1 12 月成交走势展望？前30 大城市预计环比上升10%~15%，其中大城市强势，中小城市稳定。回顾11 月，我们观察的前30大城市成交面积环比上升6.1%，同比上升3.7%，往前看，12 月份前13 天，30 大城市日均交易量为71.2 万平米，较11 月同期环比上升了11.8%，考虑到11 月下半月较高的基数（日均交易量73.4 万平米），我们估计前30 大城市12 月份全月成交量将达到约2300 万平米，环比11 月的2075 万平米上升10%~15%。
　　2 近期供给及市场热度？按揭利率折扣未变，降息推动一线城市去化率出现小幅回升；但12 月开始推盘显着增加。按揭利率层面，我们监控一线城市按揭利率折扣依然维持了11 月中旬95 折到基准水平，我们判断9 折利率预计将在2015 年初出现。我们观察的重点13 个城市12 月周均推盘套数超过1 万套，较9-11月平均的9000 套/周，3-5 月的7000 套/周明显上升；而同时一线城市维持了高去化率，近期去化率平均约65%，高于9 月低谷时的57%。
　　3 房价走势预判？库存去化周期虽明显下降，但库存总量依然在走高；未来1-2 个季度，房价不会涨。我们判断未来1-2 个季度房价出现大涨概率较小，理由在于：1）一二线整体去化率并未有显着提升，较过往涨价时点去化率（一线城市70%以上，二线城市65%以上）还有一定距离。2）10 大城市库存去化周期虽然降低到了12.7 个月，但库存总量依然达到了历史新高的1 亿平米，经验上看，库存周期只有在9 个月左右时，涨价动力才会强烈。
　　4 公司2014 年全年销售？1-11 月已经完成我们全年预测的90%；预期主要公司2014 年销售额同比上升14%左右。我们重点观察的14 家A/H 上市公司1-11 月销售额累计完成1.1 万亿，同比上升10.8%。
　　5 投资建议：市场成交在小幅回升，近期股价已经涨至NAV 平价附近，隐含较多基本面改善预期，短期股价存在调整压力；但往前看我们认为2015 年3 月之前，都将是基本面淡季，成交量无法给出明确信号及趋势验证，重点需要观察货币政策信号；产业调控政策在中长期终将走向市场化（大趋势是以税收调控代替行政限制，给予地方政府更多因地制宜调控主导权）。目前是货币放松前期，且CPI 持续低位，房价未涨，属于地产股的蜜月期，行业逻辑依然成立，观察地产股估值作为切入点。我们依然看好未来1 个季度地产股表现，买房不如买地产股，建议逢低吸纳行业龙头及高弹性个股，比如龙头中招商地产和保利地产，及中小市值企业如中华企业、首开股份、荣盛发展和中南建设等。
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