抵押房：抵押权涤除
——出卖抵押房，合同何效力？
【案情简介及争议焦点】
2003年4月1日，C某与开发公司签订《商品房购销合同》，购买商城一层房屋，支付价款后占有使用。2008年9月，C某被法院通知腾房，因该房需被拍卖，原因：1998年，集团公司购买开发公司开发的商城后过户给集团公司董事D某，因未付款，开发公司申请仲裁，并获支付，2000年1月，仲裁裁决确认集团公司与开发公司签订购销合同无效。此前的1999年，D某已以该房向银行抵押，同年10月，银行起诉集团公司偿还借款并请求确认抵押权，2000年6月，高院未支付抵押权诉请。03年2月，最高院终审判决确认抵押权有效。执行中，因开发公司申请参加诉讼，最高院裁定撤销一、二审判决，发回重审。2008年1月，最高院终审判决，认为开发公司因仲裁裁决所取得的对商城相关房产的权利，不能有效对抗银行抵押权，改判确认抵押权有效。银行遂申请查封并执行。
C某遂诉开发公司主张解除购销合同，双倍返还房款，赔偿增值部分及装修、搬迁费。
争议焦点：1、购销合同效力如何？2、是否适用惩罚性赔偿？