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“认房又认贷，提高二套房首付比例，一年内离婚购房按二套房执行，房贷最长期限将至25年，商住房：开发商不能建、个人不让买。
面对春节后再次上涨的房价，北京在短短半个月内连续出台了5项政策，抑制房价增长过快。
史上最严调控政策还未见得效果，而清明假期的“雄安新区，千年大计”就让投资楼市的人心里像坐了过山车一般，大起大落。
那么，在种种政策迹象的压力之下，北京的房价究竟何去何从？从历史数据分析，房价变动的规律也是有迹可循。
文|宜信财富资本市场部
从短周期来看，我国楼市受政策影响很大，基本演绎着“楼市政策放松——房价大涨——政策收紧——房价调整——政策放松——房价大涨”，不断循环，房价呈现螺旋式上涨的格局。
每一轮房价持续上涨，社会舆论对楼市表示忧虑和批判，考虑到民生和社会稳定，国家会出台楼市调控政策，限购和限贷。此后购房者会被限制购买，或者开始持币观望，房价步入调整。
房价调整后，国家又开始担心房价下跌，会影响到经济发展，甚至会导致金融危机，又会开始支持楼市。此前被抑制的刚需就会喷发出来，加上当前的刚需，两种刚需相叠加，就会使需求井喷。投机需求也会加入，房价迅速升温，然后创出新高，房价大幅上涨。
从2009年开始，我国楼市出现一个显著的短周期，时间为3年，两年左右是房价的上涨期，一年左右是房价的调整期，北京同样也满足短周期：
第一个周期：2009-2011年
2008-2012年，北京房价的同比涨幅和房价指数
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放松阶段：2008/9-2010/1，调控放松，流动性宽松
以2008年10月降低房地产交易环节税收为开始，鼓励住房消费和房地产投资；流动性较为宽松，五次降息、四次降准。为应对次贷危机，2009年推出“四万亿”刺激计划。
在楼市放松的背景下，根据房价指数来看，房价在2009年5月份触底回升，11月份开始加速上涨，涨到2010年4月份，持续12个月。
本阶段北京房价涨幅8%，如果考虑到后面房价大幅反弹，高位横盘，一直到2011年4月才二次见顶回落，那么持续时间是24个月，此后开始见顶回落。
调控阶段：2010/1-2012/1，调控收紧，流动性由紧转松。
以2010年1月“国十一条”出台为开始，2011开始首次实施限购令，外地户籍需要连续缴纳五年社保或个税才能购一套房；2010/1-2011五次加息、十二次加准。
在楼市调控的背景下，根据房价指数来看，房价在2010年5月份，开始见顶回落，中间虽然有反弹，但在调控继续加码的背景下，跌到了2012年2月份，持续12个月，本阶段北京房价下跌5%。
第二个周期：2012-2014年
2010-2015年，北京房价的同比涨幅和房价指数
放松阶段：以2011年12月流动性由紧转松作为开始，2011/12-2012/7，两次降息、三次降准，银行的购房贷款利率优惠再次出现。
在楼市放松的背景下，根据房价指数，北京房价在2012年3月份开始触底回升，当年12月份后开始加速上涨，一直涨到2014年3月为止，持续24个月，本阶段北京房价上涨23%。
调控阶段：以2013年2月份“新国五条”为标志。
在楼市调控的背景下，北京房价在2014年5月份开始回落，一直调整到2014年10月，持续6个月，本阶段北京房价下跌5.4%。
第三个周期：2014年开始，到目前还未截止
2013-2017年，北京房价的同比涨幅和房价指数
放松阶段：调控放松，流动性宽松。
以2014年9月“930”新政为开始，重启救市模式，释放刚需和改需；流动性宽松，六次降息，五次降准。
在放松的背景下，北京房价开始在2014年11月份触底回升，2015年5月份开始加速上涨，截止到2017年2月，已经持续28个月，本阶段北京房价涨幅已经达到71%，不过截止到目前为止，北京房价尚未见顶回落。
调控阶段：以2016年9月“930”新政为开始，抑制房价过快上涨，打击投资性购房需求，流动性稳健中性。
在北京“多管齐下，各个杀手锏”的调控环境下，北京房价有望迅速降温，步入调整。
从此前的两个周期中，从楼市调控开始，到房价开始见顶回落，时隔6-15个月，平均在10月以上，房价回落时间在6-12个月，平均在8个月左右。
第一周期，以2010年1月“国十一条”出台为开始，房价在2010年5月份见顶，时隔6个月，房价回落12个月，但考虑到后面房价大幅反弹，高位横盘，一直到2011年4月才二次见顶，以2011年4月份这个时间作为回落时间的话，时隔15个月。
第二周期，以2013年2月份“新国五条”为标志，北京房价在2014年5月份开始回落，时隔15个月，房价回落6个月。
2008-2017年
楼市政策拐点和房价拐点的时滞关系
在过去北京楼市的三个短周期中，最近的一次周期，北京房价涨幅最凶猛，持续时间也最长，已达到28个月。
在去年“930”新政的背景下，北京楼市短暂平稳，但节后再次攀升，随之“317”调控的加码，以及后面的多管齐下，各个都是杀手锏，都比较严厉。而且多个政策是首次实施，目测本次北京楼市将会迅速降温，成交量将会显著下滑。
预计北京房价将在2017年年中左右见顶回落，距离去年“930”新政有9个月左右，符合时滞时间段。
如果房价不调整的话，政府还有储备的政策，那就是提高二套房的利率，例如二套房的利率为银行的1.1倍、1.2倍以上。
2005-2017，北京房价的指数走势
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考虑北京房价的回落时间段，前两个周期是回落平均8个月左右，按照这个时间的话，北京房价将会回落到2018年的年初。
同时要注意，本周期北京房价的上涨时间很长，远大于前两个周期，而且本周期的楼市调控都是杀手锏，所以预计本周期的北京房价回落时间会稍长，按照12个月的话，会回落到2018年的年中左右。
考虑北京房价的回落幅度，2008年经济危机时，根据统计局的数据，北京房价指数从最高点到最低点，下跌了3.4%。
前两次短周期中，北京房价指数都是下跌5%左右，预计过去的两年中，北京房价的需求大幅透支，加上本次的调控力度之大，预计北京房价指数的下跌幅度会大于5%。
由于政府调控房价的目的是为了让房价稳定，不大幅波动，即不大涨，也不大跌。
等到房价调整一年后，政府会担心经济，害怕房价下跌引发金融危机，所以会和前两个周期一样，对楼市松绑，放松调控。
根据前两周期来看，在放松调控后，房价虽然会有上升，但比较平稳，约在半年左右之后，房价才会出现显著上涨。
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