能够进一步放宽，这也是当前唯一的希望。