购买二手房是一个复杂的过程，涉及多个环节和注意事项。以下是详细的二手房购买全流程指南，帮助您顺利完成交易：
一、前期准备
明确需求与预算
确定购房目的（自住、投资）、区域、户型、面积、学区等需求。
评估自身经济能力，预算包括：首付（通常30%-70%）、税费（约5%-10%）、中介费（1%-3%）、装修等。
资金筹备
确认首付款来源（储蓄、理财、亲友借款等）。
如需贷款，提前查询个人征信（避免逾期记录），评估贷款额度（商贷/公积金/组合贷）。
选择购房渠道
中介机构：优先选择正规大型中介，核实其资质。
自行交易：需自行承担风险，适合有经验的买家。
二、看房与选房
实地看房要点
房屋状况：检查户型、采光、通风、噪音、装修、防水（尤其卫生间、阳台）、管道老化等。
产权问题：要求业主提供房产证，确认房屋性质（商品房、已购公房、经济适用房等）、是否满两年/满五唯一（影响税费）。
周边环境：交通、学校、医疗、商业配套、物业水平、邻居素质等。
核实房屋信息
查验房产证与业主身份证是否一致。
确认是否有抵押、查封、租赁（“买卖不破租赁”风险）或共有产权人（需全部同意出售）。
三、签约与定金
签订意向书（可选）
支付小额意向金，锁定房源，预留谈判时间。
支付定金
定金一般不超过总房款的20%（法律上限），签订《定金协议》，明确违约条款（卖方违约双倍返还，买方违约定金不退）。
正式签约
签订《二手房买卖合同》，关键条款包括：
房屋信息、成交价格、付款方式与时间。
过户时间、交房时间、户口迁出期限。
违约责任（如贷款失败处理方式）、家具家电归属等。
四、贷款申请（如需要）
选择贷款方式
商业贷款：放款快，利率较高，需提供收入证明、银行流水（月收入≥月供2倍）。
公积金贷款：利率低，但额度有限（各地政策不同），需连续缴存一定期限。
组合贷：公积金+商贷组合，流程较复杂。
银行面签
买卖双方携带材料（身份证、户口本、房产证、收入证明等）到银行办理。
贷款审批
通常需1-2周，通过后银行出具《贷款承诺书》。
五、缴税与过户
资金监管
首付款建议存入第三方监管账户，过户完成后划转给卖家，降低风险。
缴纳税费
常见税费：
契税：1%-3%
增值税：房产证未满2年缴纳5.3%（满2年免）。
个税：1%（满五唯一可免）。
中介费：1%-3%（可协商）。
注：各地政策不同，如北京、上海等有特殊规定。
办理过户
双方到不动产登记中心提交材料，办理产权转移。
六、物业交割与收房
结清费用
确认水电燃气、物业费、供暖费、宽带等无欠费，办理更名手续。
户口迁出
核实卖家户口是否迁出（可预留部分尾款作为保证金）。
房屋交付
验收房屋，接收钥匙、门禁卡，确认家具家电与合同一致。
七、后续事项
抵押登记（贷款购房）
银行凭房产证办理抵押，放款至卖家账户。
办理新户口（如需）
持新房本到派出所办理户口迁移。
装修入住
建议重新检查水电线路，必要时装修。
风险提示
产权风险：警惕共有产权人未签字、法院查封房、小产权房。
资金安全：避免直接支付大额现金给卖家。
政策风险：关注当地限购、贷款政策变化。
建议全程保留所有交易凭证（合同、收据、聊天记录等），必要时咨询专业律师或房产经纪人。