一、小区停车位实际情况
1、2003 年开发商实际交付的（地上和地下）停车位数目不足，严重违法销售合同约定，
构成违约。
2003 年，每位产权人办理入住手续时都领到的一份正式经过政府审核的《小区物业管
理公约》。《公约》第一页明确列明小区地上车位521 个，地下车位1047 个，合计1568
个。这个数字符合楼盘销售广告、宣传资料中宣称的“至少户均一个车位”的说法。
可是，正式入住之后，海淀区发改委给开长城物业公司核发的《停车场收费标准核准表》
里填写的车位数却是地面204 个，地下1013 个，合计1217 个，远少于《物业管理公约》
中列明的1568 给车位，351 个开发商承诺的车位“不翼而飞”。
2005 年7 月，小区业主集体诉讼开发商车位数目不足。主审法官来小区实际清点车位
数量。包括我在内的几位小区业主和诉讼律师把小区所有车位（包括北门底商、会所以及一
些有些勉强的入南门外现在如家酒店、超市发门口））实地清点，报给主审法官，其中地上
224（，地下车位902 个，合计1126 个。实际上实际车位少于长城物业报备的数量，更比
开发商通过《物业管理公约》公布的数量少了442 个。
2、小区业主自有车辆严重超过实际停车位数量，造成小区停车难、行车难的现状
近20 年过去，小区规划停车位没有做过任何修改，因此车位没有任何增加。但是，小
区户均车辆拥有数量却一直在刚性上升。初步估算，小区45%的家庭拥有两辆车，6.5%的
家庭拥有三辆车，没有车的6.5%，一辆车的42%，简单估计小区拥有车辆也在2000 辆以
上。再加上小区车辆进出管控非常不严，存在不少外小区车辆免费在小区停车过夜的现象。
实际上，百旺家苑和北京市许多小区一样，都存在严重的车位供不应求的困难。
二、小区业主针对停车位与开发商的维权
2005 年7 月，包括我在内的165 名业主自掏资金集体向小区开发商发起维权诉讼，诉
求主要针对的就是小区停车位没有如数交付、开发商刻意隐瞒事先知晓的小区周边“西上六
220KV”高压走廊”这一奥运工程政府规划等欺诈行为，要求法院认定开发商违法事实，并
给予业主赔偿。
7 月到12 月，差不多半年时间，海淀法院山后法庭开庭多次，可惜最后海淀法院还是
以诉讼主体不适为由驳回了小区165 名业主的起诉。每次开庭，我都在场，让人肃然的是
咱们小区70 多岁的陶大爷也每场必到。令人扼腕的是，有一次开庭结束，陶大爷骑自行车
回小区，在百望山边的公路上遇上车祸，不幸身亡。每次想起，不胜伤感。
诉讼之前，长城物业拿到了小区的地下停车位的收费批文，小区地下车库进出口都安装
了抬杆，进出地库都要刷卡。合同中把费用分为地面车位租金、地下车位租金和已售车位管
理费三类，我选择了一个离我家近的地下车位，签署了为期三个月每个月300 元人民币的
地下车位租赁合同，从2004 年12 月1 日至2005 年2 月28 日。合同里，还有车位锁押金、
退租时换锁芯费用等条款。
由于小区业主对开放商的严重不满（高压线、车位不足）等等，小区业主纷纷起来维权，
认为应该赔偿小区业主各种损失的开发商，怎么还可以通过地下车位收钱（与长城物业分
成）？何况，当时开发商根本没有地下车位的产权证明，我们纷纷主张地下车位权属属于未
定，甚至主张所有地下车位还和地面车位一样属于全体业主所有。
基于上述想法、更由于海淀法院对小区诉讼的“离奇”判决，小区业主团结起来，纷纷
拒绝再给长城物业缴纳任何停车方面的费用。我自己交了那三个月900 元人民币之后，也
再也没有交过任何费用。我相信，2005 年上半年尤其是下半年之后，百旺家苑小区地上地
下停车免费，成了小区业主和开发商维权的重大成果。
谁都知道，虽然免费，但相应的管理制度、基础维护费用还是需要的。当时的业委会也
有自己制定地上地下停车管理和收费政策的想法和初步计划。可惜的是，一旦免费了，业主
都有惯性；更由于业委会2007 年届满之后再也没有成功地进行改选，和所有其它工作一样，
停车管理也不了了之。
但是有一个好处，百旺家苑停车免费成为了咱们这个小区17 年以来一直被房产中介重
点介绍的”优势“。确实，在寸土寸金的北京，小区停车一分钱都不收，近20 年如一日，
实在罕见。
这种免费停车的结果，实际上是当年（2004、2005），是小区当年第一批业主与开发商
不懈维权，斗智斗勇的结果，是当时全体业主维护自身权益所创造的重大胜利果实。
简单算来，按照我签署的每个月300 元地下停车租金算，2005 年3 月到今天2022 年
6 月，17 年3 个月（其实04 年12 月之前也是免费），合计人民币62100 元。这6 万来块
钱权当作我个人从开发商那获得的某种“赔偿”吧。
三、目前的困境
2005 年3 月以后，虽然没有再给物业交钱，但是“租”过的车位，大家就把它当做自
己的常用车位了。一时间装地锁的工人忙得不可开交，所有地下车位基本上都被人安上地锁，
默默地宣示“主权”。由于当年整体上居民拥有车辆还不是那么多，经过磨合甚至是激烈摩
擦之后，渐渐地大家相互都达成了某种默契，尽量停放经常停放的车位，新增车辆就在地面
打游击，新来的业主如果老业主没有把占的坑传承下去，也只能四处流浪了。
久而久之，小区车辆越来越多，新业主也不断增加，停车矛盾愈发尖锐，终于在2021
年由业主举报小区地下停车位私装地锁，从而让开发商“借尸还魂”，手拿产权证，背靠政
府和法律，来小区宣示产权，并拆除了所有的地锁。
殊不知，地锁铲除后小区原有的默契和规则也收到冲击。确实啊，这车位又不是你哪个
业主的，凭什么你能停我不能停？先来先得，一地鸡毛。
1. 开发商拥有地下1-9 号车库的产权吗？
作为参与了当年车位维权的积极分子，我首先想到的就是，开发商真的有产权吗？什么
时候办下来的？办下来为啥一直没露面？是不是有什么难言之隐？有什么破绽？我们当年
主张的地下车位产权属于全体业主是不是还能得到支持和认可？一句话，我是怎么也不甘心
20 年后被开发商杀一个回马枪的。
经过小区专业律师的调查，我不得不接受这个事实，开发商具有合法的地下车库1-9
的产权。或者说，产权证真实无误。
那么还有希望质疑开发商获得产权证的过程、流程存在错误甚至犯罪吗？我不得不告诉
自己，这种涉及刑事犯罪的指责或者怀疑，已经远远超过了正常的民事纠纷的范畴。换言之，
如果我查验了你在房管所登记的房本，还质疑你原来买房的钱是非法所得，不是我想入非非，
就是我自己和自己过不去了。
当然，我仍然希望有人能查出开发商地库产权的破绽，最好能彻底推翻。
2. 开发商有出售（出租）地下车位的权利吗？
毋庸讳言，合法拥有产权的开发商当然拥有出售（出租）地下车位的权利。
但是，有权利出售并不等于能够出售。
1 1-9 号地库，包括开发商人防工程10 号地库，近20 年来从来没有得到应有的维护
维修，必须通过消防、安全等方面检查验收之后才具备出售出租的基本条件。
2 1-10 地库，没有任何道闸、行车管理系统，车辆停在哪个车位、什么时候进的什
么时候出的，现在都无法管理和跟踪。因此，所有地库都必须安装和中控室、小区大门系统
联网的驻车管理计时跟踪系统，地库车位才具备起码的使用条件。使用条件达不到，何谈出
售（租）？
3 出售（租）对象是谁？是不是只限于该地库前后的住宅？每家是不是只能租买一个
地库车位？
4 出售（租）价格是多少？
开发商肯定说，市场价。
怎么可能？！
你欠我们小区那么多旧账怎么算？光承诺的车位就少了442 个！
你一个地下车位卖多少钱，我们就按多少钱算442 个车位的赔偿！
刨除10 号地库，1-9 号地库车位数估计也和442 差不太多把。
所以说，必须对小区业主出售（租）车位表现出最够的诚意和优惠，业主才能真正的从
免费过度到花钱购买和承租）。
3. 为什么说地下车位管理那么重要？
显然，百旺家苑主要停车位以地下车位为主，如果地下车位没有得到利用或者管理，整
个小区停车管理就会完全陷入混乱。
而地下车位的管理必须纳入物业公司的管理，包括照明、安防、监控、卫生等等。但是
地下车库的主人是开发商，人家主人没有或者没法把地库交给物业公司管理，物业公司顶多
就像现在一样“义务”打扫、管理下。
其实，现在业主停在地下车库，实际上真发生什么事故，比如塌方、塌陷、着火等等，
责任归谁？凯撒的归凯撒，上帝的归上帝。各负其责，各司其职，这个社会才能正常运转。
咱们这个小区也是。
有人说了，那干嘛要认可开发商的产权呢？我们就不认可，不要引狼入室！
想法很美好，但不现实，更不合法。
1 人家的产权我们认不认可无关痛痒，法律认可就行。从这点讲，只要人家的产权证
实真的，人家就是跟你我一样的合法业主。
2 开发商是一个民营上市公司，百旺家苑这9 个地库怎么着也值点钱。套现了对当
期业绩都是补充。
3 开发商已经两次在小区公告，伸张权利。人家收拾自己的“屋子”，早晚的事。
4 躲不过、拖不过，与其被动，不如主动：借助街道、居委会，介入参与到开发商对
1-9 号地库的整修、租售方案设计制定当中。维权，这次要先发制人，提前知道各种消息也
好。
四、解决困境的思路与建议
1. 物管会出面，主动和开发商联系、沟通，表达和谐互助，共同为小区建设出力的愿
望和态度。
2. 了解开发商整修地下车库的计划，争取给他们提出一揽子小区整体行车管理系统建
设的要求，包括从大门开始到地下车库的电子记录、监控智能系统，帮助小区提升
整体行车管理硬软件水平。
3. 参与开发商出售（租）车位方案设计和定价博弈，及时和小区居民反馈，争取形成
良性互动。最差，也要做好各种应急维权方案。
明年2023 年，百旺家苑小区将迎来入住20 周年。20 年，人生中非常长的日子，开发
商由当年的国企变成了现在的民营上市公司，我们中很多人都在这挥洒青春、生儿育女，有
的也已经离我们而去。但是好山好水好性情，一直是我们选择这块宝地的初衷和愿景。
也许，有些东西也是到了放下、和解、共赢的时候。
愿我们一如既往，同心同德，维权生活两不误，，掼蛋撸串，乐山乐水！
欢迎亲邻们批评指正。
百旺家苑东区9-2-201 陈益勇
2022 年6 月16 日星期四
1、2003 年开发商实际交付的（地上和地下）停车位数目不足，严重违法销售合同约定，
构成违约。
2003 年，每位产权人办理入住手续时都领到的一份正式经过政府审核的《小区物业管
理公约》。《公约》第一页明确列明小区地上车位521 个，地下车位1047 个，合计1568
个。这个数字符合楼盘销售广告、宣传资料中宣称的“至少户均一个车位”的说法。
可是，正式入住之后，海淀区发改委给开长城物业公司核发的《停车场收费标准核准表》
里填写的车位数却是地面204 个，地下1013 个，合计1217 个，远少于《物业管理公约》
中列明的1568 给车位，351 个开发商承诺的车位“不翼而飞”。
2005 年7 月，小区业主集体诉讼开发商车位数目不足。主审法官来小区实际清点车位
数量。包括我在内的几位小区业主和诉讼律师把小区所有车位（包括北门底商、会所以及一
些有些勉强的入南门外现在如家酒店、超市发门口））实地清点，报给主审法官，其中地上
224（，地下车位902 个，合计1126 个。实际上实际车位少于长城物业报备的数量，更比
开发商通过《物业管理公约》公布的数量少了442 个。
2、小区业主自有车辆严重超过实际停车位数量，造成小区停车难、行车难的现状
近20 年过去，小区规划停车位没有做过任何修改，因此车位没有任何增加。但是，小
区户均车辆拥有数量却一直在刚性上升。初步估算，小区45%的家庭拥有两辆车，6.5%的
家庭拥有三辆车，没有车的6.5%，一辆车的42%，简单估计小区拥有车辆也在2000 辆以
上。再加上小区车辆进出管控非常不严，存在不少外小区车辆免费在小区停车过夜的现象。
实际上，百旺家苑和北京市许多小区一样，都存在严重的车位供不应求的困难。
二、小区业主针对停车位与开发商的维权
2005 年7 月，包括我在内的165 名业主自掏资金集体向小区开发商发起维权诉讼，诉
求主要针对的就是小区停车位没有如数交付、开发商刻意隐瞒事先知晓的小区周边“西上六
220KV”高压走廊”这一奥运工程政府规划等欺诈行为，要求法院认定开发商违法事实，并
给予业主赔偿。
7 月到12 月，差不多半年时间，海淀法院山后法庭开庭多次，可惜最后海淀法院还是
以诉讼主体不适为由驳回了小区165 名业主的起诉。每次开庭，我都在场，让人肃然的是
咱们小区70 多岁的陶大爷也每场必到。令人扼腕的是，有一次开庭结束，陶大爷骑自行车
回小区，在百望山边的公路上遇上车祸，不幸身亡。每次想起，不胜伤感。
诉讼之前，长城物业拿到了小区的地下停车位的收费批文，小区地下车库进出口都安装
了抬杆，进出地库都要刷卡。合同中把费用分为地面车位租金、地下车位租金和已售车位管
理费三类，我选择了一个离我家近的地下车位，签署了为期三个月每个月300 元人民币的
地下车位租赁合同，从2004 年12 月1 日至2005 年2 月28 日。合同里，还有车位锁押金、
退租时换锁芯费用等条款。
由于小区业主对开放商的严重不满（高压线、车位不足）等等，小区业主纷纷起来维权，
认为应该赔偿小区业主各种损失的开发商，怎么还可以通过地下车位收钱（与长城物业分
成）？何况，当时开发商根本没有地下车位的产权证明，我们纷纷主张地下车位权属属于未
定，甚至主张所有地下车位还和地面车位一样属于全体业主所有。
基于上述想法、更由于海淀法院对小区诉讼的“离奇”判决，小区业主团结起来，纷纷
拒绝再给长城物业缴纳任何停车方面的费用。我自己交了那三个月900 元人民币之后，也
再也没有交过任何费用。我相信，2005 年上半年尤其是下半年之后，百旺家苑小区地上地
下停车免费，成了小区业主和开发商维权的重大成果。
谁都知道，虽然免费，但相应的管理制度、基础维护费用还是需要的。当时的业委会也
有自己制定地上地下停车管理和收费政策的想法和初步计划。可惜的是，一旦免费了，业主
都有惯性；更由于业委会2007 年届满之后再也没有成功地进行改选，和所有其它工作一样，
停车管理也不了了之。
但是有一个好处，百旺家苑停车免费成为了咱们这个小区17 年以来一直被房产中介重
点介绍的”优势“。确实，在寸土寸金的北京，小区停车一分钱都不收，近20 年如一日，
实在罕见。
这种免费停车的结果，实际上是当年（2004、2005），是小区当年第一批业主与开发商
不懈维权，斗智斗勇的结果，是当时全体业主维护自身权益所创造的重大胜利果实。
简单算来，按照我签署的每个月300 元地下停车租金算，2005 年3 月到今天2022 年
6 月，17 年3 个月（其实04 年12 月之前也是免费），合计人民币62100 元。这6 万来块
钱权当作我个人从开发商那获得的某种“赔偿”吧。
三、目前的困境
2005 年3 月以后，虽然没有再给物业交钱，但是“租”过的车位，大家就把它当做自
己的常用车位了。一时间装地锁的工人忙得不可开交，所有地下车位基本上都被人安上地锁，
默默地宣示“主权”。由于当年整体上居民拥有车辆还不是那么多，经过磨合甚至是激烈摩
擦之后，渐渐地大家相互都达成了某种默契，尽量停放经常停放的车位，新增车辆就在地面
打游击，新来的业主如果老业主没有把占的坑传承下去，也只能四处流浪了。
久而久之，小区车辆越来越多，新业主也不断增加，停车矛盾愈发尖锐，终于在2021
年由业主举报小区地下停车位私装地锁，从而让开发商“借尸还魂”，手拿产权证，背靠政
府和法律，来小区宣示产权，并拆除了所有的地锁。
殊不知，地锁铲除后小区原有的默契和规则也收到冲击。确实啊，这车位又不是你哪个
业主的，凭什么你能停我不能停？先来先得，一地鸡毛。
1. 开发商拥有地下1-9 号车库的产权吗？
作为参与了当年车位维权的积极分子，我首先想到的就是，开发商真的有产权吗？什么
时候办下来的？办下来为啥一直没露面？是不是有什么难言之隐？有什么破绽？我们当年
主张的地下车位产权属于全体业主是不是还能得到支持和认可？一句话，我是怎么也不甘心
20 年后被开发商杀一个回马枪的。
经过小区专业律师的调查，我不得不接受这个事实，开发商具有合法的地下车库1-9
的产权。或者说，产权证真实无误。
那么还有希望质疑开发商获得产权证的过程、流程存在错误甚至犯罪吗？我不得不告诉
自己，这种涉及刑事犯罪的指责或者怀疑，已经远远超过了正常的民事纠纷的范畴。换言之，
如果我查验了你在房管所登记的房本，还质疑你原来买房的钱是非法所得，不是我想入非非，
就是我自己和自己过不去了。
当然，我仍然希望有人能查出开发商地库产权的破绽，最好能彻底推翻。
2. 开发商有出售（出租）地下车位的权利吗？
毋庸讳言，合法拥有产权的开发商当然拥有出售（出租）地下车位的权利。
但是，有权利出售并不等于能够出售。
1 1-9 号地库，包括开发商人防工程10 号地库，近20 年来从来没有得到应有的维护
维修，必须通过消防、安全等方面检查验收之后才具备出售出租的基本条件。
2 1-10 地库，没有任何道闸、行车管理系统，车辆停在哪个车位、什么时候进的什
么时候出的，现在都无法管理和跟踪。因此，所有地库都必须安装和中控室、小区大门系统
联网的驻车管理计时跟踪系统，地库车位才具备起码的使用条件。使用条件达不到，何谈出
售（租）？
3 出售（租）对象是谁？是不是只限于该地库前后的住宅？每家是不是只能租买一个
地库车位？
4 出售（租）价格是多少？
开发商肯定说，市场价。
怎么可能？！
你欠我们小区那么多旧账怎么算？光承诺的车位就少了442 个！
你一个地下车位卖多少钱，我们就按多少钱算442 个车位的赔偿！
刨除10 号地库，1-9 号地库车位数估计也和442 差不太多把。
所以说，必须对小区业主出售（租）车位表现出最够的诚意和优惠，业主才能真正的从
免费过度到花钱购买和承租）。
3. 为什么说地下车位管理那么重要？
显然，百旺家苑主要停车位以地下车位为主，如果地下车位没有得到利用或者管理，整
个小区停车管理就会完全陷入混乱。
而地下车位的管理必须纳入物业公司的管理，包括照明、安防、监控、卫生等等。但是
地下车库的主人是开发商，人家主人没有或者没法把地库交给物业公司管理，物业公司顶多
就像现在一样“义务”打扫、管理下。
其实，现在业主停在地下车库，实际上真发生什么事故，比如塌方、塌陷、着火等等，
责任归谁？凯撒的归凯撒，上帝的归上帝。各负其责，各司其职，这个社会才能正常运转。
咱们这个小区也是。
有人说了，那干嘛要认可开发商的产权呢？我们就不认可，不要引狼入室！
想法很美好，但不现实，更不合法。
1 人家的产权我们认不认可无关痛痒，法律认可就行。从这点讲，只要人家的产权证
实真的，人家就是跟你我一样的合法业主。
2 开发商是一个民营上市公司，百旺家苑这9 个地库怎么着也值点钱。套现了对当
期业绩都是补充。
3 开发商已经两次在小区公告，伸张权利。人家收拾自己的“屋子”，早晚的事。
4 躲不过、拖不过，与其被动，不如主动：借助街道、居委会，介入参与到开发商对
1-9 号地库的整修、租售方案设计制定当中。维权，这次要先发制人，提前知道各种消息也
好。
四、解决困境的思路与建议
1. 物管会出面，主动和开发商联系、沟通，表达和谐互助，共同为小区建设出力的愿
望和态度。
2. 了解开发商整修地下车库的计划，争取给他们提出一揽子小区整体行车管理系统建
设的要求，包括从大门开始到地下车库的电子记录、监控智能系统，帮助小区提升
整体行车管理硬软件水平。
3. 参与开发商出售（租）车位方案设计和定价博弈，及时和小区居民反馈，争取形成
良性互动。最差，也要做好各种应急维权方案。
明年2023 年，百旺家苑小区将迎来入住20 周年。20 年，人生中非常长的日子，开发
商由当年的国企变成了现在的民营上市公司，我们中很多人都在这挥洒青春、生儿育女，有
的也已经离我们而去。但是好山好水好性情，一直是我们选择这块宝地的初衷和愿景。
也许，有些东西也是到了放下、和解、共赢的时候。
愿我们一如既往，同心同德，维权生活两不误，，掼蛋撸串，乐山乐水！
欢迎亲邻们批评指正。
百旺家苑东区9-2-201 陈益勇
2022 年6 月16 日星期四
