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东边大学楼片区大片教育用地上荒草丛生，而西北边配套住宅用地上商品楼却是一片繁荣。这就是9月19日，中国房地产报记者在北京市昌平区沙河高教园区看到的怪异景象。
这个从2001年就开始启动的项目，是北京市委、市政府为落实“科教兴国”战略重要决策而确定的两个大学园区之一(另一个是房山区良乡高教园区)，该总用地面积高达799.42公顷(11991.3亩)且原计划引进数所高校的沙河高教园区，本该是大中小学齐备、配套住宅及公共服务设施齐全的一个大学园区。但在10年后的今天，却是商品房鳞次栉比，教育用地被大面积闲置，“教育”在某种程度上变成了促销商品房的“噱头”。
本报记者了解到，本应由昌平区政府主导的沙河高教园区管委会，似乎已经脱离昌平区的掌控。如今，沙河高教园已经变为股份公司主导的项目，其在配套住宅用地上开发商品房逐利的同时，教育用地上规划的大学城的成形还遥遥无期。
究竟是何原因导致沙河高教园的名不副实？在其背后又有着怎样的纠纷？如何让这个北京市10年前重点开发的“科教兴国”项目走上正轨？

启动十年仍荒凉
9月19日，记者对沙河高教园进行了实地走访。从沙河地铁站到百沙路的小径，荒草丛生。百沙路往北的马路也是坑坑洼洼。整个沙河高教园，最为繁华的地段就是配套的住宅部分。
本报记者拿到的《北京沙河高教园区控制性详细规划图》显示，按照规划，园区东边是中央财经大学、北京师范大学、北京邮电大学和外交学院四所大学所在片区；西边是园区公共服务区(北街家园一期、二期、惠风、和畅、盛品等商品房)。
如今，高教园区三期A区(规划D-20地块)及B区(规划D-6地块)的住宅及配套已经完善，是由北京罗顿沙河建设发展有限公司开发的楼盘北街家园。同时，围绕着北街家园旁边的惠风3C、和畅3B、观宇园、天朗园正陆续开工，工人忙碌的身影随处可见。
按照北京市2001年对沙河高教园的规划，沙河高教园总投资60亿元，其中公共建筑及学生公寓、教师住宅占45亿元，按照当时的规划投资所需的资金来源包括：北京沙河高教园区开发建设有限责任公司(国资背景，简称“沙河建设”)及合作开发商投资5亿元，入园高校出资5亿~6亿元，预售教师住宅等回款30亿元，贷款19.4亿元。换句话说，几亿元能带来几十亿元的收入。仅2008年该园区销售房屋3102套，19.49万平方米，销售收入超16亿元。
但是记者看到，园区内教学设施并不完备。在外交学院教学楼旁，荒草超过了记者的身高，8栋教学楼中，仅有2栋楼竣工；占地433亩的北京邮电大学更没有任何开工的痕迹；而北京师范大学附属高中、初中、小学、幼儿园仅仅被围墙围住，围墙上虽然写着“北京师范大学”，但围墙里的荒草已经“出墙来”。
拥有政府背景、教育资源、资金丰[简介最新动态]沛等先天性优势的沙河高教园，为何10年后教学区却成了“百草园”？五所大学用地面积276.1公顷只有一所大学正式入驻，中小学幼儿园总建筑面积4.2万平方米迟迟没有开工，在高教园区总规划中，还有约有30万平方米的规划仍然没有动工，而拆迁也远未近尾声。除了市政基础设施“残缺”外，沙河高教园的“主角”也迟迟没有登场。北街家园业主刘先生告诉记者，2005年自己在买房的时候，开发商北京罗顿沙河高教园区建设发展有限公司(简称“罗顿沙河”)承诺这片区域从幼儿园到高中到大学全部都有。

在2011年7月13日，记者走访时看到的幼儿园和小学虽然有了围墙，写着“北京师范大学附属幼儿园、小学、中学”，但围墙里全部是荒草，没有任何建筑痕迹。
“从2001年起，我们这里就听说小寨村要拆迁，但已经过去10年，拆迁仍没有完成。2011年9月1日说要开始准备拆迁，但到现在还未动工。”一位姓赵的村民对开发商的进度不是很满意。
而园区开发商罗顿沙河负责人给本报的回复是：“这片土地全部都归罗顿公司开发，高教园的所有土地都是属于罗顿公司的，至于大学只是由于教育的特殊性，所以需要教育局、政府、学校等统一规划。”

高校缘何难进场
中国国际招标网显示：“北京外交学院沙河新校区开工建设”始于2007年元旦，但4年后，不少教学区仍是门可罗雀。
讲明白这个故事，还需要将时光倒退回2001年。
2001年，为贯彻落实第三次全国教育工作会议精神，进一步深化教育体制改革，经北京市委、市政府批准，决定在昌平区沙河卫星城北部建设北京沙河高教园区，并将其列入北京市重点工程，写入北京市第九届党代会、人代会报告。
按照市政府计划，北京航空航天大学应该在“十五”期间完成第一期建设，也就是2005年正式入驻，但事与愿违，一直到2010年北京航空航天大学的新生才入驻沙河校区，比规划推迟了5年。记者采访了北航一位不愿透露姓名的教授：“其实推迟的主要责任不在大学，在于2003年和2004年两年土地政策调整，在2005年我们协商中，我校坚持要给足当初(2001年)允诺的1580亩土地，并且坚持7万元/亩的土地补偿费不能增加。”
经过2005年、2006年的多次协商，最后达成协议，罗顿公司给予北京航空航天大学的土地为1458亩，比原来少了100亩，但北航投资接近7亿元，“原来规划是五所大学投资6亿多元，现在一所大学就投了7亿元，土地比原来减少了100亩，所以2007年完成一期建设任务约14万平方米(13栋建筑)，这是北航入驻推迟5年的主要原因。”

股权变更谁获益？
但十年里，高校园区建设的滞后却反衬出配套商品房开发的火爆。
根据本报掌握的资料显示：2001年6月经昌平区委、区政府研究决定由北京昌鑫国有资产投资经营公司(昌平区政府所属)与沙河镇伟业兴房地产开发公司(沙河镇政府所属)合作，成立北京沙河高教园区开发建设有限公司，并授权该公司经营沙河高教园区国有资产(包括项目经营权、特许经营权等无形资产)，对沙河高教园区开发建设实施统一管理，负责二级开发商的招商[简介最新动态]引资和特许经营权的授权管理工作。
2001年9月，北京沙河高教园区开发建设有限责任公司跟罗顿集团接触后，代表昌平区人民政府与罗顿集团合作，共同组建了北京罗顿沙河高教园区建设发展有限责任公司(现已更名为“北京罗顿沙河建设发展有限公司”)，北京罗顿沙河高教园区建设发展有限公司作为沙河高教园区的实体开发商，其股权结构为：北京罗顿出资2500万元占50%，上市公司罗顿发展出资1250万元占25%，国资委背景的沙河建设出资1250万元占25%。
经过多次股权变换，2003年7月，罗顿沙河的注册资本由1亿元增加至3亿元，这一次罗顿发展的出资仍保持1250万元，所占比例仅剩4.17%，而北京罗顿的出资总额增至2.125亿元，所占股权比例升至70.83%。
从2001年以来，罗顿沙河已陆续在沙河高教园开发的商品房项目包括北街家园一期、北街家园二期、惠风3C、和畅3B、天朗园、盛品，同时这些高教园区中的住宅项目也取得了可观的商业利益，仅2008年即销售房屋3102套，19.49万平方米，销售收入超16亿元。
造成房产开发与校区建设严重失衡的原因颇令人回味。“我们现在也不是很清楚自己的定位。”高教园委员会人员在接受记者采访时表示。
CRIC互联网运营中心副总经理相国良分析到：“政府在集约开发使用土地的过程中，应该承担整体责任，协调好各方利益，最优效果实现土地价值的利用。此类土地经过权属变更，其中又有不透明的因素，因此必然产生利益寻租和利益纠葛。市场化的操作手段必要且有效，市场化的使用土地，增加土地使用过程中的透明度，增加市场土地资源配置效率才是解决之道。”

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