办理二手房贷款的流程涉及多个环节，包括资质审核、房屋评估、合同签订、抵押登记等。以下是详细的步骤和注意事项：
一、二手房贷款基本流程
1. 确认购房资格与贷款条件
买方：
确认自身是否符合当地购房政策（如限购、社保/个税要求）。
评估还款能力：银行通常要求月收入≥月供的2倍。
卖方：
确认房屋产权清晰，无抵押、查封或共有人异议。
房产需符合银行要求（如房龄≤30年，部分城市更严格）。
2. 签订购房合同
买卖双方协商房价、付款方式等，签订《二手房买卖合同》。
注意：合同中需明确首付比例、贷款失败的处理方式（如解约条款）。
3. 选择贷款银行
买方自主选择银行或通过中介推荐，比较利率、放款速度、服务费等。
提示：部分银行对二手房贷款有特殊限制（如房龄、区域）。
4. 提交贷款申请
买方准备材料：
身份证、户口本、收入证明、银行流水、征信报告。
购房合同、首付款凭证（需转账记录，避免现金交易）。
卖方准备材料：
房产证、身份证、收款账户信息。
银行初审材料，通过后进入下一步。
5. 房屋评估
银行指定评估机构对房产估值，确定贷款额度（通常为评估价的50%~70%，各地政策不同）。
注意：评估价可能低于成交价，差额需买方补足首付。
6. 银行面签与审批
买卖双方到银行面签贷款合同，确认贷款金额、利率、还款方式等。
银行审核买方资质、卖方产权后，出具《贷款同意书》。
7. 办理过户与抵押登记
买方支付首付款后，双方到不动产登记中心办理过户（买方取得新房产证）。
买方持房产证到银行办理抵押登记，银行领取《他项权利证》。
8. 银行放款
抵押完成后，银行将贷款直接打入卖方账户（通常1~2周）。
注意：部分城市实行“资金监管”，贷款先存入监管账户，过户完成后划转卖方。
9. 买方还款
放款后次月开始按合同还款（等额本息或等额本金）。
二、关键注意事项
首付比例：
各地政策不同（如首套房首付20%~30%，二套房更高）。
若评估价低于成交价，首付需补足差额（例如：成交价200万，评估价180万，贷款70%为126万，首付需74万而非60万）。
房龄限制：
多数银行要求房龄+贷款年限≤40~50年（如房龄20年，最多贷20年）。
征信与流水：
征信逾期记录可能导致拒贷或利率上浮。
流水需覆盖月供2倍，不足可增加共同借款人。
税费与费用：
买方：契税（1%~3%）、个税（若卖方非唯一住房）、中介费（1%~2%）、评估费（0.1%~0.3%）。
卖方：增值税（满2年免）、个税等。
风险防范：
避免“连环单”（如买方需卖旧房才能付首付），预留充足时间。
资金监管：防止卖方挪用首付款或过户后银行拒贷。
三、常见问题
Q：贷款审批不通过怎么办？
协商解约（合同需提前约定），或换银行/担保机构重新申请。
Q：放款慢导致卖方违约风险？
合同中明确放款时限，或选择放款快的银行。
Q：公积金贷款能用吗？
可以，但流程更长（需公积金中心审批），且额度受限（各地不同）。
四、建议
提前拉取个人征信报告，确认无异常。
选择正规中介或律师协助审核合同、过户流程。
留足资金缓冲，应对评估价差异或额外税费。