二、投资者的买房思维是什么？
同样一套房子，不同的人，看到的东西是不一样的，最终采取的行动也是不一样的，最终结果也是不一样的，
这一切都源于思维的差异，90%的购房者从来没考虑过自己的买房思维，也就导致了，涨的最多的永远是别人家的房子，
很多人一直在等，等房价跌了我再买，为啥呢？因为马云说过，未来房价会是白菜价，所以很多人买房的时候就想先等等，等降价了再买！
15年房价暴涨前夕，觉得未来房价会跌的人都失去了上车的机会，你敢说现在就不是暴涨的前夕，万一真的是暴涨的前夕呢？
我觉得对于第一套刚需买房的人，就是抓紧上车，上了车，慢慢等不是也可以么?
即使跌了，你又不卖，即使涨了，你不是也不卖么？所以抓紧上车是第一要务！
普通人还有一个思维，迷信大开发商，他们只认哪些大开发商，觉得大开发商比那些小开发商更有保障，不会烂尾，
这确实是大开发商的一个优势，但是你知道么，为了这个优势，你要多支付多少钱？
我们原来有个统计，大开发商相比较小开发商而言，同样的一套房，大开发商每平米要贵五千到一万之间，也就是说一套100平米的房子，你要多支付50万到100万，仅仅是因为这个楼盘是大开发商开发的！
说个更让你难以接受的真相，有可能这个楼盘仅仅冠了一个大开发商的名字，事实上还是小开发商建的，这种事情在业内，太常见了！ 《最全买房攻略》
还有一个比较坑人的思维是，盲目跟风，热点区域楼盘，买房，一定要明白自己买房的目的，千万不要盲目跟风别人看好的区域，
很多时候，所谓的热点区域只不过是别人故意营造出来的，就是为了吸引你的，
就像粤港澳大湾区，大量的所谓的投资客涌入，其实那边根本就是在炒作一个概念，还有N年前的珠海的横琴金融城，最终的结果都是不了了之，根本发展不起来。
那么如何升级自己的投资思维呢？
买房一定要有投住分离的思维，就是说投资型的买房和自住型的买房一定要区别来买。 《最全买房攻略》
投资型买房是一种投资行为，用最少的钱获得最大的利润，你选择在这个城市投资，你就相当于入股了这个城市，未来房价上涨了，相当于你分享了入股这个城市后的红利，
自住型买房是一种消费，一种生活态度，你可以花一万租一套高档小区，享受小区优越的环境，享受物业高端的服务!
正是因为房子同时具备居住和金融属性，所以大家在买房的时候一定要明确，对于居住属性和金融属性，你更看重那个，其实说白了，就是用投住分离的思维来买房！
我的建议是，年轻人买房，更多要考虑金融属性，挑选一些潜力比较大的新区，这样买可以让自己的资产，获得最快的提升，在资金利用率和投资回报率也能达到最大化！
这个时候买房要注意一个大坑，买涨不买跌的大坑，很多人买房往往是追涨，都涨起来了，这个时候开始冲进去，当你冲进去的时候，专业投资客已经开始撤出来了，结果你就成了接盘侠， 《最全买房攻略》
有些人买房，不差钱，买房就买最贵的，他的理由就是贵有贵的道理，以后涨起来，肯定也是涨的最多的。
不能说这种思想对还是错，只能说有钱任性，商业配套非常成熟，教育医疗各方面非常齐全，咋一看，确实不错，但是事实真是这样么？
任何事情都有两面性的，一个板块，各种配套非常齐全，意味着，这个板块没有发展空间了，
交通网络已经非常完善了，不就意味着这边不会再有新的地铁规划了么，
这个时候，这个板块的房价基本上已经到顶了，你说，你买了这里，你准备怎么赚钱呢？
当一套堪称绝佳居住地的房子，它的金融属性，一定不是最佳的选择！ 《最全买房攻略》
换一个角度，如果你选择新区，它的周边建筑稀疏，缺乏配套，这个时候，只要各种商业、交通、教育、医疗配套起来，它的房价一定是上升的！
政府也一定会把各种配套建设起来的，因为周边还有大量空地，政府还得指望把这些地卖出去，赚了钱，来补贴财政开支呢，
而要想把这些地卖出去，政府必须得对这个新区进行规划，进行配套设施的建设，只有这样才能把这块地，卖个高价！
所以说，你买的时候房子价格高并不意味着你的收益高，房子价格低并不意味着你的收益低！

三、千万不能买的几种房子
大部分人买房是为了满足居住需求，也有一部分人的需求是对冲资金贬值的风险，还有少部分人是为了赚取高额回报，但是无论怎么说，最终的目的都是为了让生活更好！
但是有些房子买了，却会让你的生活不那么好，其中一个就是老破小，为啥呢？ 《最全买房攻略》
老破小，只给你生活的空间，但是并没有给你，你想要的生活，刚需和改善买房就是为了住的舒心，但是脏乱差的小区，连个停车的地方都没有，能住的舒心吗？
还有一个很大的缺点，你想过，未来谁会接手你的房子么？以后买房的主要群体是90后，00后了，生活条件优越的他们，你感觉会去接手这种脏乱差的房子么？
还有一种，商住公寓千万别买，
这玩意，最坑人的就是高额的税费，你买的时候，售楼员压根不会告诉你，会有这么高的税费，只有当你卖出的时候，你才发现这个大坑！
还有一个，公寓不能落户，我们买房子，很多时候买的不是这堆砖头，而是这套房子背后的户口，学校以及其他的配套资源，而公寓，这些配套资源都没有！
居住体验更是很差，水电费基本都是商业用水用电，比普通住宅高一倍，最可恨的是，很多公寓最终会沦为黄赌毒的窝点！ 《最全买房攻略》
还有一个，小产权房千万不要碰，
小产权就是一些开发商用非常低的价格，买来宅基地盖的房子，这些房子都是没有单独房产证的！
没有房产证最大的风险就是，你无法证明你是房子合法的主人，你的财产不受法律保护，一旦发生纠纷，你根本得不到赔偿！
还有一个就是小产权的房子，根本没有金融属性，你要明白，投资房产之所以赚钱就是因为房子能贷款，假如房子不能贷款，只能全款买，还不如买茅台酒呢，纵观这几年的趋势，茅台酒涨的比房价还高！
《最全买房攻略》

四、房产投资一定要遵循的两个原则
对于很多投资的人来说，房子是个金融产品，买的时候，考虑的是能不能赚，能赚多少，本质上其实是对风险和收益的权衡，最好能达到风险最低，收益最高！
要想达到风险最低，收益最高，必须遵循几个原则！
第一个原则，容易出租
房产投资最重要的是什么？
就是现金流的源源不断，而房租就是现金流，只要有稳定的现金流，买再多的房子也不怕，尤其是现在房住不炒的大环境下，租金更加重要！
很多投资的人会跟你说，房产投资最重要的是涨幅，这句话没错，但是，重视租金，并不代表轻视涨幅，一定要做到有租金保障的涨幅，这才是最重要的！
好的租金，背后是大量的人口流动，正是因为有了大量的人口，房子才好出租，也正是因为有了大量的人口，房子才能更好的交易，一套连出租都很难出租的房子，投资价值不是很大！ 《最全买房攻略》
第二个原则：容易出售
房子是一个商品，既然是商品，就会涉及一个周转速度的问题！
100元每周转一次能赚10%，要想让这个100元，利润最大化，那就每天周转一百次，一千次，一万次！
碧桂园成功的秘诀就是在于高周转，这是房产圈业内的共识，
当然了，高周转的前提必须是正收益率，假如每次周转的收益率都是负的，周转越快，死的越快！
房产投资中，很多人炒房，就是这么做的，他们就是快速周转，一套房子，定金拿过来，不过户，快速装修，快速找到下家，然后出售，每单的利润率能达到30%-40%，有时候利润率也会下滑，但是他们拿的房子都得保证一点，特别容易出售，一旦砸在手里了，哪怕100%的利润率，也是赔钱的！
一个月同时操作N套房子，他们是暴利的，这种行为是投机行为，也是国家严厉打击的炒房行为！
而我们做的就比较温和了，我们做的就是买下来，然后等时间的发酵，让房子的价值随着城市的发展来慢慢地增值！
这个虽然慢，但是对比目前社会中其他的行业，这个还是利润非常高的一个行业！ 《最全买房攻略》
所以说，你买房的时候，一定要遵循这个原则，好出售，刚需人群需要的，千万不能买一些只有极少数人感兴趣的房子！
降低投资风险的核心就是快速回笼资金，所以当你要变现自己的房子的时候，必须满足容易出售，并且能快速出售的原则！
很多人会问，房子这么热的行情，还有卖不出的房子？
我只能说，你太年轻了，很多房子一年，两年卖不出去，像一些，小产权房，特别老破的房子，公寓房等等，这些都是很难卖出的房子！

六、买房如何选择地段
李嘉诚曾经对于房产有句名言，地段、地段、还是地段，这句话诠释了房价不断上涨的原因！
绝大多数人认为，房子之所以值钱就是因为房子本身值钱，这是大错特错的，房子之所以值钱就是因为房子下面的这块土地值钱！ 《最全买房攻略》
同样是CBD，北京国贸的CBD房价是10万一平，一个四线城市的CBD房价可能只有一万一平，他们的建筑成本都差不多，但是他们的地价天壤之别！
地段意味着钱，意味着你选房的判断眼光和技术含量！
当有人看到地段的重要性的时候，就直接说了，这个好办，我直接买市中心的房子，不就是好地段的房子么？
错！
市中心≠好地段
我认识几个有钱的投资者，他们去外地买房，只选市中心，不能说错，只能说有钱任性！
随着城市的发展，配套设施的完善，你所买房子的周边环境也在不断的改善，例如大型超市的建成，医院的建成，地铁的开通，学校的落成，CBD的建成等等，
一句话，买房一定要买在生活便利的核心地段，那么什么地段被称之为核心地段呢？
1、周边有大型的CBD,有综合体，购物、游玩一体化！
2、交通便利，周边是地铁交汇处，或者有非常便利的交通优势！
3、周边有比较好优质教育资源，例如当地的重点学校
假如你选一个房子，周边的地铁陆续的开通，开始兴建大型的综合体，又是当地重点学校的学区房，这个房子会越来越值钱，哪怕碰到国家调控，导致房价回落，你这个房子的价格大概率不会回落，这就是核心地段房子的优势！
还有一个选择，就是选择未来可能会成为核心地段的地方，城市的发展都是有迹可循的，因为核心地段的位置就那么多，一旦开发完毕，意味着无法继续给政府产生价值，这个时候核心地段的热点就会被政府分散，政府开始开发新的热点区域， 《最全买房攻略》
我国的大城市大部分都存在这个问题，就是热点区域的转移问题，我们称之为板块轮动，
主要是一个板块发展成熟之后，地价、房价都已经涨上来了，政府拆迁改造成本过高，导致规划被放到新区，这个时候政府开始有意识的把资源逐渐向新区转移，
因为新区的地都掌握在政府手里，当规划完成，政策、资源都投向新的热点区域了，新区的地已经开始涨价了，这个时候政府可以通过卖地来赚钱，假如这个时候，你能跟得上政府的步伐，你大概率会赚钱！
低买高卖是房产投资者的追求，而选择政府下一步准备的热点区域，是有大概率会赚钱的机会，
热点区域一定要看政府的规划，千万不能凭自己的想象，因为房产投资动辄都是上百万的投资，万一你匆匆忙忙选在了非热点转移的区域，这个时候会让你的等待成本过高！
可能很多人要说了，政府规划我们怎么能看到呢?
其实政府的规划这些都是公开的，大家可以去政府网站里面查询一下，一般都是一二十年的规划，但是有一种情况要预防，就是只规划，不去投资，这是一种很奇葩的行为，
可能导致新区无法按照规划进行的原因很多，我们只需要看一点就可以，那就是看看原先计划的资金，有没有真正的投入就可以了！
其实热点的转移是可以通过一些点来看出来的！
1、政府部门的搬迁，政府部门是一个地区最重要的部门，一般情况下，他们往哪里搬迁，那里就是未来的重点，即便现在不是，政府也会通过投资让这里变成重点区域的，就像北京市政府搬迁到通州，然后通州一下子火了，这些都是征兆！ 《最全买房攻略》
2、大规模的商品房的建设，当你看到一个荒凉的区域开始了工程的建设，尤其是大规模的商品房的建设，代表着开发商已经获得内部消息了，你要知道，开发商不是一个人，开发商是有一个智囊团在一块行动，并且开发建设需要投资大量的资金。
在没有确切消息的情况下，开发商不敢随便拿着大笔的资金投入到这种区域的，除非一种情况，已经拿到内部的消息了，这个时候你可以紧随其后，这片区域增值了，有你的一份功劳，同样赚钱也有你的一份！
3、城市地铁的规划，地铁代表一个城市的活跃度，地铁越密集的地方，人流量肯定是越大的地方，
在大城市里面生活的人都知道，地铁带给大家了多大的便利，一般只要是地铁开通的地方，房价都是飞速的上涨，基本上可以说一条地铁带活了整片区域，地铁规划的资料大家可以去发改委的网站去看看！
4、大型综合体的建立，大型的综合体是一个城市发展水平高的表现，你见过在农村县城有综合体么？
基本上没有，为啥，经济发展以及人流量需求都达不到，而在北上广深，甚至省会城市，这些综合体非常多，因为经济发展水平达到了，人流量需求达到了，哪里准备建综合体了，代表哪里就是下一个热点区域了！
这些点可以辅助你判断下一个城市的热点区域在哪里，但是城市的规划是动态的，你最好在建设已经开始了一大半了，然后再进入，就怕碰到一种情况，计划是有了，你也进去了，但是规划建成要十年以后，这个时候你将承担非常大的资金成本！
总结一下，假如你是新手，为了保险起见，优先选择核心区域的核心地段，因为这个最保险，价格可能会高，但是稳妥，假如你是老手，你可以选择追逐未来的热点，热点区域可能让你以小博大，赚一笔，但是风险也是不小！

七、如何选择具体的房子
当城市选择完成，地段选择完成，接下来就是开始选择具体的房子了，一套房子的外部因素我们无法控制，就像地段的变迁，地铁的规划，重点学校的建立，但是我们可以选择内部因素来进行控制，什么是内部因素呢？就是户型、朝向等等！
如何选择一个比较好的户型呢，可以从以下几个指标来看！
1、户型 《最全买房攻略》
前段时间有个帖子，刷新了人们的三观，一个关于市场上所有奇葩户型的帖子。
最开始我还不信，但是去网上一看还真有这些户型，有三角形的，有手枪型的，有机场跑道型的，有圆形的，真是让我大开眼界。
你只需要记住一点，当你碰到这种特殊户型的房子的时候，无论这套房子价格有多么低，地段有多么好，坚决不能要，买房子一定要买户型方正的房子，户型方正可以让你这套房子通风、采光有个非常好的保障！
有一次我去香港，特意去看了一下李嘉诚豪宅，还有众多明星的豪宅，都有一个特点，户型方正，这种是风水极好的一种表现！
2、朝向
现代楼房的朝向主要根据客厅和主卧室的窗户朝向来决定，如果朝南就叫南向，如果客厅的窗户朝东，主卧室朝南我们就说是东南向!
一般来说，南向的房子是最受欢迎的，朝南的房屋可以让房间最大化的受到阳光的照射，哪怕是在冬天也可以！
东向户型的房子也挺好，每天早晨第一束阳光就能照射到你的房间，但是假如你的卧室朝东的话，你就应该弄一个窗帘了！
西向的房子相对来说就不是多么好了，存在着一个“西晒”的问题，条件允许的情况下，西向的房子可以增加一个阳台来降低西晒的程度！
北向的房子一般来说是比较差的，一天大部分时间，阳光是照不进来的，会造成潮湿阴冷的情况！
一般而言，房子朝向的优劣顺序大致为南、东南、东、西南、北、西、朝南最好， 《最全买房攻略》
但是具体到全国各地房子朝向好坏的时候，还得根据当地的具体情况来定，
北方人喜欢中间户的房子，因为在冬季的时候可以节能保温，而南方人对这些就不太在意，因为南方纬度低，太阳直射角度高，即使北向的房子也有很好的光照！
假如你条件允许，最好买南北朝向的，在中国的传统观念中，南北为正，并且我们国家处于北半球，南北向的房屋，尤其是卧室在南面的房屋，采光性好，通风性也比较好，所以选房南北通透最好！
3、开间和进深
习惯上，我们把一个楼的主要采光面，称为开间，与其垂直的称为进深，一般来说，开间越大，进深越小的房子，采光好。而开间越小，进深大的房子采光一定不理想，但是开间也不是越大越好。
一套房子开间越大，南向的客厅或者室就会越多，采光通风面也会增加，但是开间过大，不利于空间利用！
买住宅时候要挑选一个比较好的开间和进深，一般进深和开间的黄金比利是6:4，也就是进深是6米的情况下，开间就是4米，这是一个比较合理的房间！
一个好的户型，除了户型方正之外，还有几个原则
1、动静分区
动区，一般是指：客厅、餐厅、厨房、次卫等等！
静区，一般指的是：卧室、书房、主卫等！
动区，是人们活动比较频繁的地方，应该位于入户门的地方，
静区主要是用来休息的，相对来说比较安静，尽量在房间的内侧！
动静分离有利于相互之间不干扰！
2、干湿分区 《最全买房攻略》
干湿分区是指厨房、卫生间这些湿气比较重，污染比较大的地方应该与卧室尽量分离。
我们居家生活的时候，比较常见的污染源是油烟污染，污水污染，噪声污染，因此厨房这些重污染区域应该尽量靠近入户门，远离客厅，卧室！
3、公私分区
每个舒适的房间都有私密性的要求，必须要保证居住者的隐私，户型私密需要做到几点：
首先避免在入户门外就能一眼望穿整个室内布局，在玄关处应该有个遮挡物，
其次是房间内部，公共活动区域应该跟卧室这些私密空间有遮挡物，避免在公共区域就能看到私密空间，做到“公私分区”。
4、通透良好
通透主要指户型的通风和采光性能，想要让户型通透，
首先必须要求户型有非常好的进深开间比，也就是户型比较方正，
其次最好是南北通透的，相邻的两面可以都采到光，假如只有一面能采到光相对来说通风效果很差，另外厨房和厕所也是湿气非常重的地方，这两个区域尽量能做到独立采光和通风，避免暗卫暗厨！
5、动线合理
动线是指人们在室内活动的路线，户型的设计合理与否直接影响动线的走向，而动线的走向也影响着居住的品质，
好的动线会影响着户型的使用率，差的动线会让大户型浪费空间，动线分为居住动线、家务动线、来客动线！
6、尺寸合理 《最全买房攻略》
随着房价越来越高，大户型的房子也越来越不好买，现在小户型的房子越来越受欢迎，四五十平米的到一二十平米的都有，户型越来越小，对应着总价越来越低，那么究竟多大的空间尺寸可以满足人们的需求呢?
户型当然不能过小，但是，也不是越大越好，一般来说，客厅开间最好不要低于3.6米，主卧一般是3.3*3.6，最小不得小于3.0*3.3，次卧可以3.0*3.3，书房可以比次卧再小一些，这个对进深开间没有啥要求！
当你为了刚需自住，按照这些条件选好房子之后，这套房子五年、十年之内肯定会让你非常舒服的！

八、买人生中第一套房的四个步骤
很多人在买房之前容易犯一个错误，讨论买不起，他给自己灌输的一个理念就是，我买不起这个房子，房价现在太高了。
你不去试，你怎么知道买不了呢？
买不起大的难道还买不起小的么？
买不起新的难道还买不起旧的么？
我们教给学员买房的时候，直接就告诉大家，你要想的是如何买上一套房子，至于买不上的原因、理由，就不要去考虑了，那个跟你没关系！
你只需要考虑我如何才能做到就可以了！
那我们是如何做到的呢？
1、 制定购房计划 《最全买房攻略》
买房之前首先需要列出一个买房所需要的清单以及必备的条件都是有哪些，记住，这个时候千万不要考虑，我没有首付，我没有月供，我花销太大，买不起，千万要隔离这种穷人的念头，要想，我怎样才能买到一套适合我的房子，没有这个计划，你的买房无从谈起！
2、 预算
你要根据你手里现有的条件，来看一下你能买入多大面积的房子，以及能承受多大的月供，哪些豪华别墅，大house不是你的目标，当你的各项条件非常有限的情况下，你就找这个城市里面最小，最破，最便宜的房子就可以了，你需要先上车，上了车，然后再换座，记住一点，房追房好追，钱追房难追！
3、 目标清晰化
当你定义好你要买的房子，这个时候你就要考虑如何实施这个计划，但是你还需要进一步清晰，假设这套房子总价是100万，首付三成30万，税费、中介费大概三万左右，月供是4000元！
当这些数据搞清楚之后，你就明白了，你需要做的就是有30万的首付以及每个月有4000的月供就可以了，这个时候你在进一步细化这个条件！
假如你能按照我们的方法找到一个低于市场价15万的房子，那么这套房子的首付就变成了15万，假如这套房子出租出去能租2500元，那么你的月供就变成了1500了，
看到了没，又精进了一步，原来需要的30万首付和4000元月供，变成了只需要15万首付和1500元月供了！
这就是你把自己目标详细化的好处，这个时候的你离买房更近了一步！ 《最全买房攻略》
你只需要筹集15万的首付和每个月1500的月供就可以了，假如只需要15万的首付，你自己存了8万，父母赞助5万，朋友再借2万，这个时候你的第一个问题15万的首付解决了，第二个问题，每个月用你的工资补贴1500就可以了，这个时候你会发现，买房非常清晰了！
4、 行动
当你把这些都列出来之后，剩下的就是开始在市场上大范围的寻找目标了，如果这套房子符合你的要求，你就买下来，记住一个要点，看200套选出一套房子！
简单的就是最有效的，你的人生中第一套房就这样实现了！
假如你还听不明白，你联系我的微信：32101110，我再给你讲一遍！

十、房产投资最重要的两个核心策略
策略一：贷款买房 《最全买房攻略》
无论你再有钱，也一定要贷款买房，我碰到过很多人总是害怕贷款，他们一旦有钱了就立刻把房屋贷款给还上了，然后从此没有了压力，
这种行为说的不好听的就是穷人思维模式，要明白，银行的房贷就是普通老百姓逆袭最好的一个杠杆策略，房贷这种低利息的贷款，你在全中国还能找得到其他的么？
假设你买一套100平米的房子，总价100万，你可以有两种方式买下来，
一种是全款买房，
另外一种是贷款买房，
按照正常的贷款首付30%也就是30万，从银行里面贷款70%，假如这套房子涨了，变成了200万。
第一种全款买房的方式：
100万变成了200万，增值了100万，收益率100%！
第二种贷款买房的方式：
30万变成了200万，增值了170万，扣除还给银行的70万贷款，你还剩下100万，也就是30万变成了100万，收益率330%！ 《最全买房攻略》
更可怕的是假如你有100万，你用全款的方式只能买入一套，
假如你要是贷款，你可以买3套房子，而3套收益率330%的房子绝对秒杀你一套收益率100%的房子！
记住一句话，真正能让你财富增值的不是你赚多少钱，而是你的理财智慧，千万不要为钱而去工作，一定要让钱为你工作，毕竟“借力使力不费力”！
策略二：去核心城市买房
供求关系决定价格，这句经济学经典希望你能记住，房价之所以每次都暴涨都是因为人口不断的聚集，并且是不断地往核心城市聚集，人口的增多，导致住房需求增多，从而导致房屋供不应求，然后房价就涨起来了，
买房首先考虑一线城市，买不了一线然后再考虑二线城市，但是有一个底线，必须是省会级别以上的二线城市！
我亲戚朋友问的我比较多的一个问题是，你说投资最低投，省会级别以上的二线城市，那为什么作为四五线城市的泰安房价一个劲的在涨呢？记住我的一句话，除非是自住需求，假如是投资的话，四五线城市价格再涨也不要买！

十一、你必须要了解的贷款知识
在房产贷款领域是有非常明显鄙视链的，2017年有个非常出名的段子，全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的请把单车挪走！
这句话很明显的揭示了一个鄙视链条：全款 > 按揭 >公积金， 《最全买房攻略》
在信用卡分期、现金贷、花呗等这类金融产品泛滥的今天，要说你一个都没有用过，不太可能， 很多人当谈论这些产品的时候，经验非常老道，因为花呗、信用卡分期,他经常用，所以他非常熟悉，但是对于房贷，给他的感觉却非常陌生！
大部分人只要一提到向银行借钱，一百个不乐意，在这些人的观念里，宁可把钱存银行也不愿意向银行贷款，
最终结果就是你的钱被贷款的人借出去，然后买房，等房价高了之后，再把高价的房子卖给你 ！
大部分人对房贷的认识，应该是从买房开始，当你贷款100万，贷30年的时候，30年的时间本息总共要接近200万了，
很多人大吃一惊，利息好高！
很多人对房贷有一些误区，只看总额了，我们可以先看一下你平常使用的信用卡、借呗实际年利率是多少！
信用卡分期的年利率大概是7.3%-17.5%
而借呗日利率是万分之四，就是借一万元，一天是四元钱，很多人可能感觉4元钱，不贵啊，但是年化你算一下已经达到了14.5%！
在中国年利率超过24%就属于高利贷了，而我们的信用卡分期利息已经非常接近了！
前段时间国家严厉打击的校园贷，就是给人感觉非常低的利息，但是实际非常高的利息，
比如好多大学生喜欢攀比，但是父母没有给那么多钱，他们就去找校园贷借款，借1000元，一周七天的时间，到期之后本金一共还款1200元，很多人一看，哇，好便宜，利息才200，
但你要是算一下实际年利息，已经达到了1040%了，超超超高利贷，但是隐藏在背后的却是感觉利息非常低！
这就是一些金融机构的障眼法了，这也是他们的高明之处！
目前中国的房贷实行的是浮动利率，按照原来基础利率4.9%计算，贷款100万，贷30年，按照等额本息的方式，30年总利息需要九十多万！
信用卡、借呗，之所以让你感觉利息低，是因为你借的总额低，以信用卡0.66%的月利息来计算，假如你贷款100万，30年的总利息是237.6万，相比房贷100万，30年总利息九十多万相对来说，房贷利息大约是信用卡分期利息的40%都不到！
这样对比，你感觉房贷利息还高么？
在很多人的印象中，房贷利息是一成不变的，但是我要告诉你，这是错的，其实房贷利率是会随着每年国家的基础利率的变化而变化的，国家基础利率发生变化，房贷利率也会在次年的一月份发生变化！
例如：你买房的时候用的基准利率4.9%，没有上浮也没有打折，当国家基础利率变成4.5%的时候，你第二年的利率也会变成4.5%，假如贷款时候利率上浮了10%，那么第二年的利率就会变成4.5%的上浮10%！
很多人看到这里会说了，房贷利率上浮真是太吃亏了，等房贷打折的时候再买房比较好，其实房贷利率的变化，对于打算买房的你来说，真的没多大关系！
因为没有谁真的需要花30年去还房贷，原来有过一个统计，一般房贷在五年之内还清的比例最多，高达80%，
大部分因为换房，卖掉旧房子，所以实际上还款时间根本到不了30年！ 《最全买房攻略》
现实中，没买过房的人觉得要背30年的贷款，需要还一辈子贷款，太难了，
但是你回忆一下你周边的亲戚朋友，特别是在三线以上城市的，实际换房周期大多数不超过10年的，等30年才换房的人少之又少！
虽然贷款了30年，但是无论你是收入提高了需要主动还贷款，还是为了卖掉房子被动的还贷款，绝大部分人在十年左右就还清了一套房子的贷款！
其实你可以算一下，即使你的利率上浮，你需要支付多少利息！
现在是浮动利率了，咱们按照基准利率4.9%来算，贷款100万，贷30年来算，你的总还款额是191万，按照基准利率上浮10%来计算，你的总还款金额是202万，按照基准利率上浮20%来计算，你的总还款金额213万！
以上浮10%的情况计算，大概每个月多还款300元左右，即使5-10年产生的总利息也不过就是1-3万左右，相比较你买房获得的红利，多付几万的利息不值一提！
很多人买房的时候喜欢用公积金，他们知道公积金贷款和商业贷款的利率差别非常大，很多人能用公积金的情况下很少用商业贷款，因为公积金利率非常低，除了利率其实还有别的区别！
1、贷款额度不同
公积金贷款和商业贷款的年限都是30年，二手房商业贷款的时候会受楼龄的影响，最高的贷款年限可能不超过30年，
但是新房的情况下，两种贷款的年限都是一样的！
但是贷款额度却是差别很大，商业贷款基本上可以说没有额度的限制，只要你的流水能覆盖两倍的月供，一般会贷给你房屋评估价的70%，也就是7成贷款！
公积金在贷款的时候是有额度限制的，每个城市的额度也不一样，像深圳，个人申请的额度最高也就是50万，家庭可申请的最高额度就是90万，但是你要知道，在深圳买一套房子动辄四五百万的！
并且公积金的申请额度会跟个人公积金账户相关的，深圳的公积金贷款额度是公积金账户余额的14倍！
很多人为了让公积金贷款额度更高，选择去一次性补缴，但是有个规定，一次性补缴的公积金不能作为余额计算基数的！
2、利率不同 《最全买房攻略》
我们都知道公积金贷款和商业贷款最大的差别在于利率的差别，公积金的贷款利率在3.25%，而商业贷款的利率在4.9%，
现在实行新的利率制度之后，可能会有浮动，但是总体上还是在4.9%附近，当然了，各个银行会根据自己的情况不同，适当作出调整的，公积金贷款作为一种政策性的贷款，利率相对来说比较稳定！
你买一套总价120万的房子，首付三成，你大概需要贷款84万，贷款年限30年，按照等额本息最后计算出来，商业贷款最终需要76万的利息，而公积金贷款需要还47万的利息，相比来说，公积金贷款能省下不少钱！
3、贷款政策不同
由于公积金的利率非常低，所以在政策限制上也比较多，公积金一般只能用于一套房子，也就是说你只要有一套房子用了公积金贷款，第二套房子就不能再使用公积金贷款了！
例如：你的第一套房子用公积金贷款了，然后还完了，你再买第二套的时候就不能用公积金了，你要是第一套房子用的商业贷款，你第二套是可以用公积金贷款的，但是公积金贷款是需要利率上浮的，所以最好的是把你的公积金贷款的名额留给自己的首套！
我们所有人都想用最少的利息贷到最多的钱，这是我们最关心的问题，在解决这个问题之前，我们先要明白，房贷最常见的两种贷款方式，等额本息和等额本金！
这个大家应该都明白是啥意思，可以自己查一下，我主要是想跟大家谈谈那种对你来说更加实惠！
很多人在买房的时候，总是关注等额本金跟等额本息那种更实惠，其实在房产投资中，那种实惠不是最重要的，最重要的是你能承受哪种！
按照100万的贷款基准利率分别计算一下等额本息和等额本金的第一年，
等额本息第一年还款额是6.3万，等额本金的第一年还款额是8.1万，等额本息你每个月还款额度都一样，等额本金你每个月还款额度都在递减，总利息比较低！
在公积金贷款的时候，每个人都想贷的更多，但是影响公积金贷款的因素你知道你有哪些么？
影响公积金贷款的因素主要有2点：
一个是公积金余额， 《最全买房攻略》
另外一个就是稳定的收入，这里面最重要的就是公积金余额。
因为你这个公积金贷款额度=公积金余额*倍数
一般都是30倍左右，但是不同的城市差别不一样，你公积金余额越高，能贷款的额度也就越高，但是有个上限，并且夫妻双方和个人的最高额度也不一样！
北京：夫妻120万，个人120万，上海：夫妻120万，个人60万，广州：夫妻100万，个人60万，深圳：夫妻90万，个人50万！
另外还有一些比较苛刻的限制，例如上海，想要贷60万的最高个人贷款，还需要满足公积金余额大于16667元和有补充公积金这个条件，并且有过2次贷款记录的就不能使用公积金了，所以说条件很苛刻！
另外一个就是你要有稳定的收入，稳定的收入来源于你的还款能力，工作单位名号越响亮，收入水平越高，获得高额度的机会也越大，再者你的工作稳定，收入水平高，并且你的公积金账户是长期缴纳的，所以你的贷款额度自然就会更高！
影响商业贷款的因素也是有两个，一个是你的征信情况，另外一个是收入水平
在贷款审批的过程中，个人征信良好是获得贷款的前提条件，征信好对于银行来说可以保证借款人按时还款，所以我说征信最重要，一旦有严重的征信不良记录，你可能直接被拒贷！
征信记录较差的我们一般称之为连三累六，就是连续三次逾期累积六次逾期，这种直接会被银行拒贷！
银行是一个典型的嫌贫爱富的地方，你的收入高，自然会给你贷款，
银行也非常看重贷款人实际还款能力，银行只是想获得你稳定的还款，并不是想要你的房子，所以你在贷款的时候，银行会要求你提供贷款额度的2倍以上的月收入或者流水来证明你还得起，才愿意给你贷款！
还有一点需要注意：房贷申请人年龄与借款期限之和不能超过70，也就是说你想要贷款30年，你的年龄需要低于40岁，随着你的年龄增加，你的贷款年限也越短！

十三：提前还款划不划算
按揭买房已经成了目前主流的买房方式，买完房之后，就成房奴了，但是在中国人的思维里面，无债一身轻的观念一直深入人心，尽快赚一笔钱，然后把房贷还清，这成了无数人的梦想！
经常有人问我，我手里攒了不少钱了，炒股不敢炒，投资也不会投，要不要提前还款，每当碰到这种问题的时候，我的建议只有一个，千万不要提前还房贷！
之所以不让你提前还，主要有三点：
1、通货膨胀持续，购买力下降
2、收入的不断提高
3、保持足够的现金流动性
通过信用扩张等手法，每年都有大量的货币被投放到市场上，导致市场上面的货币越来越多，钱越来越不值钱，同时物价也在不断的上涨，造成购买力的下降，也就是我们经常说的通货膨胀！
适当的通货膨胀对经济的发展是有帮助的，这个时候通胀会刺激生产，增加投资，这个时候人们倾向于花钱，这个时候因为消费的进一步扩张，从而创造了更多的就业岗位！
而当通货紧缩的时候，就会造成减少生产，缩小投资，人们更喜欢储存现金，以便在未来能买到更多的东西，这个时候生产和消费都会逐渐萎缩！
由于布雷顿森林体系的崩溃，美元跟黄金脱钩，导致美元从一种财富变成了一种流通货币，而流通货币的本性是一旦失去流通，它就毫无价值，也因为美元的不断贬值，不断地通胀，导致了全球都会一直通胀！ 《最全买房攻略》
而我们买房的贷款就是为了抗通胀的，屯的就是负债，结果你因为贷款利息高，而把贷款还清了，有点买椟还珠的味道！
GDP是衡量一个国家经济水平的数据，而我们国家的GDP在不断的增加，在2007年，我国GDP数据是27万亿，到了2017年就达到了90万亿，11年间，增长了3倍多，与此同时我们个人家庭的财富水平也在不断的增加，按照社会平均创富能力，十年的收入水平也能增加3倍！
在1990年的时候，大学生的工资大概九十多元，但是放到今天九十多元吃顿饭都不够，假如你在30年前，贷款买了一套房子，到了今天，你还会怕还不起几百元的月供么？
同样的道理，今天你看到一两万非常高的月供，到了十年二十年之后又何尝不是非常低呢，那个时候个人每个月的工资可能已经达到了30万了！
还有一个非常重要的原因，钱留在你手上，你可以多一种选择，
例如，你有100万现金，而房子100万一套，
你这个时候可以有两种选择，
第一种是全款买一套房子，买完之后手上没有钱了，
第二种选择是首付30万，贷款70万买入一套房子，这个时候你手上是有70万存款的，
这个时候你又有两种选择
第一种选择是你可以把这个70万还上，然后手里没钱，跟第一种选择全款买房一样，
第二种选择是你把这个70万留在手上，等有急用钱的地方，可以使用这个钱！
发现没有第二种选择里面又多了一种选择，这就是保存现金，以保证自己的现金流动性！
手里有流动资金还有一个机会成本，
假如A有每个月工资2万，他每个月开支大概是五千，剩余一万五，这个时候他买了一套房子，月供一万五，这时候扣除家庭开支，他基本上就是月光族！
当他们辛辛苦苦工作了几年，他跟媳妇都升职加薪了，家庭月收入也由原来的每个月2万，提高到了每个月4万，这个时候每个月又可以攒下2万了，当他赞了40万的时候，他怕手上的钱贬值，也知道提前还款不划算，于是他打算买几个车位进行投资，用来保值！
他刚刚买完车位，这个时候突然，政府放开限购了，允许多买几套房子，这个时候所有人都预期到未来房价可能有个暴涨，他打算买一套小房子来保值，首付40万就可以，但是他的钱都在车位里面，
于是他决定紧急出售车位，当花了几个月的时间，终于把车位售出了，房价距离他当初打算买的时候暴涨了几十万，他眼睁睁的看着错过了这个机会，这就是我经常说的机会成本！
当然了，我们刚才说的不要提前还款，也并不是这么绝对的，有些情况下你是可以提前还款的！
1、钱留不住的情况！ 《最全买房攻略》
不知道大家有没有出现过一种情况，就是每个月看着工资不少，一两万，但是到了月底，往往工资就没有了，也没感觉买啥，但是钱就是没有了，假如你经常出现这种情况，对你来说最好的选择就是每次发了工资存起来，然后提前还款，因为无论怎样，这个钱最终都会没有的，还不如存到房子里面，房子相当于给你强制储蓄了！
2、准备买房或者准备卖房
假如你有打算开始置换了，置换一套更好的房子，手里钱不够，卖掉现有的房子是你最好的选择，这个时候就需要还清贷款！
3、 准备抵押贷款
都知道房子是你贷款的抵押物，尤其是这几年，房价上涨速度很快，房子的评估值比当初买的时候，涨了好多，这个时候，有些人需要钱了，他就会把他的房子升值的部分拿出来，银监会规定所有的银行不准办理二次抵押，所以大部分人都选择把原来贷款还清，再把房产抵押给银行获得贷款！

十四：贷款方式该如何选择？
很多人买房，在跟银行签贷款合同的时候，往往会被一个概念弄混，等额本息和等额本金！
等额本息简单来说就是每个月还款的数额一样，虽然数额一样，但是每个月数额含义却不一样，在初期的月供里面，几乎大部分是利息，到了最后几个月几乎大部分都是本金，但是本金加利息总数额每个月都是一样的！
等额本金简单来说就是固定你每个月的还款本金数，在这个基础上，再加上你每个月需要还的利息，你每个月的月供，最开始的时候比较高，随着时间的推移，越来越少！
假如你贷款100万，贷30年，
使用等额本息还款法，你第一个月需要还款5307，在这个总金额里面4083是利息，本金只有一点点，但是当你慢慢的还款，等还到了最后一个月，总金额也是5307，但是这个5307，本金已经占据绝大数了，利息仅仅是21.58！
使用等额本金的还款法，每个月将会固定还的本金2777元，利息逐渐减少，第一个月应还利息4083，第一个月还的总金额是6861，以后每个月逐次降低，30年总共累积还款173万，相比较等额本息还款法少还款接近20万！
看到这里，很多人会说了，等额本息还款绝大部分是利息，甚至可以说你每个月的月供只有一个零头是本金，其他的都是利息，于是就有人认为等额本息是在被剥削，肯定要用等额本金了，等额本金还少20万的利息 ！ 《最全买房攻略》
假如你是这样理解，那就是大错特错了，对于大部分买房者来说，等额本息更有利，其实无论是等额本息还是等额本金，每个月还款本金的数量不一样，导致的利息不一样，其实你还的总利息其实是一样的，利率4.9%是不变的！
在第一个月中，两种还款方式的本金，都是100万整，所以他们当月还款的利息都是4083元，在第一个月的时候等额本金额外还了2777的本金，而等额本息只还了1223的本金！
这就导致从第二个月开始，等额本息用的银行本金更多，随着时间的增加，它额外占用的银行本金会越来越多，当你占用了更多的本金，在银行利率一定的情况下，你交的利息肯定是越来越多，
你之所以找银行贷款买房，不就是因为自己没有钱么，所以没钱的时候更想占用银行更多的本金，越多越好，所以我们在贷款的时候更倾向于等额本息，这种还款法前期偿还的本金非常少，假如你能永远占用本金不用还，每期只还利息，是不是更好！